http://www.izbaskarbowa.lodz.pl/index.php?page=know&
id=596

Podsumowując Izba Skarbowa w Łodzi stwierdza, iż w przypadku, gdy wspólnota
dokonuje zakupu mediów dla całej nieruchomości, a więc z przeznaczeniem
także dla właścicieli wyodrębnionych lokali, ich odprzedaż na rzecz jej
członków, a także na rzecz najemców lokali użytkowych wynajmowanych od
wspólnoty podlegać będzie przepisom ustawy o podatku od towarów i usług.
Zastrzec jednakże należy, że odprzedaż mediów na rzecz tych najemców może
nastąpić, o ile koszty dostaw nie będą stanowiły elementu kalkulacyjnego
kwoty czynszu ustalonego przez wynajmującego, co winno wynikać z umów najmu.
Izba Skarbowa w Łodzi zauważa ponadto, iż wspólnota mieszkaniowa jako
podatnik podatku od towarów i usług powinna rozliczać się z tytułu tego
podatku na zasadach wynikających z ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. o PTU.
Oznacza to, że wspólnoty, u których wartość sprzedaży towarów w rozumieniu
art. 2 ust. 1 i 3 ustawy, a także wartość eksportu towarów i usług nie
przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty wyrażonej w złotych,
odpowiadającej kwocie 10.000 EURO podlegają zwolnieniu od podatku od towarów
i usług. Do wyliczenia wspomnianego limitu należy brać pod uwagę obroty
uzyskane przez wspólnotę m. in. z tytułu najmu lokali użytkowych,
udostępniania ścian budynku oraz z odprzedaży mediów na rzecz członków
wspólnoty.

PYTANIE :
Jak technicznie księgować i refakturować miesięczne koszty dostawy C.O.,
wody i śmieci ( faktury VAT) dla właścicieli mieszkań i dla gminy ? Jakie
deklaracje VAT należy składać ? I czy jakaś wspólnota mieszkaniowa robi to
już dokładnie wg przepisów ? A co z pozostałymi tysiącami wspólnot w Polsce?

do góry

Użytkownik "100ry" <1...@g...pl> napisał w wiadomości
news:bnphiv$9vs$1@nemesis.news.tpi.pl...
> http://www.izbaskarbowa.lodz.pl/index.php?page=know&
id=596
>
> Podsumowując Izba Skarbowa w Łodzi stwierdza, iż w przypadku, gdy
wspólnota
> dokonuje zakupu mediów dla całej nieruchomości, a więc z przeznaczeniem
> także dla właścicieli wyodrębnionych lokali, ich odprzedaż na rzecz jej
> członków, a także na rzecz najemców lokali użytkowych wynajmowanych od
> wspólnoty podlegać będzie przepisom ustawy o podatku od towarów i usług.
> Zastrzec jednakże należy, że odprzedaż mediów na rzecz tych najemców może
> nastąpić, o ile koszty dostaw nie będą stanowiły elementu kalkulacyjnego
> kwoty czynszu ustalonego przez wynajmującego, co winno wynikać z umów
najmu.
> Izba Skarbowa w Łodzi zauważa ponadto, iż wspólnota mieszkaniowa jako
> podatnik podatku od towarów i usług powinna rozliczać się z tytułu tego
> podatku na zasadach wynikających z ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. o PTU.
> Oznacza to, że wspólnoty, u których wartość sprzedaży towarów w rozumieniu
> art. 2 ust. 1 i 3 ustawy, a także wartość eksportu towarów i usług nie
> przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty wyrażonej w
złotych,
> odpowiadającej kwocie 10.000 EURO podlegają zwolnieniu od podatku od
towarów
> i usług. Do wyliczenia wspomnianego limitu należy brać pod uwagę obroty
> uzyskane przez wspólnotę m. in. z tytułu najmu lokali użytkowych,
> udostępniania ścian budynku oraz z odprzedaży mediów na rzecz członków
> wspólnoty.
>
> PYTANIE :
> Jak technicznie księgować i refakturować miesięczne koszty dostawy C.O.,
> wody i śmieci ( faktury VAT) dla właścicieli mieszkań i dla gminy ? Jakie
> deklaracje VAT należy składać ? I czy jakaś wspólnota mieszkaniowa robi to
> już dokładnie wg przepisów ? A co z pozostałymi tysiącami wspólnot w
Polsce?
>
>

Jakieś bzdury z tą sprzedażą. Przecież wspólnotę tworzą właściciele lokali.
I oni kupują "media" na swoje potrzeby. Więc po co sami sobie mają
sprzedawać? Fakt że umowy dostawy "mediów" podpisuje zarząd, ale robi to w
imieniu właścicieli lokali.
Zarząd sam lub poprzez osoby którym to zlecił rozlicza który właściciel ile
kupił energii, wody itp. I gdzie tu sprzedaż?

