Sprzedaż ziemi: brak zapłaty a podatek dochodowy
2008-07-14 08:41
Przeczytaj także: Zamiana nieruchomości: jak liczyć dochód ze sprzedaży?
Według unormowania zawartego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodu, z którego dochód podlega opodatkowaniu na zasadach określonych w ustawie, jest sprzedaż nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli jest ona dokonywana w ściśle określonym terminie, tj. przed upływem pięciu lat od daty jej nabycia (wybudowania), licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (wybudowanie) nieruchomości. W myśl art. 19 ust. 1 ustawy przychodem ze sprzedaży nieruchomości, w warunkach określonych w przytoczonym uprzednio przepisie, jest jej wartość wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży, pomniejszonej o koszty sprzedaży. Z przepisu zaś art. 28 ust. 2 wynika, że podatek od dochodu ze sprzedaży nieruchomości ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu.
Ten ostatni powołany przepis w istocie swej oznacza, że w przypadku sprzedaży nieruchomości uzyskany faktycznie przychód odpowiada dochodowi. Z treści zaś art. 19 ust. 1 ustawy wynika, że skoro przychodem jest wartość nieruchomości wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży, to bez znaczenia dla celów podatkowych jest ta okoliczność, czy cena ta została zapłacona gdyż obowiązek podatkowy powstaje w dacie zawarcia umowy.
Powołane na wstępie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oznaczają, że przy braku kosztów sprzedaży przychód równy będzie dochodowi. Zaś skoro przychodem jest wartość nieruchomości wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży, to bez znaczenia dla celów podatkowych jest ta okoliczność, czy cena została zapłacona, bowiem obowiązek podatkowy powstaje w dacie zawarcie umowy. Zapłatę ceny sprzedaży można wyrazić nie tylko w pieniądzu, lecz również poprzez inne określenie jej wartości. Taki sposób rozliczenia się sprzedającego i kupującego nie pozbawia zawartej umowy tego elementu, jakim jest określenie ceny sprzedaży, która faktycznie wymieniona została w umowie sprzedaży w formie aktu notarialnego.
Tak więc moment powstania obowiązku podatkowego jest związany z momentem zawarcia umowy sprzedaży, a nie faktycznym przekazaniem pieniędzy przez nabywcę sprzedającemu. Bez znaczenia dla celów podatkowych jest okoliczność, czy cena ta została zapłacona, czy zostanie zapłacona w późniejszym terminie, gdyż obowiązek powstaje w dacie zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości na nabywcę. W przypadku przedmiotowej sprzedaży nieruchomości przychód ze sprzedaży nieruchomości uzyskał Pan w dniu dokonania sprzedaży, tj. 06.10.2006 r.
Dodać należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależnia w żadnym wypadku uzyskanie przychodu ze sprzedaży nieruchomości, od okoliczności następujących po dokonaniu sprzedaży, tj. przeniesienia własności nieruchomości. Wobec powyższego, bez wpływu na ustalenie przychodu ze sprzedaży nieruchomości pozostaje fakt, iż Spółka która kupiła nieruchomość nie wywiązała się ze zobowiązań i nie dokonała zapłaty za zakupioną nieruchomość.
Z powołanego przez Wnioskodawcę przepisu art. 2 ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, iż przepisów ustawy nie stosuje się do przychodów wynikających z czynności, które nie mogą być przedmiotem prawnie skutecznej umowy. Oceny, czy konkretna czynność należy do grupy czynności objętych tym przepisem, należy dokonywać na bazie przepisów Kodeksu cywilnego. Z mocy art. 58 Kodeksu cywilnego nieważna będzie czynność prawna sprzeczna z ustawą, zasadami współżycia społecznego oraz czynności mające na celu obejście ustawy. W przypadku obrotu nieruchomościami będą to czynności zawarte bez zachowania zastrzeżonej pod rygorem nieważności formy, np. przeniesienie własności nieruchomości bez zachowania formy aktu notarialnego. W Pana przypadku przeniesienie własności nieruchomości nastąpiło na podstawie aktu notarialnego z dnia 06.10.2006 r.
Wobec powyższego błędne jest uznanie przez Wnioskodawcę, iż w wyniku rozwiązania umowy sprzedaży nieruchomości z racji niewykonania świadczenia przez kupującego, nie powstanie przychód ze sprzedaży określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i tym samym nie będzie ciążył na nim obowiązek podatkowy wynikający z art. 28 tej ustawy.
Należy również pamiętać, że w przypadku nie wydatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) wówczas, stosownie do treści art. 28 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31.12.2006 r., podatek jest płatny najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami naliczanymi:
1. od terminu płatności określonego w ust. 2 do dnia, w którym upłynęły dwa lata, licząc od dnia sprzedaży - w wysokości połowy odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych,
2. począwszy od następnego dnia po upływie dwóch lat, licząc od dnia sprzedaży, aż do dnia zapłaty - w pełnej wysokości odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych.
W konsekwencji powyższego rozwiązanie umowy zawartej w dniu 06.10.2006 r. na okoliczność sprzedaży nieruchomości z tej przyczyny, że Spółka kupująca nieruchomość nie dokonała zapłaty na rzecz zbywców, nie zmienia faktu, że w tym dniu Wnioskodawca uzyskał przychód podlegający opodatkowany zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach obowiązujący do dnia 31.12.2006 roku.(…)”
Pełną treść interpretacji można przeczytać na stronie Ministerstwa Finansów
Przeczytaj także:
![Darowizna gospodarstwa rolnego w podatku dochodowym]( "Darowizna gospodarstwa rolnego w podatku dochodowym [© Budimir Jevtic - Fotolia.com]")
Darowizna gospodarstwa rolnego w podatku dochodowym
Darowizna gospodarstwa rolnego w podatku dochodowym
oprac. : Ministerstwo Finansów
![Ceny mieszkań wcale nie spadają [© Freepik]](https://s3.egospodarka.pl/grafika2/rynek-nieruchomosci/Ceny-mieszkan-wcale-nie-spadaja-263095-50x33crop.jpg "Ceny mieszkań wcale nie spadają [© Freepik]")
Ceny mieszkań wcale nie spadają
