Jaki tytuły prawne do lokalu mieszkalnego pozwalają na skorzystanie z
ulgi remontowej?


Na podstawie obowiązującego do końca 2003 r., lecz na mocy przepisów
przejściowych stosowanego do końca 2005 r. art. 27a ust. 1 pkt 1 ustawy
o podatku dochodowym od osób fizycznych, uprawnienie do skorzystania z
ulgi remontowej uzależnione jest, między innymi, od posiadania tytułu
prawnego do budynku lub lokalu mieszkalnego. Niespełnienie tego warunku
bardzo często jest przyczyną kwestionowania przez organy podatkowe prawa
do odliczenia, w związku z czym warto podsumować osiągnięcia doktryny w
tym zakresie (pamiętając że, stosownie do art. 27a ust. 7 pkt 2 ustawy,
tytuły te mogą dotyczyć wyłącznie budynków mieszkalnych lub lokali
mieszkalnych znajdujących się w Polsce).

Wydaje się, że dobrym dla tego punktem wyjścia jest pismo Ministerstwa
Finansów z dnia 14 października 2002 r. (PB5/MC-033-329-2237/02, Serwis
Podatkowy 2003/3 str. 49). W piśmie tym czytamy, że "za tytuł prawny do
lokalu mieszkalnego, o którym mowa wyżej, uważa się między innymi:

1) własność,

2) umowę użyczenia,

3) umowę najmu lub dzierżawy,

4) inny stosunek zobowiązaniowy, z którego wynika prawo podatnika do
korzystania z lokalu mieszkalnego".

Należy zauważyć że, w kontekście prawa własności jako tytułu prawnego,
prawo do skorzystania z ulgi remontowej nie będzie przysługiwało osobie,
która nabyła budynek lub lokal na podstawie umowy, która okazała się
nieważna (najczęściej ze względu na niedochowanie formy aktu
notarialnego). W tym przypadku bowiem osoba taka nie nabywa prawa
własności, a więc brak jest tytułu prawnego do skorzystania z ulgi
remontowej. W szczególności tytułem prawnym do lokalu lub mieszkania nie
jest sam fakt zameldowania podatnika czy też ponoszenie przez niego
opłat związanych z użytkowaniem tego lokalu.

W dalszej części wskazanego wyżej pisma Ministerstwo wyjaśniło również,
że tytułem prawnym może być ekspektatywa odrębnej własności lokalu.
Ministerstwo podkreśliło jednocześnie, że umowa taka stanowi tytuł
prawny pod warunkiem, że "zawiera klauzulę, na podstawie której
spółdzielnia zobowiązuje się udostępnić członkowi spółdzielni lokal
mieszkalny bezpośrednio po jego wybudowaniu, a przed ustanowieniem
odrębnej własności".

Ministerstwo stanowiąc o innym stosunku zobowiązaniowym uprawniającym do
korzystania z lokalu mieszkalnego (lub budynku mieszkalnego) nie
wskazało konkretnych przykładów. Warto więc wyjaśnić, że na tej
podstawie tytułem prawnym może być w szczególności umowa dożywocia (por.
art. 908 kodeksu cywilnego).

Należy również zauważyć, że choć Ministerstwo mówi o każdym innym niż
wymieniony stosunku zobowiązaniowym, tytułem prawnym uprawniającym do
ulgi remontowej jest również służebność, a więc nie tyle stosunek
zobowiązaniowy, co prawo rzeczowe. Wynika to wprost z art. 302 § 1
kodeksu cywilnego, który stanowi, że mający służebność mieszkania może
korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku
mieszkańców budynku.

Z kolei niekoniecznie tytułem prawnym uprawniającym do ulgi remontowej
może być umowa przedwstępna. Umowa taka będzie tytułem prawnym
uprawniającym do skorzystania z ulgi remontowej tylko wtedy, gdy na jej
podstawie właściciel udostępnia do korzystania przyszłemu nabywcy
mieszkanie lub lokal. W przeciwnym wypadku brak jest podstaw do uznania,
że zawarcie tej umowy uprawnia do skorzystania z ulgi remontowej.

Oczywiście tytułem prawnym uprawniającym do ulgi remontowej są także
prawa związane z lokalami mieszkalnymi, a mianowicie spółdzielcze
lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego oraz spółdzielcze własnościowe
prawo do lokalu mieszkalnego.



Autor: Ryszard Kubacki