Sprzedaż nieruchomości: spłata spadku a podatek

Przeczytaj także: Podatek dochodowy: użytkowanie wieczyste a prawo własności

Jakie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?

W 2012 r. wnioskodawca sprzedał mieszkanie za kwotę 90 tys. zł, które od 1987 było własnością jego ojca i macochy. Po śmierci ojca w 2008 r. wnioskodawca otrzymał połowę mieszkania w testamencie, zaś w 2011 r. sąd rejonowy ustanowił go jedynym właścicielem tej nieruchomości z nakazem spłaty macochy w kwocie 69 tys. zł w terminie dwóch miesięcy. Aby dokonać spłaty, wnioskodawca musiał sprzedać mieszkanie. Nie zdążył tego jednak zrobić we wskazanym terminie i doszło do egzekucji komorniczej. W tym czasie sąd zasądził od niego na rzecz macochy zachowek w wysokości 9 200 z, a jej adwokatowi 1 200 zł. łącznie w dniu sprzedaży mieszkania wnioskodawca zapłacił macosze:
• 85.400 zł (osiemdziesiąt pięć tysięcy czterysta zł)
• zachowek-10.400 zł (dziesięć tysięcy czterysta zł.)
• razem: 95.800 zł (dziewięćdziesiąt pięć tysięcy osiemset złotych)
Zadał pytanie, czy spłata zasądzona na rzecz macochy może być potraktowania jako koszt nabycia nieruchomości mający wpływ na dochód z jej sprzedaży przed upływem 5 lat od nabycia? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zajął następujące stanowisko:

„(…) Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz.361 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów zwolnionych na podstawie art. 21, 52, 52a i 52c wymienionej ustawy oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. źródłem przychodu jest – z zastrzeżeniem ust. 2 – odpłatne zbycie:
a. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d. innych rzeczy,
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany;

Kliknij, aby powiekszyć

fot. serq - Fotolia.com

PIT

Wypłacona kwota, zasądzona przez sąd tytułem spłaty na rzecz współspadkobiercy (macochy), stanowi u podatnika koszt uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia mieszkania, którego spłata ta dotyczyła.

Wobec wyżej powołanych regulacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w przedstawionym stanie faktycznym dla opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości istotne znaczenie ma data nabycia przedmiotowej nieruchomości.

Zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) spadek stanowią prawa i obowiązki majątkowe zmarłego, które z chwilą jego śmierci przechodzą na jedną lub kilka osób, stosownie do przepisów niniejszej ustawy. W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego). Oznacza to, iż dniem nabycia spadku jest data śmierci spadkodawcy. Natomiast, zgodnie z art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego, prawomocne postanowienie sądu o nabyciu spadku, czy też akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony przez notariusza, potwierdza jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

Stosownie natomiast do art. 1035 Kodeksu cywilnego, jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego stosuje się przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych. Do momentu działu spadku spadkobiercy są współwłaścicielami rzeczy i praw wchodzących w skład spadku. Wskutek działu spadku poszczególni spadkobiercy stają się podmiotami wyłącznie uprawnionymi względem przyznanych im praw majątkowych, stanowiących do tego momentu przedmiot wspólności.

Tak więc, na skutek działu spadku następuje „konkretyzacja” składników masy spadkowej przypadających poszczególnym spadkobiercom. Jeżeli w drodze działu spadku będąca jego przedmiotem nieruchomość przypada w całości jednemu ze spadkobierców z obowiązkiem spłaty pozostałych, to nabycie w drodze działu spadku, w części przekraczającej udział posiadany w spadku należy traktować jako nowe nabycie.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w 2008 r. zmarł ojciec Wnioskodawcy. Spadek po nim nabył w udziale wynoszącym po 1/2 części Wnioskodawca oraz jego macocha. W skład masy spadkowej wchodziło mieszkanie. W 2011 r. Sąd Rejonowy ustanowił Wnioskodawcę jedynym właścicielem przedmiotowego mieszkania z nakazem spłaty macochy Wnioskodawcy w kwocie 69.000 zł w przeciągu dwóch miesięcy. 07.03.2012 r. Wnioskodawca sprzedał przedmiotowe mieszkanie i dokonał spłaty na rzecz macochy. Łącznie Wnioskodawca w dniu sprzedaży mieszkania dokonał spłaty na rzecz swojej macochy w wysokości 85.400 zł. Wnioskodawca zapłacił również zachowek w wysokości 10.400 zł. Kwoty powyższe zostały zasądzone innym postanowieniem sądu.

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, iż prawo własności nieruchomości obejmującej sprzedane mieszkanie, Wnioskodawca nabył w 2008 r. w chwili śmierci ojca, w części odpowiadającej udziałowi w spadku oraz w 2011 r. kiedy to Sąd Rejonowy go jedynym właścicielem przedmiotowego mieszkania. Nabywając udziały należące pierwotnie do współspadkobiercy (macochy) Wnioskodawca stał się wyłącznym właścicielem zbywanej nieruchomości.

Zgodnie z powyższym część przychodu z odpłatnego zbycia w 2012 r. udziału w mieszkaniu (nabytym w 2008 r.) będzie podlegała przepisom ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.