SLIM VAT 2: łatwiej sprzedać nieruchomość z VAT

Przeczytaj także: Projekt SLIM VAT 2. Jakie zmiany czekają podatników w podatku VAT?

Jaką stawkę VAT należy zastosować dla sprzedaży nieruchomości zabudowanych? Wszystko zależy od konkretnej sytuacji. Ważny jest tutaj status podatkowy stron transakcji jak też to czy przedmiotem transakcji jest dostawa nieruchomości w ramach pierwszego zasiedlenia czy po nim – a jeśli tak, to w jakim terminie po nim. Skąd takie rozróżnienie?

Otóż art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT mówi, że zwalnia się od tego podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przypomnijmy przy tym, że w podatku od towarów i usług właściwą stawkę przy dostawie nieruchomości zabudowanych (czyli gruntu wraz budynkiem czy budowlą) determinuje budynek/budowla, która rozciąga się również na grunt, na którym powyższe są wybudowane.

Jeżeli zatem dana transakcja nie dotyczyła dostawy nieruchomości (zabudowanej) nowej, a już wcześniej używanej – na ogół stanowiła ona transakcję zwolnioną z podatku VAT (ustawa o VAT przewiduje przy tym jeszcze inne zwolnienia dla dostawy nieruchomości; nie są one jednak przedmiotem niniejszych rozważań). To z kolei pociągało za sobą kolejne konsekwencje w postaci chociażby konieczności korekty części odliczonego VAT związanego z tą nieruchomością przez sprzedawcę bądź zapłatę podatku od czynności cywilnoprawnych przez nabywcę.

Ustawodawca przewidział tutaj jednak sytuacje, w których strony mogły dobrowolnie postanowić o opodatkowaniu VAT-em takiej transakcji. I tak zgodnie z obecnym brzmieniem art. 43 ust. 10 ustawy o VAT podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa wyżej, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2. złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Oświadczenie takie musi zawierać co najmniej:

1. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3. adres budynku, budowli lub ich części.

Kluczowy jest tutaj termin, w którym oświadczenie musi zostać przekazane fiskusowi, tj. co najmniej na jeden dzień przed zawarciem transakcji sprzedaży. Urzędnicy bardzo rygorystycznie podchodzą do zachowania tego terminu i odmawiają prawa do opodatkowania w sytuacji, gdy oświadczenie takie zostanie złożone w dniu zawarcia transakcji przenoszącej własność nieruchomości.

Zmianę tę należy ocenić jak najbardziej pozytywnie jest to bowiem nowe rozwiązanie, które jednocześnie pozostawia możliwość złożenia wcześniejszego oświadczenia na dotychczasowych zasadach. Podsumowując, w przypadku dostaw nieruchomości realizowanych po wrześniu 2021 r. nie będzie konieczne (ale możliwe) dla skutecznej rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, wcześniejsze składanie oświadczeń o wyborze opodatkowania, bowiem będą one mogły być zawarte w akcie notarialnym do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą nieruchomości zabudowanej.