Ryczałt i VAT gdy wynajem mieszkania

Przeczytaj także: Wynajem: mieszkanie do mieszkania bez VAT

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Najem taki może dotyczyć m.in. mieszkania. Warto przy tym pamiętać, że umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie.

Podatek dochodowy na ryczałcie w PIT-28
Na cele podatku dochodowego wynajem mieszkań (ale także innych lokali i nieruchomości) może przyjąć dwojaką formę. Pierwszą z nich jest pozarolnicza działalność gospodarcza. Jako odrębne źródło przychodów ustawodawca przewidział jednak najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (czyli tzw. najem prywatny, poza prowadzoną firmą).

Druga ze wskazanych form powoduje, że na wynajmującym nie ciążą obowiązki dotyczące przedsiębiorców (np. w zakresie rejestracji firmy oraz comiesięcznego opłacania składek ZUS i na ubezpieczenie zdrowotne). Do pozytywnych jej cech można zaliczyć co najmniej jeszcze jedną: opłacanie z tego tytułu ryczałtu ewidencjonowanego.

Przypomnijmy, że przedsiębiorcy trudniący się, w ramach prowadzonej firmy, wynajmem nieruchomości nie mogą płacić z tej działalności ryczałtu ewidencjonowanego. Zgodnie bowiem z pozycją 28 załącznika nr 2 do ustawy o ryczałcie ewidencjonowanym, z tej formy opodatkowania nie może korzystać wynajem i usługi zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKWiU 68.20.1). Ograniczenie to nie dotyczy jednak tych, którzy wynajmem trudnią się prywatnie, poza działalnością gospodarczą. Stawka ryczałtu dla takiego najmu także jest bardzo korzystna – wynosi jedynie 8,5% uzyskanego przychodu i to bez względu na jego wysokość. Trzeba przy tym jednak pamiętać, że wybranie tej formy opodatkowania jest fakultatywne i trzeba o niej powiadomić właściwego naczelnika urzędu skarbowego. Oświadczenie o wyborze tej formy opodatkowania należy złożyć w urzędzie skarbowym pisemnie w terminie do dnia 20 stycznia danego roku podatkowego tudzież, jeżeli podatnik zaczął uzyskiwać takie przychody w trakcie roku, w terminie do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnięty został z tego tytułu pierwszy przychód. Jeżeli pierwszy taki przychód został uzyskany w grudniu, oświadczenie należy złożyć do końca roku podatkowego. Warto także pamiętać, że złożenie tego oświadczenia jest wiążące w latach następnych, chyba że podatnik je zmieni.
Otrzymywanie w trakcie roku czynszu z takiego najmu powoduje oczywiście obowiązek opłacania z tego tytułu podatku. Warto jednak pamiętać, że ustawodawca przewidział tutaj inny moment powstawania przychodu, aniżeli dla działalności gospodarczej. Otóż w przypadku prywatnego najmu opodatkowaniu podlegają jedynie otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne a także wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń (z czym jednak w praktyce rzadko kiedy mamy do czynienia, jako że czynsz najmu z reguły jest wyrażany oraz płatny w pieniądzu). Co za tym idzie, tylko faktyczne otrzymanie zapłaty powoduje obowiązek uiszczenia z tego tytułu podatku. W jakim terminie należy tego dokonać? Co do zasady ryczałt od przychodów z najmu płatny jest do 20-tego dnia miesiąca następującego po tym, w którym otrzymano pieniądze (niekiedy jednak możliwe jest opodatkowanie kwartalne).

Po zakończeniu roku podatkowego natomiast konieczne jest złożenie zeznania rocznego. Przychód z najmu opodatkowany ryczałtem ewidencjonowanym jest rozliczany na formularzu PIT-28. Należy do niego dołączyć także załącznik PIT-28/A, a w przypadku korzystania z ulg podatkowych, także inne niezbędne załączniki. Taki komplet trzeba złożyć w urzędzie skarbowym w terminie do końca stycznia następnego roku podatkowego (kalendarzowego).

W VAT zwolnienie
Najem to w myśl ustawy o VAT działalność gospodarcza, która podlega opodatkowaniu tym podatkiem i to co do zasady podstawową stawką podatku. Ustawodawca przewidział tutaj jednak pewne zwolnienie, które zostało określone w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

Wymaga ono jednak spełnienia dwóch warunków. Po pierwsze wynajem musi być dokonywany na własny rachunek. Co za tym idzie, nie można go powierzyć wyspecjalizowanej firmie, która będzie za podatnika zajmować się sprawami związanymi z wynajmem. Po drugie wynajmowana musi być nieruchomość o charakterze mieszkalnym i to wyłącznie na cele mieszkaniowe. Tym samym przykładowo wynajem mieszkania rodzinie, w którym ta będzie mieszkać, ze zwolnienia skorzysta, zaś jego wynajem na biuro zwolnieniem tym objęty już nie będzie. Oprócz wspomnianego zwolnienia możliwe oczywiście jest tutaj także skorzystanie ze zwolnienia podmiotowego (z uwagi na osiągane obroty).

Warto przy tym wspomnieć, że jeżeli swoje mieszkanie wynajmuje podatnik rozliczający podatek VAT (tzw. czynny VAT-owiec), wartość tego najmu także musi wykazać w stosownej deklaracji VAT (z reguły VAT-7), mimo że korzysta on ze zwolnienia w podatku VAT. Jak już bowiem podkreślono wyżej, najem jest działalnością gospodarczą w myśl ustawy o VAT i podlega opodatkowaniu tym podatkiem. W deklaracji VAT wykazuje się natomiast cały uzyskany obrót, w tym także zwolniony z podatku. Jeżeli mieszkanie takiego podatnika wynajmowane byłoby na inne cele aniżeli mieszkaniowe, czynność tę należy opodatkować 23% stawką podatku VAT. Oczywiście w takim przypadku w zakresie ryczałtu ewidencjonowanego, przychodem podlegającym opodatkowaniu jest kwota netto (bez podatku VAT).