Aport nieruchomości: sprzedaż a koszty podatkowe

Przeczytaj także: Koszty przy sprzedaży nieruchomości wniesionej aportem

Jakie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?

W zapytaniu wskazano, że spółka z o.o. w 2009 r. zamierza utworzyć spółkę komandytową, w której będzie komplementariuszem, a komandytariuszem będzie osoba fizyczna. Spółka z o.o. wniesie do nowej spółki wkład niepieniężny w postaci zabudowanego gruntu. Jego wartość zostanie ustalona przy uwzględnieniu wartości rynkowej. Nieruchomość ta będzie wynajmowana przez spółkę komandytową, a w przyszłości może być przez nią sprzedana. W związku z powyższym zadano pytanie, co będzie kosztem uzyskania przychodów tej nieruchomości w przypadku jej sprzedaży przez spółkę komandytową? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zajął następujące stanowisko:

„(…) Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm.) kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1.

Przepis art. 16 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, iż nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na:

1. nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów,
2. nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie innych niż wymienione w lit. a) środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym również wchodzących w skład nabytego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanych części,
3. ulepszenie środków trwałych, które zgodnie z art. 16g ust. 13 powiększają wartość środków trwałych, stanowiącą podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych

- wydatki te, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 16h ust. 1 pkt 1, są jednak kosztem uzyskania przychodów, z zastrzeżeniem pkt 8a, w przypadku odpłatnego zbycia środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na czas ich poniesienia.

Zgodnie z art. 16g ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z uwzględnieniem ust. 2-14, uważa się w razie nabycia w postaci wkładu niepieniężnego (aportu) wniesionego do spółki kapitałowej, a także udziału w spółdzielni - ustaloną przez podatnika na dzień wniesienia wkładu lub udziału wartość poszczególnych środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, nie wyższą jednak od ich wartości rynkowej.

Mając na względzie powyższe regulacje prawne należy stwierdzić, że kosztem uzyskania przychodu w przypadku zbycia wniesionych do Spółki komandytowej nieruchomości będzie wartość początkowa nieruchomości wynikająca z ewidencji środków trwałych prowadzonej przez spółkę komandytową z zastrzeżeniem, iż wartość ta nie może być wyższa od wartości rynkowej z dnia wniesienia wkładu.

Spółka komandytowa nie jest podatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych ani podatku dochodowego od osób prawnych (podatnikami są poszczególni wspólnicy). Jak wynika z przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, jej regulacje prawne mają zastosowanie m.in. do jednostek organizacyjnych nie mających osobowości prawnej, z wyjątkiem spółek nie mających osobowości prawnej. W przypadku spółki komandytowej mamy natomiast do czynienia ze spółką osobową gdzie opodatkowaniu podlegają poszczególni wspólnicy.

W związku z tym, jeśli spółka komandytowa sprzeda wkład niepieniężny (nieruchomość), dochód jaki powstanie z tego tytułu ustalą wspólnicy spółki komandytowej proporcjonalnie do posiadanego udziału w zyskach spółki komandytowej. Każdy ze wspólników stosuje odpowiednią dla siebie ustawę o podatku dochodowym. Jeśli wspólnikiem spółki osobowej jest osoba fizyczna, wówczas stosuje ona przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jeśli zaś wspólnikiem spółki osobowej jest osoba prawna, wówczas stosuje ona przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.(…)”

Pełną treść interpretacji można przeczytać na stronie Ministerstwa Finansów