Prywatny najem nieruchomości a czynny podatnik VAT

Przeczytaj także: Fiskus wyjaśnia: wynajem mieszkania dla firmy zawsze z podatkiem VAT

Czynni podatnicy VAT wynajmujący prywatne mieszkania na cele niemieszkalne mogą na zasadach ogólnych korzystać z prawa do odliczania podatku naliczonego. W konsekwencji mogą oni odliczać podatek naliczony od wszelkich zakupów towarów i usług wykorzystywanych do świadczenia tych opodatkowanych usług najmu (np. od zakupów mediów, jeśli to oni ponoszą koszty mediów).

Opodatkowaniu VAT podlegają czynności podlegające opodatkowaniu VAT (art. 5 ust. 1 ustawy o VAT) wykonywane przez podatników tego podatku, działających w charakterze takich podatników. Podatnikami VAT są zaś osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności (art. 15 ust. 1 ustawy o VAT).

Pojęcie działalności gospodarczej w rozumieniu VAT definiuje art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Wynika z niego, że działalność gospodarcza w rozumieniu VAT obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Na gruncie tego przepisu wszelki najem lub dzierżawa stanowią działalność gospodarczą w rozumieniu VAT, a w konsekwencji wynajmujący i dzierżawcy są w tym zakresie podatnikami tego podatku. Potwierdził to Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w wyroku z 6 września 2006 r. (sygn. I SA/Wr 1254/05, publ. M. Podat. 2007/1/34).

Oznacza to, że czynny VAT-owiec (podatnik wystawiający faktury i składający deklaracje VAT-7/VAT-7K/VAT-7D), wynajmując prywatnie mieszkanie, jest z tego tytułu podatnikiem VAT. W konsekwencji winien on taki najem dokumentować fakturami VAT ze stawką "zw" (wynajem mieszkań na cele mieszkaniowe jest zwolniony przedmiotowo od podatku - art. 43 ust. 1 pkt 1 w zw. z poz. 4 załącznika nr 4 do ustawy o VAT) i wykazywać obrót z tego tytułu w poz. 20 deklaracji VAT-7/VAT-7K/VAT-7D (sprzedaż zwolniona od podatku). Dotyczy to również omawianego przypadku.

Natomiast wynajem prywatnych mieszkań na cele inne niż mieszkaniowe jest opodatkowany według stawki podstawowej 22% (nie korzysta bowiem ze wskazanego zwolnienia od podatku) i winien być przez podatników dokumentowany fakturami z naliczonym podatkiem należnym (według wskazanej stawki 22%), a obrót z tytułu tego najmu - wykazywany w poz. 28 i 29 składanych przez nich deklaracji VAT-7/VAT-7K/VAT-7D. Również to dotyczy omawianego przypadku.

Jednocześnie należy wyjaśnić, że w przypadku opodatkowania ryczałtem przychodów z najmu brak jest przepisów wyłączających wprost z opodatkowania ewentualny podatek należny naliczony przez wynajmujących. Niemniej należy uznać, że w takich przypadkach przychodem podlegającym opodatkowaniu ryczałtem jest kwota netto, tj. kwota pomniejszona o należny z tytułu wynajmu VAT (podobnie jak ma się rzecz w przypadku opodatkowania ryczałtem przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej). Inna interpretacja przepisów prowadziłaby do niedopuszczalnego podwójnego opodatkowania.

Podstawa prawna:
art. 5 ust. 1, art. 15 ust. 1 i 2, art. 43 ust. 1 pkt 1 w zw. z poz. 4 załącznika nr 4 oraz art. 86 ust. 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług - Dz.U. nr 54, poz. 535 z późn. zm.


Czasopismo "Rachunkowość dla Praktyków" to praktyczne wskazówki dotyczące najnowszych zmian w podatkach, rachunkowości i ubezpieczeniach społecznych, przeznaczone dla doświadczonych księgowych i głównych księgowych, dla kogoś takiego jak Ty!