Marek

do góry

Zastrzegam że to co piszę jest tylko moją interpretacją.
Ale stosuję się do niej :)
I IMO - IS ma rację :(
Niemniej (patrz sygnatura) - przekopałem się przez kilka przepisów,
poczytałem nieco wywodów w prasie (spróbuję parę cytatów wyciąć),
z sąsiadem poszedłem do US - i wnioski wyciągnąłem takie że
trzeba uważać co się podpisuje (co staram się niniejszym
czynić), również w ramach wspólnoty :)
Wszystko ponad rok temu, żeby była jasność.
[dopisek: odnalazłem artykuł z inforu poruszający te sprawy,
cytaty w tekście, link na końcu]

On Thu, 30 Oct 2003, Marek wrote:

>+ Użytkownik "100ry" <1...@g...pl> napisał [...]
>+ > http://www.izbaskarbowa.lodz.pl/index.php?page=know&
id=596
>+ >
>+ > Podsumowując Izba Skarbowa w Łodzi stwierdza, iż w przypadku, gdy
>+ wspólnota
>+ > dokonuje zakupu mediów dla całej nieruchomości, a więc z przeznaczeniem
>+ > także dla właścicieli wyodrębnionych lokali, ich odprzedaż na rzecz jej
>+ > członków, a także na rzecz najemców lokali użytkowych wynajmowanych od
>+ > wspólnoty podlegać będzie przepisom ustawy o podatku od towarów i usług.
[...]
>+ > złotych,
>+ > odpowiadającej kwocie 10.000 EURO podlegają zwolnieniu od podatku

Tak BTW: jeśli taka wspólnota wystawi wtedy kwitek komuś kto
w lokalu tejże wspólnoty (nawet własnym) prowadzi DG - to on
właśnie stracił VAT :]

[...]
>+ Jakieś bzdury z tą sprzedażą. Przecież wspólnotę tworzą właściciele lokali.
>+ I oni kupują "media" na swoje potrzeby.

Najwyraźniej w przykładzie o którym mowa - tak NIE jest.
Zakupu dokonała jednostka organizacyjna pt. "wspólnota" a *nie*
właściciele - patrz niżej, spróbuję nie zapomnieć wspomnieć
że się da tak *jakbyś chciał* :)

>+ Więc po co sami sobie mają sprzedawać?
>+ Fakt że umowy dostawy "mediów" podpisuje zarząd, ale robi to
>+ w imieniu właścicieli lokali.

Zależy co jest na umowie.
Jestem prawie przekonany że NIE współwłaściciele - a wspólnota.
"Prawie" - bo mam w szufladzie umowę w której jest inaczej :)
Ale wtedy pytający by to napisał !

------ moje wnioski pochodzące sprzed roku ----
Wspólnota JEST (zawsze !) podmiotem, który może nie mieć
osobowości prawnej - ale w niczym nie przeszkadza mu to
być podatnikiem wobec podatku dochodowego (szukać: "jednostki
organizacyjne nie mające osobowości") ani VAT (pierwszym
z brzego podatnikiem VAT który nie ma "osobowości" jest
spółka cywilna).
Wspólnota, jeśli "podpisze się na papierze" jako strona
umowy *może* stać się podatnikiem. Jeśli wspólnota
"podpisze się na papierze" jako strona która *uzyskała
przychód* to właśnie *jest* podatnikiem.
------------------------------------------------

>+ Zarząd sam lub poprzez osoby którym to zlecił rozlicza który właściciel ile
>+ kupił energii, wody itp. I gdzie tu sprzedaż?

Idziesz do Makro, kupujesz mydło.
Kupiłeś na własne potrzeby, nie ma pytań.
Jesteś wspólnikiem SC, owa SC kupiła w Makro mydło "na fakturę".
Przeznaczasz z tego mydła część *na własne potrzeby*[1] i wystawiasz
fakturę wewnętrzną[2] - jest sprzedaż *w rozumieniu VAT* czy nie ?
W przepisach VAT sprawdzić przy [2] występowanie określenia [1] !
MUSI BYĆ F-RA VAT ! Taka "z jednym podpisem" (wewnętrzna), no
bo właśnie "kupiłeś DLA SIEBIE".

infor.pl miał (może i ma ? tylko nie mam linku :)) na stronie
gdzieś taki tekst:

+++++
Wspólnota mieszkaniowa, bez względu na to, czy jest tzw. wspólnotą małą
czy dużą, jest podatnikiem podatku dochodowego.
----

Oczywiście zdaję sobie sprawę że chodzi o VAT, ale powyższy zapis
ma spore konsekwencje: mianowicie jeśli coś jest podatnikiem
CIT, to *co stoi na przeszkodzie*, żeby *jeśli dokona sprzedaży
w rozumieniu VAT* owo "coś" nie było, ba: *mogło* nie być
podatnikiem VAT ?
Z tego samego artykułu:

+++++
Wspólnota mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną nie posiadającą
osobowości prawnej. Jednostka ta posiada jednak zdolność do czynności
prawnych[...]
----

No to ja się pytam, jakim prawem wolno twierdzić że (jeśli "na
papierze") zapisano że coś kupiła *wspólnota* to kupili toto
*współwłaściciele* ?
IMO - nie, nie, jeszcze raz nie - i już.
Skoro wspólnota *ma* "zdolność do czynności" - to znaczy że
właśnie "wspólnota kupiła".
^ a tu jest kropka :)
Infor przytacza pismo MF jasno stanowiące że wspólnoty
"mogą być one traktowane na gruncie przepisów ustawy o podatku
od towarów i usług jako samodzielni podatnicy tego podatku"
I teraz jak rozumiem clou programu:
+++++
Wspólnota zatem jako jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości
prawnej jest podatnikiem podatku od towarów i usług i działając w obrocie
gospodarczym oraz biorąc udział w obrocie towarami i usługami pomiędzy
wspólnotą a jej członkami w rzeczywistości uczestniczy w dwóch parach
stosunków dwustronnych łączących w płaszczyznach i relacjach wspólnota -
podmiot zewnętrzny sprzedający towar lub świadczący usługę i wspólnota -
jej członek.
[...cięcie...]
Niedopuszczalne jest zatem zakupowanie towarów i usług służących
zaspokojeniu indywidualnych potrzeb jej członków na zasadach zrównania
w tym zakresie pozycji wspólnoty i każdego z jej członków z osobna
----


Nie, stanowisko IS to nie jest nic nowego pod Słońcem !!
Tak było - i jak rozumiem nadal tak jest.


