Podatek dochodowy: źródło przychodu a sprzedaż nieruchomości

Przeczytaj także: Budynek mieszkalny: sprzedaż a przychód firmy

Jakie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?

5 maja 2006 podatnik nabył nieruchomość gruntową zabudowaną budynkiem mieszkalnym i gospodarczym. Zakup sfinansowana z kredytu hipotecznego. Nieruchomość ta została wprowadzona do jego firmy 2 listopada 2006 r. i ujęta w ewidencji środków trwałych. W roku 2007 i 2009 nieruchomość została oddana w najem, czynsz z tego tytułu stanowił przedmiot faktur, z których VAT został ujęty w rejestrze oraz deklaracjach. W kosztach działalności ujmowane były faktury dotyczące utrzymania nieruchomości, jak i jej remontu. 23 grudnia 2011 r. nieruchomość w całości została sprzedana osobom fizycznym. Wnioskodawca zadał pytanie, do którego źródła przychodów winien sprzedaż tę zakwalifikować? Biorąc pod uwagę rozstrzygnięcie zawarte w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 10 października 2012 r. sygn. akt I SA/Wr 921/12, organ podatkowy zajął następujące stanowisko:

„(…) Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 ww. ustawy, odrębnym źródłem przychodów są określone w pkt 3 i 8 tego przepisu:
• pozarolnicza działalność gospodarcza;
• odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d. innych rzeczy,
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Kliknij, aby powiekszyć

fot. Alexander Raths - Fotolia.com

Podatek dochodowy: źródło przychodu a sprzedaż nieruchomości

O kwalifikacji przychodu ze sprzedaży nieruchomości nie przesądza jedynie fakt jej wprowadzenia do ewidencji środków trwałych, ale przede wszystkim charakter tej nieruchomości (mieszkalny bądź niemieszkalny).

Tut. Organ zauważa, że stosownie do treści art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Natomiast w myśl art. 10 ust. 3 cyt. ustawy, przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Z powyższych przepisów wynika zatem, że w przypadku odpłatnego zbycia składników majątku wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, mających charakter mieszkalny, zastosowanie znajduje przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 cyt. ustawy. Jednocześnie podkreślenia wymaga, że powyższa kwalifikacja jest niezależna od faktu wykorzystywania tych składników majątku na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej czy też faktu ich wprowadzenia do ewidencji środków trwałych.

W odniesieniu do przychodów ze źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazać należy, że stosownie do treści art. 14 ust. 1 tej ustawy, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 (tj. pozarolniczej działalności gospodarczej), uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 cyt. ustawy, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących:
a. środkami trwałymi,
b. składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,
c. wartościami niematerialnymi i prawnymi
– ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wymienionych w lit. b), spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Natomiast w myśl art. 14 ust. 2c ww. ustawy, do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

Jeżeli zatem przedmiotem odpłatnego zbycia jest budynek mieszkalny, jego część lub udział w takim budynku, lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość lub udział w takim lokalu, grunt lub udział w gruncie albo prawo użytkowania wieczystego gruntu lub udział w takim prawie, związane z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub udział w takim prawie oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takim prawie, to wówczas przychody uzyskane z tej umowy nie stanowią przychodu z działalności gospodarczej.

Z literalnego brzmienia przepisu art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika bowiem, że przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości o charakterze mieszkalnym zawsze będą kwalifikowane do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przedstawionym we wniosku stanie faktycznym wskazano, iż w dniu 5 maja 2006 roku Wnioskodawca nabył nieruchomość określoną jako zabudowana budynkiem mieszkalnym i budynkiem gospodarczym działka gruntu. W dniu 2 listopada 2006 r. wprowadził tę nieruchomość do jednoosobowej działalności gospodarczej i ujął w ewidencji środków trwałych. Natomiast w dniu 23 grudnia 2011 r. sprzedał przedmiotową nieruchomość osobom fizycznym.

W związku z powyższym Zainteresowany powziął wątpliwość, czy przychód osiągnięty z tytułu sprzedaży nieruchomości należy traktować jako przychód z odpłatnego zbycia składników majątku wykorzystywanego w prowadzeniu działalności gospodarczej.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku stan faktyczny oraz przytoczone regulacje prawne wskazać należy, że co do zasady, przychód ze sprzedaży nieruchomości stanowiącej środek trwały w prowadzonej działalności gospodarczej, jako przychód ze sprzedaży środka trwałego, stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej. Wyjątek od tej zasady stanowi będący środkiem trwałym budynek mieszkalny oraz związany z nimi udział w gruncie. W świetle bowiem cyt. wyżej przepisów, przychód z jego sprzedaży stanowi zawsze przychód ze źródła wskazanego w ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Przy czym, przychód ten powstaje jedynie w przypadku, gdy odpłatne zbycie takiego budynku mieszkalnego oraz związanego z nim gruntu nastąpi przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie lub wybudowanie.

