Witam,

razem z kuzynem tworzę tzw. małą wspólnotę
mieszkaniową. Mamy obaj siedem wyodrębnionych
lokali w kamienicy. Każdy z nas za swoje lokale
przelewa co miesiąc na rachunek wspólnoty
mieszkaniowej opłatę (fundusz
remontowo-eksploatacyjny) na utrzymanie części
wspólnych nieruchomości (dach, klatka schodowa,
elewacja itp.) oraz na wynagrodzenie dla
administratora nieruchomości. Niezależnie od tego,
na ten sam rachunek przelewamy opłaty za media za
swoje lokale (wcześniej te pieniądze zbieramy od
najemców naszych lokali).

I tu mam pytanie odnośnie podatku dochodowego z
tytułu najmu. Jestem ryczałtowcem i płacę 8,5%
podatku od przychodu. Czy od kwoty za media i
opłaty eksploatacyjnej, którą najemca przelewa na
mój rachunek (ja tę kwotę przelewam następnie na
rachunek wsp. mieszkaniowej) powinienem płacić
podatek dochodowy?
Jeśli tak, to czy jest jakiś sposób, żeby ominąć
płacenie tego podatku? Np. najemca przelewa na
jeden z moich rachunków sam czynsz, a na drugi
media+opłatę eksploatacyjną?

Z góry dziękuję za pomoc

--
Pozdrawiam,
Rex

do góry

Dnia Tue, 10 May 2011 11:47:12 +0200, Rex napisał(a):

> I tu mam pytanie odnośnie podatku dochodowego z tytułu najmu. Jestem
> ryczałtowcem i płacę 8,5% podatku od przychodu. Czy od kwoty za media i
> opłaty eksploatacyjnej, którą najemca przelewa na mój rachunek (ja tę
> kwotę przelewam następnie na rachunek wsp. mieszkaniowej) powinienem
> płacić podatek dochodowy?
> Jeśli tak, to czy jest jakiś sposób, żeby ominąć
> płacenie tego podatku? Np. najemca przelewa na jeden z moich rachunków
> sam czynsz, a na drugi media+opłatę eksploatacyjną?

Napewno nie płacisz podatku od opłat za media. Uważam, że w wypadku
opłaty eksploatacyjnej jest to mniej oczywiste. Jest to zasadniczo koszt
do którego ponoszenia zobowiązany jest właściciel lokalu a nie najemca. I
dlatego nie można go przerzucić na najemcę. Może ktoś inny się jeszcze
wypowie. Najlepiej w oparciu o oficjalne interpretacje skarbówki lub
wyroki sądowe.

Jedyne czego trzeba pilnować, to wyszczególnienie tych opłat za media na
jakimś "papierze". Tym papierem może być umowa (w mowie powinna być
podane że najemca płaci określony co do kwoty czynsz i zmienne opłaty za
media), szczegółowy rachunek który wystawiasz najemcy, lub nawet
potwierdzenie wpłaty z rozbiciem na poszczególne pozycje.

do góry

> Napewno nie płacisz podatku od opłat za media.

To wcale nie jest takie pewne. Obiło mi się o
uszy, że media są też przychodem.

Uważam, że w wypadku
> opłaty eksploatacyjnej jest to mniej oczywiste. Jest to zasadniczo koszt
> do którego ponoszenia zobowiązany jest właściciel lokalu a nie najemca.

Ostatecznie wszystkie koszty z związane z
eksploatacją lokalu ponosi najemca. W przeciwnym
wypadku wynajem lokalu byłby nierentowny.


--
Pozdrawiam,
Rex

do góry

On Tue, 10 May 2011, jureq wrote:

> Dnia Tue, 10 May 2011 11:47:12 +0200, Rex napisał(a):
>
>> I tu mam pytanie odnośnie podatku dochodowego z tytułu najmu. Jestem
>> ryczałtowcem i płacę 8,5% podatku od przychodu. Czy od kwoty za media i
>> opłaty eksploatacyjnej, którą najemca przelewa na mój rachunek (ja tę
>> kwotę przelewam następnie na rachunek wsp. mieszkaniowej) powinienem
>> płacić podatek dochodowy?
>> Jeśli tak, to czy jest jakiś sposób, żeby ominąć
>> płacenie tego podatku? Np. najemca przelewa na jeden z moich rachunków
>> sam czynsz, a na drugi media+opłatę eksploatacyjną?
>
> Napewno nie płacisz podatku od opłat za media.

Zgoda.