Takoż - doradzcapodatnika.infor.pl pisał swojego czasu
o kwestiach "kto ma być podatnikiem VAT przy wynajmie",
szczególnie przy częsciach wspólnych (i jak zrozumiałem
jest ciekawie: jeśli konkretny współwłaściciel uzyska
zgodę pozostałych na 'indywiduwalne' korzystanie np.
ze ściany, to nie ma powodu aby *we własnym imieniu*
[a nie wspólnoty] zawarł umowę o wystawienie reklamy :),
jednak jak zawrze ją wspólnota - to owa wspólnota łapie
się na kwestie VAT/VATzw !).
Co prawda tym drugim artykule nie wnikano w kwestie
kontaktów wspólnota-członek. Ale owe kwestie wynikają
"przy okazji", tak samo jak kwestia f-ry wewnętrznej
w S.C. wynika "przy okazji" (załatwiania obrotu między
"majątkiem wspólnym" a "celami osobistymi" współwłaś-
cicieli S.C.).

FYI: po zapoznaniu się z powyższym, postanowiliśmu z sąsiadami
(jako "mała wspólnota") prowadzić "zarząd własny", co nie
tylko ma na względzie kwestię kosztów zarządu - ale m.in.
właśnie uniknięcie występowania jako "wspólnota" *gdziekolwiek*
"na papierach" !

Umowy na "media wspólne" są zawarte przez *wszystkich*
współwłaścicieli, stosownie do zwyczajów które stosują
dane przedsiębiorstwa: śmieciarze życzyli sobie żeby
każdy 'wziął w używanie' ułamek kosza, wodociągi dla
odmiany zawarły umowę wielostronną w której wystawiają
fakturę łączną na listę współwłaścicieli...
Zakupów "remontowych" dokonujemy pilnując "równego podziału
wkładu" :), ale faktury zakupowe są na nas, nie "na
wspólnotę"... Mam np. fakturę na zakup okna na swoje
nazwisko :) (co oczywiście upraszcza zaliczenie jej
do ulgi remontowej, przez uniknięcie tłumaczenia
że coś tam :) kupiłem ? - kupiłem. Dziękuję.).

I na deser: znalazłem ten artykuł o CIT (zahaczający o VAT)
:)
Link skrócony:
http://tinyurl.com/sz5r
full:
http://www.infor.pl/dane/index.html?serwis_isp=infor
radzi&tresc=wspolnoty_new&right=4&podswietl_odsylacz
=eff9ed683c24fc834128478cb19f20235

pozdrowienia, Gotfryd
(mała wspólnota w zarządzie własnym)

do góry

On Thu, 30 Oct 2003, 100ry wrote:
[...]
>+ Dostaję fakturę VAT z PEC na dostawę ciepła za listopad 2003 na kwotę 30 000
>+ złotych.
>+ Właściciele w dużej wspólnocie (100 lokali) wpłacają miesięczne zaliczki na
>+ łączna kwotę 20 000 zł.
>+ Jak rozliczyć te koszty względem PEC i względem właścicieli ?

Rozumiem "jak rozliczyć kwestię zaliczka/sprzedaż" ?
Nie mam pojęcia jak to się robi księgowo, może ktoś z PK się wypowie,
tak samo jeśli o CIT chodzi; natomiast podatkowo pod kątem VAT myślę
że "normalnie":
- przedpłaty i zaliczki tak jak ustawa stanowi:
++++
8. Jeżeli przed wydaniem towaru lub wykonaniem usługi pobrano co najmniej
połowę ceny (przedpłata, zaliczka, zadatek, rata), obowiązek podatkowy
powstaje z chwilą przyjęcia zapłaty[...]
----
...i to jest "przychód", korekta nastąpi przy rozliczeniu;
Kwestią na którą konceptu nie mam jest pytanie czy skoro
faktura "za media" zalicza się (również jako *przychód* VAT !)
z terminem płatności, to czy faktura na *przedpłatę za media*
też się tak zalicza...
Oczywiście po rozliczeniu usługi - jeśli występuje dopłata
- IMHO powinny obowiązywać zasady takie jak przy "normalnej"
sprzedaży VAT (czyli np. "za śmieci" z dniem rozliczenia,
a "za wodę" z terminem płatności). Oczywiście mogę się
jeszcze mylić :]
I *oczywiście* najzdrowiej dla wspólnoty będzie jeśli będzie
stosowała "prostą refakturę" (tj. bez narzutu) - bo inaczej
może się zdziwić że nie będąc spółką wodną nie ma prawa
sprzedawać wody ;> :) - zresztą na stronie inforu - nie
pamiętam czy w cytowanym artykule czy obok - jest wyraźna
sugestia żeby (właśnie) refakturować.
Bo na sprzedaż prądu trzeba być "oakcyzowanym", na sprzedaż
wody mieć zezwolenie a na sprzedaż usług telekomunikacyjnych
- licencję :]

>+ Czy wystawiać co miesiąc 100 faktur VAT ?

