Najem nieruchomości: forma opodatkowania

Przeczytaj także: Działalność gospodarcza i prywatny najem w deklaracji i ewidencji VAT

A kiedy z taką sytuacją będziemy mieć do czynienia? Otóż wtedy, gdy zmieni się źródło przychodów podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Przypomnijmy, art. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zawiera 9 różnych źródeł przychodów. W ust. 1 pkt 6 tego przepisu znalazł się najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. To w tym źródle mieści się tzw. najem prywatny (czyli wykonywany poza prowadzoną działalnością gospodarczą) i od przychodów z tego źródła podatnik ma prawo opłacać podatek na zasadach ogólnych wg skali podatkowej (to podstawowa forma opodatkowania) bądź też ryczałt ewidencjonowany.

Oddzielnym źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza (ta została wymieniona w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy). W źródle tym mieszczą się m.in. przychody z wynajmowanych (wydzierżawianych) składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Przychody z tego źródła przychodów są co do zasady opodatkowane na zasadach ogólnych wg skali podatkowej, chyba że w odpowiednim terminie podatnik złoży właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego oświadczenie o wyborze innej formy opodatkowania (ryczałt, podatek liniowy). Co ważne wybór formy opodatkowania dla przychodów z prywatnego najmu nie ma najmniejszego znaczenia w zakresie wyboru formy opodatkowania dla przychodów osiąganych ze źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Powyższe daje pewne możliwości manewru w zakresie zmiany formy opodatkowania przychodów z najmu w trakcie roku. Otóż podatnik, który uzyskuje przychody z prywatnego najmu nieruchomości opodatkowane ryczałtem może zmienić tę formę opodatkowania, gdy otworzy w trakcie roku działalność gospodarczą m.in. w tym zakresie. W takim przypadku przychody z tytułu najmu, ale uzyskiwane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej będzie mógł opodatkować podatkiem liniowym czy też wg skali podatkowej. Nie wiąże go w tym zakresie złożone wcześniej oświadczenie dla sposobu opodatkowania przychodów z najmu prywatnego. Jeżeli przedmiotem najmu (w ramach prowadzonej działalności gospodarczej) będą nieruchomości, inna forma opodatkowania niż ryczałt będzie nawet konieczna. Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne wyłącza bowiem możliwość korzystania z tej formy opodatkowania (skutkuje utratą prawa do niej) dla źródła przychodów jakim jest działalność gospodarcza w przypadku, gdy w jej ramach dojdzie do wynajmu/dzierżawy nieruchomości.