> Uważam, że w wypadku
> opłaty eksploatacyjnej jest to mniej oczywiste. Jest to zasadniczo koszt
> do którego ponoszenia zobowiązany jest właściciel lokalu a nie najemca.

Pytaniem jest, co rozumieć przez "opłatę eksploatacyjną".
Niedawno pisałem jak to widzę: opłaty związane np. z funduszem remontowym
IMVHO dokładnie tak jak piszesz (kwalifikują się do przychodu, jako
"opłata za zużycie" stanowiąca część czynszu), ale już opłata
za śmieci jak najbardziej powinna być traktowana tak jak media,
bo niby dlaczego miałoby być inaczej?
A wg tego co widziałem "w praktyce", całoś jest wskazywana jako
pojedyncza pozycja do zapłacenia i jedynym kwitkiem z którego wynikają
poszczególne pozycje jest informacja lub aneks do umowy.

> Może ktoś inny się jeszcze
> wypowie. Najlepiej w oparciu o oficjalne interpretacje skarbówki lub
> wyroki sądowe.

Pierwsze masz wyżej, drugiego nie mam :)

> Jedyne czego trzeba pilnować, to wyszczególnienie tych opłat za media na
> jakimś "papierze".

Też zgoda.
I IMO po przyjęcie przedstawionego wyżej (mojeg) p. widzenia papierki
zawierające składniki wszelkich opłat stają się bardzo ważne.

> media), szczegółowy rachunek który wystawiasz najemcy, lub nawet
> potwierdzenie wpłaty z rozbiciem na poszczególne pozycje.

O to to - nie zawadzi.

pzdr, Gotfryd

do góry

On Wed, 11 May 2011, Rex wrote:

[...jureq...]
>> Napewno nie płacisz podatku od opłat za media.
>
> To wcale nie jest takie pewne.

No wiesz, zakau nie ma.
Znaczy wolno zapłacić podatek od opłat za media, kary za to nie ma.
Ale *formalnie* urząd stwierdziwszy taką nieprawidłowość podczas
kontroli powinien (w "państwie prawa") wydać decyzję o zwrocie
nadpłaty :|

> Obiło mi się o uszy, że media są też przychodem.

Przepisy się obiły? ;) (możesz ew. obić tego, kto uszy obijał)
A po polsku - argument "słyszałem" jest bardzo słaby, bo podstawą
jest wiedzieć: 1. *kiedy* 2. *od kogo* 3. na jakiej podstawie
:)
Żeby nie było - prawdą jest, iż mechanizm "niepłacenia" wcale
*nie* jest oczywisty. Ale tylko dlatego, że zapomina się czasami
o podstawie płacenia podatku - a podstawą nie jest najcześciej
ustawa o podatku. Przepisy o podatku najczęściej są na *końcu*
łańcuszka określania "podstawy" (i AFAIR są na to wyroki SN i NSA).

Podstawą jest ustawa *klasyfikująca* zdarzenia (ustawa o podatku
dopiero każe płacić podatek o "zdarzeń zaliczanych do", a to
ustawa "cywilnoprawna", taka jak Kodeks Cywilny, Prawo Autorskie,
Prawo Bankowe itede określają ową "klasyfikację").

>> Uważam, że w wypadku
>> opłaty eksploatacyjnej jest to mniej oczywiste. Jest to zasadniczo koszt
>> do którego ponoszenia zobowiązany jest właściciel lokalu a nie najemca.
>
> Ostatecznie wszystkie koszty z związane z eksploatacją lokalu ponosi najemca.

Ale Kodeks Cywilny bardzo jasno określa, które wydatki *powinien ponosić
najemca* (a więc jeśli ponosi je właściciel, to jest tylko "pośrednikiem"),
a które *nie* należą do jego obowiązków, bo są obowiązkiem wynajmującego,
więc należy je zaliczyć do "opłat na rzecz wynajmującego".
Nawet jakby to najemca je fizycznie wpłacał do kasy.
Wtedy to najemca jest "pośednikiem" i wpłacone pieniadze są przychodem
wynajmującego.

Zwracam uwagę, że jakby w rachubę wchodził np. VAT, to byłoby inaczej
o tyle, że tam podstawą jest "wydanie" lub "świadczenie", a nie sprzedaż
lub usługa w rozumieniu umowy cywilnoprawnej (plus przepis o wyjątku
dla przypadku kiedy pośrednik dokonuje operacji "na rzecz").

> W przeciwnym wypadku wynajem lokalu byłby nierentowny.