To też jest w rzeczonym artykule !
Oskarżam grupowicza o niezapoznanie się z materiałem
źródłowym :)

Faktury korzystającym z lokali[1] muszą być wystawiane
*wyłącznie na żądanie*. Można ale nie trzeba, *chyba*
że ktoś zgłosił wspólnocie że dany lokal jest (choćby
częsciowo i choćby tylko w charakterze "przechowania
ksiąg") wykorzystywany do DG - takim użytkownikom
f-ra się "należy". IMHO :)
[1] Zauważ że *w zasadzie* płacącym jest właściciel.
I wielokroć pojawia się tu problem w przypadku, jeśli
właściciel wynajmuje lokal a rozlicza się ryczałtem:
w tym momencie zapłata za prąd/wodę/... jeśli f-ra
jest "na niego" jest jego przychodem (opis komplikacji
- oprócz oczywistej "straty na podatku" już bywał
na grupie :)).
Jeśli wspólnota będzie uprzejma dość, to może łatwo
rozwiązać (IMO) problem tym właścicielom: wziąć od
właściciela gwarancję (weksel ?) terminowej płatności,
a umowy pozawierać z najemcami.

>+ Jak wypełnić deklaracje VAT ?

A niby jak, skoro jest tylko jeden rodzaj, "zwykły" (VAT-7) ?
Przeczytać 1200 postów spośród wylosowanych wyników zapodania
do groups.google -> zaawansowane: grupy .podatki i hasła
"deklaracja OR deklarację OR deklaracje VAT-7 OR VAT" !

>+ Jak rozliczyć nadwyżki ( i VAT) z zaliczek za ciepło, wywóz śmieci i wodę ?

Jak wyżej, zacytowałem :)
Oczywiście tylko AFAIK & IMO, jako że ani doradzcą nie
jestem ani CITu nie rozliczam - acz sądzę że VAT to wszyscy
tak samo rozliczają :)

pozdrowienia, Gotfryd
(KPiR, VAT, memoriał, ZUS)

do góry

>> >+ Zarząd sam lub poprzez osoby którym to zlecił rozlicza który
właściciel ile
> >+ kupił energii, wody itp. I gdzie tu sprzedaż?
>
> Idziesz do Makro, kupujesz mydło.
> Kupiłeś na własne potrzeby, nie ma pytań.
> Jesteś wspólnikiem SC, owa SC kupiła w Makro mydło "na fakturę".
> Przeznaczasz z tego mydła część *na własne potrzeby*[1] i wystawiasz
> fakturę wewnętrzną[2] - jest sprzedaż *w rozumieniu VAT* czy nie ?
> W przepisach VAT sprawdzić przy [2] występowanie określenia [1] !
> MUSI BYĆ F-RA VAT ! Taka "z jednym podpisem" (wewnętrzna), no
> bo właśnie "kupiłeś DLA SIEBIE".
>
Dziekuje za wyczerpującą odpowiedź :-)
Ale nadal mam pytanie dot. konkretnego, księgowego sposobu refakturowania
kosztów.
Dostaję fakturę VAT z PEC na dostawę ciepła za listopad 2003 na kwotę 30 000
złotych.
Właściciele w dużej wspólnocie (100 lokali) wpłacają miesięczne zaliczki na
łączna kwotę 20 000 zł.
Jak rozliczyć te koszty względem PEC i względem właścicieli ?
Czy wystawiać co miesiąc 100 faktur VAT ?
Jak wypełnić deklaracje VAT ?
Jak rozliczyć nadwyżki ( i VAT) z zaliczek za ciepło, wywóz śmieci i wodę ?

do góry

Użytkownik "Gotfryd Smolik news" <s...@s...com.pl> napisał w
wiadomości
news:Pine.WNT.4.58.0310300753310.-40840461@k6-2.port
ezjan.zabrze.pl...
> On Thu, 30 Oct 2003, 100ry wrote:
> [...]
> >+ Dostaję fakturę VAT z PEC na dostawę ciepła za listopad 2003 na kwotę
30 000
> >+ złotych.
> >+ Właściciele w dużej wspólnocie (100 lokali) wpłacają miesięczne
zaliczki na
> >+ łączna kwotę 20 000 zł.
> >+ Jak rozliczyć te koszty względem PEC i względem właścicieli ?
>
> Rozumiem "jak rozliczyć kwestię zaliczka/sprzedaż" ?
> Nie mam pojęcia jak to się robi księgowo, może ktoś z PK się wypowie,
> tak samo jeśli o CIT chodzi; natomiast podatkowo pod kątem VAT myślę
> że "normalnie":
> - przedpłaty i zaliczki tak jak ustawa stanowi:
> ++++
> 8. Jeżeli przed wydaniem towaru lub wykonaniem usługi pobrano co najmniej
> połowę ceny (przedpłata, zaliczka, zadatek, rata), obowiązek podatkowy
> powstaje z chwilą przyjęcia zapłaty[...]
> ----
> ...i to jest "przychód", korekta nastąpi przy rozliczeniu;
> Kwestią na którą konceptu nie mam jest pytanie czy skoro
> faktura "za media" zalicza się (również jako *przychód* VAT !)
> z terminem płatności, to czy faktura na *przedpłatę za media*
> też się tak zalicza...
> Oczywiście po rozliczeniu usługi - jeśli występuje dopłata
> - IMHO powinny obowiązywać zasady takie jak przy "normalnej"
> sprzedaży VAT (czyli np. "za śmieci" z dniem rozliczenia,
> a "za wodę" z terminem płatności). Oczywiście mogę się
> jeszcze mylić :]
> I *oczywiście* najzdrowiej dla wspólnoty będzie jeśli będzie
> stosowała "prostą refakturę" (tj. bez narzutu) - bo inaczej
> może się zdziwić że nie będąc spółką wodną nie ma prawa
> sprzedawać wody ;> :) - zresztą na stronie inforu - nie
> pamiętam czy w cytowanym artykule czy obok - jest wyraźna
> sugestia żeby (właśnie) refakturować.
> Bo na sprzedaż prądu trzeba być "oakcyzowanym", na sprzedaż
> wody mieć zezwolenie a na sprzedaż usług telekomunikacyjnych
> - licencję :]

