Modernizacja budynku czyli nowe pierwsze zasiedlenie

Przeczytaj także: Sprzedaż nieruchomości: pierwsze zasiedlenie w VAT

Ustawa o podatku od towarów i usług generalnie zwalnia z tego podatku dostawę budynków, budowli lub ich części. Co ważne, zwolnienie to tyczy się także gruntu znajdującego się pod takimi nieruchomościami, czy też prawa użytkowania wieczystego gruntu.

Jak jednak nietrudno się domyślić, tutaj także diabeł tkwi w szczegółach. Otóż w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ustawodawca wskazał, że zwolnienie takie nie obejmuje przypadków, gdy
a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przytoczony przepis zatem uzależnia opodatkowanie dostawy nieruchomości od tego czy i kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie. Co przez nie należy rozumieć?
Otóż pierwsze zasiedlenie to (art. 2 pkt 14 ustawy o VAT) oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:
a) wybudowaniu lub
b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej;

Jak nietrudno zauważyć, na gruncie podatku VAT pierwsze zasiedlenie nie ma nic wspólnego z zakończeniem inwestycji i oddaniem jej do użytku. Tutaj, aby pierwsze zasiedlenie wystąpiło, konieczne jest oddanie danej nieruchomości do użytkowania w wykonywaniu czynności podlegających opodatkowaniu pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi.

Co za tym idzie, samo wykorzystywanie na własne potrzeby danej nieruchomości nie spowoduje jej pierwszego zasiedlenia i to nawet wówczas, gdy firma prowadzi działalność opodatkowaną VAT-em. Nie dochodzi tutaj bowiem do jej oddania do użytkowania w wykonywaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Z taką czynnością będziemy mieli do czynienia przykładowo w przypadku zbycia takiej nieruchomości czy też oddania jej w najem bądź dzierżawę – takie działania spowodują jej pierwsze zasiedlenie.

Analizując dalej przytoczone przepisy dochodzimy jednak do wniosku, że to, iż pierwsze zasiedlenie nieruchomości nastąpiło w przeszłości nie oznacza automatycznie, że nie nastąpi ono w przyszłości. Ustawa wskazuje bowiem, że to może nastąpić także po ulepszeniu danej nieruchomości, jeżeli wydatki poniesione na to ulepszenie, w myśl przepisów ustawy o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% jej wartości początkowej.

Przykład
W 2008 r. podatnik nabył nowo wybudowany budynek od firmy deweloperskiej. Nabycie to stanowiło jednocześnie pierwsze zasiedlenie tej nieruchomości, a co za tym idzie, po upływie dwóch lat jej dalsza odsprzedaż co do zasady korzysta ze zwolnienia (z pewnym wyjątkiem). W 2010 r. nabywca dokonał jednak ulepszenia tej nieruchomości, które stanowiło 40% jej wartości początkowej. Decydując się na sprzedaż tej nieruchomości po ulepszeniu, ta ponownie spowodowałaby jej pierwsze zasiedlenie. Tym samym sprzedaż tej nieruchomości w takim przypadku byłaby dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, a co za tym idzie, należałoby od niej naliczyć podatek VAT.

Kolejne wyjątki
Nie można tutaj jednak zapominać o zwolnieniu określonym w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Przepis ten zwalnia z podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:
a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów

Wskazana wyżej lit. b) nabiera jeszcze większego znaczenia w zestawieniu jej z art. 43 ust. 7a. Przepis ten mówi bowiem, że warunku określonego w art. 43 ust. 10 pkt 10a lit. b) nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Niemniej aby to zwolnienie zastosować, muszą być spełnione przesłanki z obydwu liter.

Co za tym idzie, jeżeli podatnik z naszego przykładu kupiłby nieruchomość na cele działalności opodatkowanej, w stosunku do której nie przysługiwało mu prawo do odliczenia podatku naliczonego (np. zakup nastąpił od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej), po czym dokonał jej ulepszenia w kwocie przekraczającej 30% wartości początkowej (od których to wydatków odliczył podatek naliczony), a następnie ją zbył, jednakże po upływie 5 lat od tego ulepszenia, zbycie to korzystałoby ze zwolnienia z podatku określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.