Sprzedaż nieruchomości po 5 latach bez podatku

Przeczytaj także: Ulga meldunkowa: liczy się każdy roczny meldunek

Jakie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?

W zapytaniu podatniczka wskazała, że w 1992 r. nabyła wraz z mężem działkę budowlaną, na której rozpoczęli budowę. W 2003 r. w częściowo wykończonym budynku zamieszkał syn. Budynek został oddany do użytkowania w 2007 r. W sierpniu 2007 r. ponadto nieruchomość ta została zbyta. W związku z tym podatniczka zadała pytanie, czy przychód ze sprzedaży będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz czy zmieni coś fakt przekazania tych pieniędzy dzieciom w formie darowizny? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zajął następujące stanowisko:

„(…) Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz wynikającego z przydziału spółdzielni mieszkaniowej prawa do domu jednorodzinnego, prawa wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, odnieść się zatem należy do przepisów prawa kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zmianami), nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości (art. 47 k.c.), bowiem własność nieruchomości gruntowej rozciąga się co do zasady na budynki.

Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Zatem w sytuacji, gdy najpierw dochodzi do nabycia gruntu, a dopiero później wybudowany zostanie budynek, istotnym z podatkowego punktu widzenia jest moment nabycia gruntu.

Mając na uwadze powyższe zauważyć należy, iż w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy jest mowa tylko o sprzedaży nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości. Przepis ten nie rozdziela sprzedaży gruntu od sprzedaży budynku stanowiącego jego część składową. Nie wymienia ponadto sprzedaży budynku jako odrębnego źródła przychodu w podatku dochodowym. Nie można więc traktować, w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również kodeksu cywilnego, odrębnie sprzedaży gruntu oraz sprzedaży znajdującego się na nim budynku.

Wobec powyższego bieg terminu pięcioletniego, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, nie może być odrębnie liczony dla nabycia własności gruntu oraz dla wybudowanego na tym gruncie budynku, stanowiącego jego część składową.

W niniejszej sprawie bieg tego terminu winien zatem być liczony od końca roku w którym nastąpiło nabycie gruntu. Data wybudowania, czy też oddania do użytkowania budynku, w tym przypadku nie ma znaczenia.

Mając to na uwadze, dokonana 6 listopada 2007 r. sprzedaż przedmiotowego gruntu wraz z budynkiem mieszkalnym nie będzie stanowiła źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ od końca roku w którym nastąpiło nabycie przedmiotowej nieruchomości minął okres dłuższy niż 5 lat.

W konsekwencji dla oceny skutków podatkowych opisanej we wniosku sprzedaży nie ma znaczenia fakt, czy pieniądze ze sprzedaży przekaże Pani dzieciom, czy też przeznaczy na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych, co mogłoby mieć znaczenie dla zwolnienia podatkowego, jednakże wyłącznie w przypadku gdyby przychód podatkowy powstał.

Jednocześnie należy podkreślić, iż w opisanej we wniosku sytuacji nie występują przesłanki do zwrotu wykorzystanych ulg budowlanych z tytułu zakupu gruntu (w 1992 r.) oraz budowy budynku mieszkalnego.(…)”

Pełną treść interpretacji można przeczytać na stronie Ministerstwa Finansów