To w końcu wychodzi, że sprzedaży nie ma:-)
Ponadto, żeby sprzedawać właścicelom media należałoby zawrzeć z nimi umowy
na dostawę owych mediów.

> >+ Czy wystawiać co miesiąc 100 faktur VAT ?
>
> To też jest w rzeczonym artykule !
> Oskarżam grupowicza o niezapoznanie się z materiałem
> źródłowym :)
>
> Faktury korzystającym z lokali[1] muszą być wystawiane
> *wyłącznie na żądanie*. Można ale nie trzeba, *chyba*
> że ktoś zgłosił wspólnocie że dany lokal jest (choćby
> częsciowo i choćby tylko w charakterze "przechowania
> ksiąg") wykorzystywany do DG - takim użytkownikom
> f-ra się "należy". IMHO :)
> [1] Zauważ że *w zasadzie* płacącym jest właściciel.
> I wielokroć pojawia się tu problem w przypadku, jeśli
> właściciel wynajmuje lokal a rozlicza się ryczałtem:
> w tym momencie zapłata za prąd/wodę/... jeśli f-ra
> jest "na niego" jest jego przychodem (opis komplikacji
> - oprócz oczywistej "straty na podatku" już bywał
> na grupie :)).
> Jeśli wspólnota będzie uprzejma dość, to może łatwo
> rozwiązać (IMO) problem tym właścicielom: wziąć od
> właściciela gwarancję (weksel ?) terminowej płatności,
> a umowy pozawierać z najemcami.
>
> >+ Jak wypełnić deklaracje VAT ?
>
> A niby jak, skoro jest tylko jeden rodzaj, "zwykły" (VAT-7) ?
> Przeczytać 1200 postów spośród wylosowanych wyników zapodania
> do groups.google -> zaawansowane: grupy .podatki i hasła
> "deklaracja OR deklarację OR deklaracje VAT-7 OR VAT" !
>
> >+ Jak rozliczyć nadwyżki ( i VAT) z zaliczek za ciepło, wywóz śmieci i
wodę ?
>
> Jak wyżej, zacytowałem :)
> Oczywiście tylko AFAIK & IMO, jako że ani doradzcą nie
> jestem ani CITu nie rozliczam - acz sądzę że VAT to wszyscy
> tak samo rozliczają :)
>
> pozdrowienia, Gotfryd
> (KPiR, VAT, memoriał, ZUS)

W małych wspólnotach nie ma problemu z VATem bo można skorzystać ze
zwolnienia. Jednak dla tysięcy dużych wspólnot to jest produkowanie zbędnej
makulatury bo jeśli jedynymi przychodami wspólnoty są wpłaty od właścicieli
to w końcowym rozliczeniu VATu nie będzie do zapłaty ani do zwrotu.
Może wypowie się ktoś z dużej wspólnoty - jak to u nich jest?

Marek

do góry

On Fri, 31 Oct 2003, Marek wrote:

>+ Użytkownik "Gotfryd Smolik news" <s...@s...com.pl> [...]
>+ news:Pine.WNT.4.58.0310300753310.-40840461@k6-2.port
ezjan.zabrze.pl...
>+ > On Thu, 30 Oct 2003, 100ry wrote:
>+ > [...]
>+ > >+ Dostaję fakturę VAT z PEC na dostawę ciepła za
>+ > >+ listopad 2003 na kwotę 30 000 złotych.
>+ > >+ Właściciele w dużej wspólnocie (100 lokali) wpłacają
>+ > >+ miesięczne zaliczki na łączna kwotę 20 000 zł.
>+ > >+ Jak rozliczyć te koszty względem PEC i względem właścicieli ?
>+ >
>+ > Rozumiem "jak rozliczyć kwestię zaliczka/sprzedaż" ?
>+ > Nie mam pojęcia jak to się robi księgowo, może ktoś z PK się wypowie,
>+ > tak samo jeśli o CIT chodzi; natomiast podatkowo pod kątem VAT myślę
>+ > że "normalnie":
>+ > - przedpłaty i zaliczki tak jak ustawa stanowi:
[...]
>+ > ...i to jest "przychód", korekta nastąpi przy rozliczeniu;
[...]
>+ > I *oczywiście* najzdrowiej dla wspólnoty będzie jeśli będzie
>+ > stosowała "prostą refakturę" (tj. bez narzutu) - bo inaczej
[...]
>+ To w końcu wychodzi, że sprzedaży nie ma:-)