W przedmiotowej sprawie szczególnego podkreślenia wymaga zatem fakt, iż ustawodawca wyraźnie zastrzegł, że do przychodów z działalności gospodarczej nie zalicza się przychodu z odpłatnego zbycia wykorzystywanego na potrzeby związane z działalnością gospodarczą budynku mieszkalnego i związanego z nim gruntu. Na powyższą kwalifikację nie ma wpływu fakt wprowadzenia nieruchomości do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych.

Jednakże Wnioskodawca, mimo zacytowania we własnym stanowisku w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego odpowiednich przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, twierdzi, że całość przychodu ze sprzedaży nieruchomości stanowiącej środek trwały w prowadzonej działalności gospodarczej należy zakwalifikować do przychodu z działalności gospodarczej.

Mając na uwadze przytoczone regulacje prawne oraz przedstawiony we wniosku stan faktyczny tut. Organ zauważa, że sprzedaż nieruchomości stanowiącej budynek mieszkalny oraz związany z tym budynkiem grunt skutkuje powstaniem po stronie Wnioskodawcy przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Określając skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości należy w szczególności mieć na uwadze fakt, iż sprzedaż ww. części nieruchomości, tj. budynku mieszkalnego oraz związanego z tym budynkiem gruntu, odnosi się do nieruchomości o charakterze mieszkalnym. Co więcej, sprzedaż ta nastąpiła przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Podkreślenia również wymaga, iż treść art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie wskazuje, że w odniesieniu do nieruchomości o charakterze mieszkalnym zastosowanie ma przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 cyt. ustawy. Powyższe znajduje również potwierdzenie w regulacji zawartej w art. 14 ust. 2c ww. ustawy, gdzie podkreśla się, że do przychodów, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej nieruchomości o charakterze mieszkalnym.

Zatem kwalifikując przychód ze sprzedaży nieruchomości – niezależnie od faktu, iż były wykorzystywane w prowadzonej działalności gospodarczej – należy w szczególności wziąć pod uwagę charakter tychże nieruchomości (mieszkalny bądź niemieszkalny).

Dlatego też w odniesieniu do sprzedaży nieruchomości stanowiącej budynek mieszkalny oraz związany z tym budynkiem grunt zastosowanie znajduje przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji zastosowania tego przepisu wskazać należy, że z uwagi na fakt, iż sprzedaż tego budynku mieszkalnego oraz związanego z nim gruntu nastąpiła przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie, po stronie Wnioskodawcy powstaje przychód podatkowy ze źródła określonego w ww. przepisie.

Zatem stwierdzić należy, sprzedaż tej części nieruchomości skutkuje powstaniem po stronie Wnioskodawcy przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a nie – jak twierdzi Wnioskodawca – przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Natomiast sprzedaż nieruchomości stanowiącej budynek gospodarczy oraz grunt niezwiązany z budynkiem mieszkalnym (tj. nieruchomości o charakterze niemieszkalnym wykorzystywanej w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej) skutkuje powstaniem po stronie Wnioskodawcy przychodu ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – tj. pozarolniczej działalności gospodarczej.

Reasumując, przychód ze sprzedaży nieruchomości stanowiącej budynek mieszkalny oraz związany z tym budynkiem grunt należy zakwalifikować do źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jako przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, natomiast przychód ze sprzedaży pozostałej części nieruchomości, tj. nieruchomości stanowiącej budynek gospodarczy oraz grunt niezwiązany z budynkiem mieszkalnym, należy zakwalifikować do przychodu z działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy.

Nie można zatem zgodzić się z twierdzeniem Zainteresowanego, iż całość przychodu ze sprzedaży nieruchomości, która została zakwalifikowana jako środek trwały, stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej. Zauważyć bowiem należy, że o kwalifikacji przychodu ze sprzedaży nieruchomości nie przesądza jedynie fakt wprowadzenia przedmiotowej nieruchomości do ewidencji środków trwałych, ale przede wszystkim charakter tej nieruchomości (mieszkalny bądź niemieszkalny). Natomiast Wnioskodawca klasyfikując przychód ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości do odpowiedniego źródła przychodów pomija fakt, iż część sprzedanej nieruchomości miała charakter mieszkalny. (…)”

Pełną treść interpretacji można przeczytać na stronie Ministerstwa Finansów