On Thu, 22 Nov 2012, poszukiwacz wrote:

> Witam,

Ja też.
I na dzień dobry stwierdzam że NTG,
Jak wolisz, to może paść pytanie "a o który PODATEK chodzi" ;>

Sugeruję abyś to samo napisał na .prawo (a nie .prawo.podatki)
Może uwagi na początek:

> Jestem właścicielem ułamkowej części nieruchomości (kamienicy). Według
> powołanego zarządcy nieruchomości mój udział ułamkowy odpowiada powierzchni
> 51 metrów kwadratowych
> a ja natomiast użytkuję lokal o powierzchni tylko 29 metrów kwadratowych.
> W związku z tym pytanie - czy mogę sprzedać "nadwyżkę" udziałów tak aby
> sobie pozostawić
> powiedzmy dla marginesu błędu 30 m2 a sprzedać ułamek odpowiadajacy
> powierzchni 21m2?

Powoli.
Z Twojego opisu wyłania się sugestia, że masz "nieznane" 21 m2
powierzchni. A to nie przystaje do prawa.

Ustalmy znane możliwości:
- budynek jest podzielony na lokale; mamy wtedy części *wydzielone*
stanowiące odrębną nieruchomość (dokładnie tak - "nieruchomość
w nieruchomości", lokal w budynku ma taki status) oraz resztę
powierzchi niewydzielonej, która tylko w ograniczonym zakresie
może być użytkowana na zasadzie jak niżej
Pic w tym, że w akcie określającym własność jedna i druga część
powinna być oznaczona, zaś lokal powinien być ujęty *planem*
(rysunkiem, nie opisem!)
Drugi pic w tym, że piszesz że jesteś "użytkownikiem" a nie
właścicielem lokalu, co (z dokładnością do faktu że lokal też
może być we współwłasności) stoi w sprzeczności (zbiór
obejmujacy wszystkie rodzaje rozporządzania dobrami, czyli
właścicieli, najemców, dzierżawców i złodziei te z :P nosi
określenie "posiadacz", zaś "użytkownik" to konkretna
forma prawna, trzeba by wyjaśnić do DOKŁADNIE masz na myśli
- mamy współwłasność łączną budynku niepodzielonego na lokale,
i wtedy możliwe jest "korzystanie przez podział", to się jakoś
mądrze nazywa i nazwa leży w archiwach .prawo
Jest wtedy możliwe, że wykorzystujesz wyłącznie na własne
potrzeby jakąś fizyczną część budynku, ale to nie jest tak
że ta część jest TWOJA.
Ona nadal stanowi własność WSZYSTKICH, a trzymać ją w stanie
indywidualnego wykorzystywania możesz tylko dzięki temu,
że: 1. tak podzieliliście korzystanie z budynku (i taki
stan da się "obronić prawnie") 2. inni się zgodzili,
rezygnując z domagania się żeby również "mieli swoje",
i wtedy możliwość obrony takiego stanu zależy TYLKO od
tego czy taki stan wpisano do księgi wieczystej
(w przeciwnym przypadku inni mogą domagać się słusznego
zniesienie Twojego uprzywilejowania)

Fakt istnienie "bliżej nieznanej powierzchni" wskazywałby
na drugi przypadek. Ale fakt istnienia zarządcy wskazywałby
na przypadek pierwszy, chyba, że to jest pozostałość po
"socjalistycznym" stanie prawnym (ale w tym przypadku
z kolei właściciele mieliby w ręku akty prawne).
Tak czy inaczej, nie wszystko mi w opisie pasuje.

I teraz drobiazg: w drugim przypadku *oraz* w pierwszym przypadku
o ile występuje powierzchnia wspolna nieprzypisana do lokalu
a "wykorzystywana indywidualnie", to, że korzystasz z 29m2
przekłada się na to, że korzystasz z 29m^2 NA WYŁĄCZNOŚĆ.

A pytam po dobroci - co z powierzchniami wspólnymi?
Schody, korytarze, strych....

> Czy jest to możliwe?
> Obawiam się że sprzedając ułamek odpowiadający 21 m2 to taki nowy
> współwłaściciel udziałów może mieć prawa do lokalu przez mnie używanego.

Ale jak ten budynek nie jest podzielony na lokale, albo to co
nazywasz "lokalem" jest tylko powierzchnią niewydzieloną a wykorzystywaną
indywidualnie, to wcale nie sprzedasz TEGO "lokalu" (bo to nie
jest odrębny lokal).
Sprzedasz udział w całym budynku, a awantura o ew. podział powierzchni
możliwej do indywidualnego wykorzystywania dopiero się zacznie :P

Możliwe przypadki:
- nowy nabywca zostanie sprowadzony do parteru i da sobie nadmuchać
w kaszę
- po awanturze o której mowa ktoś ze współwłaścicieli (nowy
lub stary) trzaśnie pięścią w stół i postawi ultimatum - albo
podział na lokale, albo zniesienie współwłasności, czyli kasa
na stół lub won z tego budynku
- nowy nabywca po sprowadzeniu do parteru stwierdzi że to nie był
dobry pomysł, sprzeda kancelarii adwokackiej za pół ceny, a ci
już sobie was poustawiają po kątach :P
- nowy nabywca jak wyżej, ale stać go i na złość sprzeda lub podaruje menelowi
:P
- nowy nabywca się dogada i jakoś każdy będzie tam używał

Lista sporządzona z szacowanym prawdopodobieństwem zajścia ;>

I rzecz jasna, sprawa najważniejsza: musiałbyś znaleźć osła,
albo jak kto woli - jelenia, który wziąłby obietnicę późniejszego
dostępu do "bliżej nieznanej części budynku" za realne pieniądze.
Poza przypadkiem, że Z GÓRY zakładałby wersję 2. (ultimatum
ze zniesieniem współwłasności) daję na to małe szanse.

> Czy
> można to jakoś prawnie zastrzec w akcie notarialnym sprzedaży udziałów
> własności?

Najpierw ustal, co jest Twoje.
Akt notarialny nabycia lub wyciąg z KW na stół i czytasz.
Czytasz NIM napiszesz na .prawo, aby wiedzieć co opisać.
Bo mi wychodzi, że niewykluczone iż nie wiesz, że szarogęsisz
się na czymś co Twoje nie jest :) (a stanowi współwłasność
wszystkich właścicieli budynku)

pzdr, Gotfryd