Taki wniosek to skąd ?
*W rozumieniu ustawy o VAT* sprzedaż jest.
Dlatego właśnie zostało w praktyce (w tym wyrokami NSA i SN)
usankcjonowane pojęcie "refaktury", które pozwala wybrnąć z dylematu
kiedy w rozumieniu "dostawy fizycznej" 'faktyczny dostawca' spełnia
wszelkie inne wymogi, a "papierkowy pośrednik" ma problem - bo
z jakiegoś powodu nie może prowadzić sprzedaży w znaczeniu
owych innych przepisów (np. energetycznych).
Do "refaktury" odsyłam do archiwum grupy i googla :), zaś wyjaśnienie
skąd problem "papierkowy" jest w ustawie o VAT:
+++++
4. W przypadku gdy kilka podmiotów dokonuje sprzedaży tego samego towaru w
ten sposób, że pierwszy z nich wydaje ten towar bezpośrednio ostatniemu w
kolejności odbiorcy, przyjmuje się, że sprzedaży dokonał każdy z podmiotów
biorących udział w obrocie.

4a. W przypadku gdy podatnik nabywa usługi, o których mowa w art. 4 pkt 2
lit. c)-e) we własnym imieniu, ale na rzecz innego podmiotu, a usługa jest
świadczona bezpośrednio temu podmiotowi - uznaje się, że podatnik ten
nabywa i świadczy tę usługę.
-----

Krótko mówiąc: wspólnota podpisała "papierek zakupu" (fakturę
za wodę dajmy na to) a woda poszła do współwłasciciela - to
znaczy że wspólnota sprzedała wodę współwłaścicielowi, i nie ma
"zmiłuj się".

>+ Ponadto, żeby sprzedawać właścicelom media należałoby zawrzeć
>+ z nimi umowy na dostawę owych mediów.

Wypadałoby.

Ale to o niczym nie przesądza: przypomnę że wg KC zawarciem umowy
jest "każde zachowanie wyrażające wolę w sposób dostateczny",
i jeśli ktoś w mieszkaniu z wody korzystał a ktoś korzystający
za tę wodę zapłacił - to nie znajdziesz sądu który uzna że
umowy nie było :)
Umowa NIE MUSI BYĆ NA PIŚMIE.
Problemem może być tylko wyegzekwowanie umowy :), jeśli pisma
nie ma. Ale po to, żeby US ci udowodnił że "była umowa" wcale
nie potrzebuje mieć w ręce "papierka".

[...o fakturach...]
>+ W małych wspólnotach nie ma problemu z VATem bo można
>+ skorzystać ze zwolnienia.

...pamiętając że wtedy VATowcy wynajmujący na cele gospodarcze
będą cię kląć ;)

>+ Jednak dla tysięcy dużych wspólnot to jest produkowanie zbędnej
>+ makulatury bo jeśli jedynymi przychodami wspólnoty są wpłaty od właścicieli
>+ to w końcowym rozliczeniu VATu nie będzie do zapłaty ani do zwrotu.

Dura lex...
Ja się zgadzam z twoimi argumentami merytorycznymi.
Ale *prawnie* mamy jak mamy :(
Inna sprawa że *jakiś* czynnik ograniczający nieprawidłowe
zarządzanie funduszami to jest, bo jak ktoś spróbuje np.
wziąć "na zarządzanie" (rozliczenie strukturą !) pieniądze
przeznaczone "na wodę" (w całości VAT), to albo zostawi
ślad - albo popełni co najmniej wykroczenie skarbowe.

>+ Może wypowie się ktoś z dużej wspólnoty - jak to u nich jest?

Też z chęcią poczytam :)

Ale powiem ci że *podejrzewam* jak jest najczęsciej.
Jeśli realizacja zadań związanych z rozliczeniem opłat
podlegających VATowi zostanie powierzona firmie która jest
VATowcem, to wszystkie wymienione problemy rozwiązują się
same z siebie...
Tak samo jak jest problem podatkowy, kiedy ty "produkując
osobiście" dajmy na to szyldy chciałbyś żeby szwagier
je sprzedawał: "nie da się".
Ale jeśli jakaś DG tobie zleci wykonywanie szyldów *lub*
ty zlecisz jej :) obsługę sprzedaży :) owych szyldów,
nawet palcem w umowie pokazując że tylko szwagier może
być wykonawcą końcowym, to podatkowo wszystko będzie
OK :), IMO oczywiście. A zastrzeżenie "podatkowo" tylko
dlatego że potencjalny DG potencjalnie :) naraża się
na proces z waszej strony o "świadczenie pracy" (choć
przy dobrej umowie szans nie widzę).
Więc... zarząd wspólnoty zleca firmie (DG) "prowadzenie
rozliczeń i przedstawiania okresowego rozliczenia".
:)

pozdrowienia, Gotfryd
(KPiR, VAT, memoriał, ZUS)

do góry

> >+ > >+ Dostaję fakturę VAT z PEC na dostawę ciepła za
> >+ > >+ listopad 2003 na kwotę 30 000 złotych.
> >+ > >+ Właściciele w dużej wspólnocie (100 lokali) wpłacają
> >+ > >+ miesięczne zaliczki na łączna kwotę 20 000 zł.
> >+ > >+ Jak rozliczyć te koszty względem PEC i względem właścicieli ?
( ... )
.
> Jeśli realizacja zadań związanych z rozliczeniem opłat
> podlegających VATowi zostanie powierzona firmie która jest
> VATowcem, to wszystkie wymienione problemy rozwiązują się
> same z siebie...

