Podatek VAT: opłaty za media przy umowie najmu

Przeczytaj także: Najem lokalu: stawka VAT na media

W rozpatrywanej przez sąd sprawie podatnik wynajmował na podstawie zawartych umów najmu lokale na cele działalności gospodarczej. Zgodnie z treścią zawieranych umów, najemcy są obowiązani ponosić koszty dotyczące zużycia energii elektrycznej, wody i odprowadzenia ścieków w oparciu o wskazania podliczników.

Fiskus stwierdził, że odsprzedaż towarów i świadczenie usług związanych z najmem oraz czynsz najmu, składają się na wynagrodzenie z tytułu świadczonej usługi najmu nieruchomości użytkowych (te pierwsze nie stanowią odrębnych od najmu świadczeń). Jego zdaniem w sytuacji gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów, wydatki za media stanowią wraz z czynszem obrót z tytułu świadczenia usług najmu. Co za tym idzie opłaty za media podlegają opodatkowaniu stawką właściwą dla świadczonych usług najmu.

Odmienny pogląd wyraził jednak w powyższej sprawie Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w przytoczonym we wstępie wyroku. W uzasadnieniu sąd wskazał na przepisy Kodeksu cywilnego regulującego opłaty związane z przedmiotem najmu. Te przewidują możliwość ponoszenia przez najemcę świadczeń dodatkowych. Wynajmujący może zatem obciążyć najemcę poza czynszem także dodatkowymi świadczeniami.

W rozpatrywanej sprawie transakcje między wynajmującym a najemcami lokali składają się z kilku czynności. Obok udostępnienia lokalu są to bowiem także dostawy towarów (wody, energii) oraz świadczenie usług (odbiór ścieków).

W ocenie sądu brak jest podstaw do przyjęcia, że dwa świadczenia są ze sobą powiązane w sposób ścisły w sytuacji, gdy w umowie najmu strony odrębnie uregulowały wynagrodzenie za możliwość korzystania z lokalu (czynsz) oraz należności (opłaty) za inne świadczenia realizowane przez wynajmującego (udostępnienie mediów), a uregulowanie takie jest zgodne z obowiązującymi przepisami Kodeksu cywilnego. Odrębne pobieranie czynszu i należności za media, w sytuacji gdy wynajmujący jest czynnym podatnikiem VAT, zobowiązuje go do wystawiania faktur (refaktur).

Należy tutaj wskazać na art. 8 ust. 2a oraz art.30 ust. 3 ustawy o VAT. Przepisy te regulują sytuację w której podatnik (tutaj wynajmujący), działa we własnym imieniu ale na rzecz osoby trzeciej (najemca) biorąc udział w świadczeniu usług. W takim przypadku przyjmuje się, że podatnik ten sam otrzymał i wyświadczył usługę (art. 8 ust. 2a), a podstawą opodatkowania jest kwota należna z tytułu świadczenia usług, pomniejszona o kwotę podatku (art. 30 ust. 3).

Co za tym idzie, jeżeli zgodnie z zawartą umową najmu jej strony odrębnie rozliczają (fakturują) czynsz z tytułu korzystania z lokalu i opłaty z tytułu mediów, nie ma podstaw do przyjęcia, że wynajmujący świadczy na rzecz najemcy jednolitą usługę najmu. W związku z tym nie ma także podstaw do wliczania do podstawy opodatkowania usługi najmu, zarówno czynszu jak i dodatkowych świadczeń obejmujących media (co potwierdza także Trybunał Sprawiedliwości UE w wyroku z dnia 11.06.2009 r. nr C-572/07).

Warto wiedzieć
Wskazany wyżej wyrok (orzeczenie nieprawomocne) nie jest jedynym, w którym sądy wyrażają przedstawiony w nim pogląd (tj. możliwość odrębnego rozliczania mediów w przypadku wynajmu nieruchomości). Wskazać tutaj można także na chociażby wyrok NSA z 31 maja 2011 r. sygn. akt I FSK 740/10. Niemniej organy podatkowe w dalszym ciągu stoją na stanowisku, że w przypadku, gdy z umowy najmu wynika, że najemca ponosi opłaty za media związane z korzystaniem z danej nieruchomości, wynajmujący powinien wliczyć do podstawy opodatkowania także te opłaty.