Ale rentowność owego wynajmu jest właśnie opodatkowana ;)

pzdr, Gotfryd

do góry

> Ale Kodeks Cywilny bardzo jasno określa, które
> wydatki *powinien ponosić
> najemca* (a więc jeśli ponosi je właściciel, to
> jest tylko "pośrednikiem"),
> a które *nie* należą do jego obowiązków, bo są
> obowiązkiem wynajmującego,
> więc należy je zaliczyć do "opłat na rzecz
> wynajmującego".
> Nawet jakby to najemca je fizycznie wpłacał do kasy.
> Wtedy to najemca jest "pośednikiem" i wpłacone
> pieniadze są przychodem
> wynajmującego.

To jak wygląda sprawa z opłatą eksploatacyjną (ja
nazywam ją funduszem remontowo-eksploatacyjnym) w
moim przypadku; czy powinienem ją wliczać do
podstawy opodatkowania, czy też nie?

--
Pozdrawiam,
Rex

do góry

W dniu 2011-05-14 10:54, Gotfryd Smolik news pisze:
> On Tue, 10 May 2011, jureq wrote:
>
>> Dnia Tue, 10 May 2011 11:47:12 +0200, Rex
>> napisał(a):
>>
>>> I tu mam pytanie odnośnie podatku dochodowego z
>>> tytułu najmu. Jestem
>>> ryczałtowcem i płacę 8,5% podatku od przychodu.
>>> Czy od kwoty za media i
>>> opłaty eksploatacyjnej, którą najemca przelewa
>>> na mój rachunek (ja tę
>>> kwotę przelewam następnie na rachunek wsp.
>>> mieszkaniowej) powinienem
>>> płacić podatek dochodowy?
>>> Jeśli tak, to czy jest jakiś sposób, żeby ominąć
>>> płacenie tego podatku? Np. najemca przelewa na
>>> jeden z moich rachunków
>>> sam czynsz, a na drugi media+opłatę
>>> eksploatacyjną?
>>
>> Napewno nie płacisz podatku od opłat za media.
>
> Zgoda.
>
>> Uważam, że w wypadku
>> opłaty eksploatacyjnej jest to mniej oczywiste.
>> Jest to zasadniczo koszt
>> do którego ponoszenia zobowiązany jest
>> właściciel lokalu a nie najemca.
>
> Pytaniem jest, co rozumieć przez "opłatę
> eksploatacyjną".
> Niedawno pisałem jak to widzę: opłaty związane np.
> z funduszem remontowym
> IMVHO dokładnie tak jak piszesz (kwalifikują się
> do przychodu, jako
> "opłata za zużycie" stanowiąca część czynszu), ale
> już opłata
> za śmieci jak najbardziej powinna być traktowana
> tak jak media,
> bo niby dlaczego miałoby być inaczej?
> A wg tego co widziałem "w praktyce", całoś jest
> wskazywana jako
> pojedyncza pozycja do zapłacenia i jedynym
> kwitkiem z którego wynikają
> poszczególne pozycje jest informacja lub aneks do
> umowy.

Ja opłatę za śmieci podciągam pod media.

Czyli z tego co piszesz wynika, że opłata
eksploatacyjna również podlega opodatkowaniu.

I jeszcze mam takie pytanie. W jaki sposób, w
razie kontroli skarbowej skarbówka sprawdza
przychody? Czy na podstawie tego co jest w umowie,
czy też na podstawie wpływów na rachunek?

Załóżmy, że w umowie nie będzie mowy o opłacie
eksploatacyjnej, będzie tylko zapis, że najemca
płaci mi taka a taką kwotę czynszu + koszty
zużywanych przez siebie mediów. A ustalę z najemcą
"na gębę" ;) że oprócz czynszu i mediów będzie na
rachunek przelewał op. eksploatacyjną.
Czy w ten sposób da się skutecznie obejść płacenia
podatku od tej opłaty?


--
Pozdrawiam,
Rex

do góry

On Mon, 16 May 2011, Rex wrote:

> Czyli z tego co piszesz wynika, że opłata eksploatacyjna również podlega
> opodatkowaniu.

Mi tak nie wychodzi.
Natomiast jej SKŁADNIKI, takie jak przykładowo fundusz remontowy, jak
najbardziej powinny wchodzić. IMO.

> I jeszcze mam takie pytanie. W jaki sposób, w razie kontroli skarbowej
> skarbówka sprawdza przychody? Czy na podstawie tego co jest w umowie, czy też
> na podstawie wpływów na rachunek?

Na podstawie art.180 Ordynacji.

pzdr, Gotfryd

do góry