> > Więc... zarząd wspólnoty zleca firmie (DG) "prowadzenie
> rozliczeń i przedstawiania okresowego rozliczenia".

To, że Zarząd Wspólnoty zleci czynności księgowe firmie VAT-owskiej
chyba nie rozwiązuje sprawy VATu Wspólnoty.
Przecież to Wspólnota, która ma swój NIP , REGON, konto bankowe
zawiera umowy na dostawę ciepła, wody i wywóz śmieci.
Zgodnie z Ustawą o własności lokali:
"Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono
w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany:
1) dokonywać rozliczeń przez rachunek bankowy".

Zarządca ( osoba fizyczna lub prawna), Administrator lub nawet Zarząd
Wspólnoty,
który samodzielnie rozlicza zaliczki i koszty jest tylko USŁUGOBIORCĄ.
Zarządcę lub Zarząd można odwołać w każdej chwili, a zawarte umowy przez
Wspólnotę będą nadal obowiazywać i będzie realizował je nowy Zarządca.
To "starzy" Zarządcy (MZB,PBK itp) muszą dostosować sie do nowych dla nich
warunków
zarządzania we Wspólnotach, których jest już kilkadziesiąt tysięcy w Polsce
!!!.

Firma np. biuro podatkowe (które jest Vatowcem), rozlicza koszty mediów
Wspólnoty,
a nie swoje. I jeżeli Wspólnota nie jest Vatowcem to problem pozostaje.
Czy prawidłowo rozumuję ?

This is my 100ry

do góry

On Fri, 31 Oct 2003, 100ry wrote:
[...]
>+ To, że Zarząd Wspólnoty zleci czynności księgowe firmie VAT-owskiej
>+ chyba nie rozwiązuje sprawy VATu Wspólnoty.

...no to może się pospieszyłem :)
Przeoczyłem że wspólnota musi "osobiście" dokonać rozliczeń,
jeśli powierzono zarząd.
Ale spytam (*spytam*, bo nie wiem czy w dużej wspólnocie tak
wolno - bo w małej na pewno !):

>+ Przecież to Wspólnota, która ma swój NIP , REGON, konto bankowe
>+ zawiera umowy na dostawę ciepła, wody i wywóz śmieci.

...czy istnieje powód, dla którego umowę musiałaby zawierać
wspónota ? Patrząc na twój cytat:

>+ Zgodnie z Ustawą o własności lokali:
>+ "Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono
>+ w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany:

...a jeśli "nie powierzono" ?
Co stoi na przeszkodzie żeby każdy lokator zawarł umowę z kim
innym niż wspólnota ?
Oczywistym jest że:
- przy zakupie energii elektrycznej *w zasadzie tak jest*.
Owszem, widzę problem: kto ma zawrzeć umowę na oświetlenie
klatki schodowej i innych części wspólnych :)
- przy zakupie wody mogłoby tak być. Żaden zakład wodociągowy
(prawdopodobnie) nie zgodzi się na patyczkowanie się z osobnymi
lokalami; niemniej: dlaczego nie pośrednik ? Owszem, widzę
problem: rozliczanie strat... :]
- przy zakupie ciepła... w zasadzie, poza próbą "uchylania się"
też mogłoby tak być.

Hm...
[...]
>+ który samodzielnie rozlicza zaliczki i koszty jest tylko USŁUGOBIORCĄ.
>+ Zarządcę lub Zarząd można odwołać w każdej chwili, a zawarte umowy przez
>+ Wspólnotę będą nadal obowiazywać i będzie realizował je nowy Zarządca.

...o ile umowy były zawarte przez wspólnotę.
Jak dla mnie - na razie nie jest oczywiste dlaczego umowę
o dostawę energii elektrycznej miałaby zawierać wspólnota ?
Przy odrobinie uwagi pewnie dałoby się tak zawrzeć umowę,
żeby nawet zmiana zarządzcy nie powodowała konieczności
wyłączenia światła na klatce :)

[...]
>+ Firma np. biuro podatkowe (które jest Vatowcem), rozlicza
>+ koszty mediów Wspólnoty, a nie swoje.

Oczywiście.

>+ I jeżeli Wspólnota nie jest Vatowcem to problem pozostaje.
>+ Czy prawidłowo rozumuję ?

Wygląda że tak :), na pewno z praktycznego punktu widzenia.
Trzymając się przykładu z prądem:
- umowę o dostawę do lokalu zawiera każdy właściciel
- umowę o dostawę "na klatkę" zawiera... no i właśnie. Tu
chyba problem jest - bo w małej wspólnocie *na pewno*
mogą ją zawrzeć współwłaściciele (po prostu podpisują
*wszyscy* !), a w dużej - po pierwsze nie wiem czy
mogą a po drugie mogłoby to być lekko skomplikowane :)

pozdrowienia, Gotfryd

do góry

WITAM :)

> Przeoczyłem że wspólnota musi "osobiście" dokonać rozliczeń,
> jeśli powierzono zarząd.
> Ale spytam (*spytam*, bo nie wiem czy w dużej wspólnocie tak
> wolno - bo w małej na pewno !):

W dużej wspólnocie tak samo Panie Godrydzie.
Zawsze to wspólnota się rozlicza de facto z Urzędem Skarbowym.
Art. 18. [ Zarząd nieruchomością wspólną ]
1. Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali
albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób
zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd
osobie fizycznej albo prawnej.
3. Jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie, o której mowa w ust. 1,
lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują zasady określone
w niniejszym rozdziale.
Art. 20. [ Wybór i odwołanie zarządu ]
1. Jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest
więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze
jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być
wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich
grona.
2. Zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy
uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani.

