Budownictwo mieszkaniowe: wpływ zmian w VAT na ceny

Przeczytaj także: Budownictwo: kiedy 7-proc. stawka VAT?

Zgodnie z art. 106 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług, w okresie od dnia przystąpienia Rzeczypospolitej Polskiej do Unii Europejskiej do dnia 31 grudnia 2007 r. stosuje się stawkę w wysokości 7 do w odniesieniu do robót budowlano-montażowych oraz remontów i robót konserwacyjnych związanych z budownictwem mieszkaniowym i infrastrukturą towarzyszącą, a także obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych. Przedłużenie preferencyjnej stawki VAT umożliwi uchwalenie w tym roku definicji budownictwa społecznego.

Osoby, które zawarły z deweloperem umowę na dostawę nowego domu lub mieszkania przeważnie wpłacają na poczet tej inwestycji zaliczki. Deweloper buduje nieruchomość, a po zakończeniu budowy zostaje sporządzony akt notarialny i przekazanie własności na rzecz szczęśliwego nabywcy.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami, wpłacane zaliczki są opodatkowane 7-proc. stawką podatku VAT. Jeżeli definicja budownictwa społecznego nie zacznie obowiązywać na czas – może dojść do sytuacji, iż dostawa przyszłego mieszkania (czyli w roku 2008 i latach następnych) zostanie opodatkowana nie preferencyjną stawką podatku VAT, a podstawową w wysokości 22 proc. Czy będzie to jednak miało wpływ na cenę, jaką zapłaci konsument deweloperowi?

Jeżeli powyższa sytuacja będzie miała miejsce – wpływ na cenę ostateczną kupowanej nieruchomości będzie miała m.in. zawarta pomiędzy stronami (a więc kupującym i deweloperem) umowa. Jeżeli bowiem zapisano w niej, iż ustalona cena przyszłej nieruchomości nie podlega zmianie – konsekwencje zmiany stawki VAT odczuje jedynie deweloper. Jeżeli jednak zapis taki się nie znalazł, a zapisano w niej, iż zmiana stawki podatku VAT wpływa na ostateczną cenę nieruchomości – należy liczyć się z tym, iż za mieszkanie zapłacimy powstałą różnicę.

Ile trzeba będzie dopłacić?

Odpowiedzi na to pytanie należy szukać w przepisach ustawy o VAT. Oczywiście najprostszym rozwiązaniem byłoby stwierdzenie, iż w przypadku wzrostu stawki podatku VAT trzeba będzie dopłacić 15 proc. wartości netto nieruchomości (22 proc. – 7 proc. = 15 proc.). W rzeczywistości sytuacja ta wygląda jednak inaczej.

Wszystko zależy od tego, jaka część ceny została zapłacona w ratach do końca 2007 r. Zgodnie bowiem z art. 19 ust. 10 ustawy o VAT, w przypadku dostawy towarów, której przedmiotem są lokale i budynki, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż 30. dnia, licząc od dnia wydania. Art. 19 ust. 15 wskazuje dodatkowo, iż obowiązek podatkowy z tytułu otrzymania części należności o której mowa wyżej powoduje powstanie obowiązku podatkowego od tej części.

Zatem wpłacane zaliczki na poczet przyszłej nieruchomości powodują powstanie u dewelopera obowiązku podatkowego w tej części. W związku z tym ta część ceny, która zostanie wpłacona do końca 2007 r. podlega opodatkowaniu stawką VAT w wysokości 7 proc., a wg nowych zasad opodatkowana będzie jedynie ta część należności, która zostanie uregulowana najwcześniej w dniu 01 stycznia 2008 r. Jeżeli natomiast nabywcy uda się uregulować całą należność do końca 2007 r. – dostawa nieruchomości w całości zostanie opodatkowana na obecnych zasadach, a więc wg 7-proc. stawki podatku VAT. Pamiętać jednak należy, iż definicja budownictwa społecznego zostanie wprowadzona w życie na czas, przez co stawka ta w większości przypadków nie ulegnie zmianie.