> >+ Przecież to Wspólnota, która ma swój NIP , REGON, konto bankowe
> >+ zawiera umowy na dostawę ciepła, wody i wywóz śmieci.
>
> ...czy istnieje powód, dla którego umowę musiałaby zawierać
> wspólnota ? Patrząc na twój cytat:

Bo istnieje coś takiego jak nieruchomości wspólne i każdy współwłaściciel
MUSI "uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem
nieruchomości wspólnej".
To Wspólnota, którą reprezentuje Zarząd lub Zarządca, z którym zawarto umowę
o zarządzanie, zawiera umowy na utrzymanie nieruchomości wspólnej i na
potrzeby swoich członków.
Art. 21. [ Zadania zarządu ]
1. Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na
zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami
lokali.
2. Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową
składają przynajmniej dwaj jego członkowie.
3. Zarząd na podstawie pełnomocnictwa, o którym mowa w art. 22 ust. 2,
składa oświadczenia w celu wykonania uchwał w sprawach, o których mowa w
art. 22 ust. 3 pkt 5, 5a i 6, ze skutkiem w stosunku do właścicieli
wszystkich lokali.

> >+ Zgodnie z Ustawą o własności lokali:
> >+ "Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono
> >+ w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany:
>
> ...a jeśli "nie powierzono" ?

Jeśli "nie powierzono" to obowiązują przepisy Ustawy o własności lokali
art.18 ust.3

> Co stoi na przeszkodzie żeby każdy lokator zawarł umowę z kim
> innym niż wspólnota ?

(UWL) art.21 ust.1. Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i
reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a
poszczególnymi właścicielami lokali.
Art.6 Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania,
pozywać i być pozwana.

Albo robi to Zarządca, któremu udzielono takich pełnomocnictw w umowie o
zarządzanie. No przecież po to UWL została uchwalona, aby mogły zacząć
działać Wspólnoty mieszkaniowe, które reprezentują właścicieli lokali. I
tylko z nią firmy powinny i MUSZĄ zawierac umowy. Inaczej 100 członków
pojedynczo zrobiłoby bałagan, za który wszyscy by musieli solidarnie
odpowiadać ???

> Oczywistym jest że:
> - przy zakupie energii elektrycznej *w zasadzie tak jest*.
> Owszem, widzę problem: kto ma zawrzeć umowę na oświetlenie
> klatki schodowej i innych części wspólnych :)
> - przy zakupie wody mogłoby tak być. Żaden zakład wodociągowy
> (prawdopodobnie) nie zgodzi się na patyczkowanie się z osobnymi
> lokalami; niemniej: dlaczego nie pośrednik ? Owszem, widzę
> problem: rozliczanie strat... :]
> - przy zakupie ciepła... w zasadzie, poza próbą "uchylania się"
> też mogłoby tak być.
>
> Hm...
> [...]
> >+ który samodzielnie rozlicza zaliczki i koszty jest tylko USŁUGOBIORCĄ.
> >+ Zarządcę lub Zarząd można odwołać w każdej chwili, a zawarte umowy
przez
> >+ Wspólnotę będą nadal obowiązywać i będzie realizował je nowy Zarządca.
>
> ...o ile umowy były zawarte przez wspólnotę.

Umowy powinny być zawarte przez Wspólnotę. Jest to w interesie niezależności
członków Wspólnoty,
Nie muszą obawiać się o ich realizacje przy zmianach Zarządu lub Zarządcy.
Po co kombinować z zapisami w umowach.

> >+ Firma np. biuro podatkowe (które jest Vatowcem), rozlicza
> >+ koszty mediów Wspólnoty, a nie swoje.
>
> Oczywiście.

> NO TO DLACZEGO ADM, PGM i inni zarządcy VAT-owi doliczają jakiś VAT do
kosztów mediów we Wspólnocie, która zarządza, skoro WSPÓLNOTA NIE jest
VAT-owcem ?

> >+ I jeżeli Wspólnota nie jest Vatowcem to problem pozostaje.
> >+ Czy prawidłowo rozumuję ?
>
> Wygląda że tak :), na pewno z praktycznego punktu widzenia.
> Trzymając się przykładu z prądem:
> - umowę o dostawę do lokalu zawiera każdy właściciel
> - umowę o dostawę "na klatkę" zawiera... no i właśnie. Tu
> chyba problem jest - bo w małej wspólnocie *na pewno*
> mogą ją zawrzeć współwłaściciele (po prostu podpisują
> *wszyscy* !), a w dużej - po pierwsze nie wiem czy
> mogą a po drugie mogłoby to być lekko skomplikowane :)
>
Ale właśnie po to Ustawodawca w 1994 roku powołał do życia Wspólnoty
Mieszkaniowe, aby to one reprezentowały współwłaścicieli w sprawach między
nimi a dostawcami mediów i usług :
. do nieruchomości wspólnej
oraz
. do ich lokali.

This is my 100ry

do góry