Przychód z dzierżawy nieruchomości tylko raz w roku?

Przeczytaj także: Przychód z najmu: decydują zapisy umowy

Jakie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?

Spółka zawarła umowę dzierżawy nieruchomości na 9 lat i 6 miesięcy. Czynsz płatny będzie raz w roku (rok czynszowy odpowiada rokowi kalendarzowemu). Pierwszy czynsz płatny będzie w terminie 5 dni od wejścia w życie umowy, a kolejne do 10 stycznia danego roku czynszowego.

Umowa będzie mogła być przedłużona o kolejne 9 lat i 6 miesięcy nie później, niż w terminie jednego miesiąca przed upływem okresu dzierżawy wskazanego w umowie dzierżawy.

Zadano pytanie, w jakim momencie spółka powinna rozpoznać przychód z tytułu czynszu dzierżawnego w podatku dochodowym od osób prawnych? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zgodził się ze stanowiskiem wnioskodawcy i odstąpił od jego uzasadnienia prawnego. Stanowisko to było następujące:

„(…) Zdaniem Wnioskodawcy, Spółka powinna wykazać przychód z tytułu czynszu dzierżawnego w podatku dochodowym od osób prawnych w ostatnim dniu każdego rocznego okresu rozliczeniowego zgodnie z art. 12 ust. 3c ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz.U. z 2020 r., poz. 1406 ze zm., dalej: „Ustawa o CIT”), tj. 31 grudnia każdego roku trwania Umowy dzierżawy.

W ocenie Wnioskodawcy, w celu ustalenia skutków podatkowych uzyskiwania wynagrodzenia w postaci czynszu dzierżawnego zgodnie z zasadami ustalonymi w Umowie dzierżawy, konieczne jest przeanalizowanie regulacji zawartych w art. 12 Ustawy o CIT.

Stosownie do treści art. 12 ust. 3 Ustawy o CIT, przychodami związanymi z prowadzoną działalnością gospodarczą są w szczególności należne przychody, choćby nie zostały jeszcze faktycznie otrzymane (po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont).

Kliknij, aby powiekszyć

fot. beeboys - Fotolia.com

Podatek od dzierżawy można płacić raz w roku

Strony umowy najmu/dzierżawy mogą przyjąć nawet roczny okres rozliczeniowy, w tym pokrywający się z rokiem kalendarzowym. Wówczas to przychód z takiego najmu/dzierżawy powstaje w ostatnim dniu okresu rozliczeniowego, czyli w ostatnim dniu roku i to nawet wówczas, gdy będzie on płatny z góry w całości na początku danego roku.

W kolejnych ustępach wskazywanego przepisu ustawodawca określił zasady, w jakim momencie (okresie) podatnik obowiązany jest rozpoznać przychód, który następnie uwzględni w swoich rozliczeniach.

Podstawowym przepisem, który odnosi się do daty, w jakiej przychód powinien zostać rozpoznany, jest art. 12 ust. 3a Ustawy o CIT. Wprowadza on regułę, zgodnie z którą za datę powstania przychodu, o którym mowa w ust. 3, uważa się, z zastrzeżeniem ust. 3c-3g oraz 3j-3m, dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi, albo częściowego wykonania usługi, nie później niż dzień:
1. wystawienia faktury albo
2. uregulowania należności.

Zaznaczyć należy, że ww. reguły nie dotyczą w szczególności sytuacji przewidzianej w art. 12 ust. 3c Ustawy o CIT. Wynika to bezpośrednio z zastosowanego w art. 12 ust. 3a Ustawy o CIT zwrotu, zgodnie z którym zawarte w przepisie zasady stosuje się „z zastrzeżeniem ust. 3c-3g oraz 3j-3 m (...)”. Taki zapis bezpośrednio wskazuje na intencję ustawodawcy, który wobec zasady ogólnej (zawartej w art. 12 ust. 3a Ustawy o CIT) wprowadza przepisy szczególne (lex specialis), wśród których znajduje się - istotny w niniejszej sprawie - art. 12 ust. 3c Ustawy o CIT.

Zgodnie z treścią art. 12 ust. 3c Ustawy o CIT w przypadku, gdy strony ustalą, że usługa jest rozliczana w okresach rozliczeniowych, za datę przychodu uznaje się ostatni dzień okresu rozliczeniowego określonego w umowie lub na wystawionej fakturze, nie rzadziej niż raz w roku.
Oznacza to, że gdy spełnione są łącznie następujące przesłanki:
1. płatność dotyczy usługi;
2. strony ustalą, że jest ona rozliczana w okresach rozliczeniowych i określą go w umowie lub na fakturze, to datą przychodu jest ostatni dzień okresu rozliczeniowego nie rzadziej niż raz do roku.

Podkreślenia wymaga, że regulacja ta uzależnia moment powstania przychodu (w odniesieniu do wynagrodzenia za usługi) wyłącznie od ustalenia przez strony okresów rozliczeniowych. W przeciwieństwie do regulacji art. 12 ust. 3a Ustawy o CIT, w takim przypadku bez znaczenia pozostaje, kiedy rzeczywiście dokonywana jest płatność, czy też w jakim dniu wystawiana jest faktura. Zdaniem Wnioskodawcy, oznacza to, że norma z art. 12 ust. 3c Ustawy o CIT znajduje zastosowanie (pod warunkiem spełnienia wskazanych w niej przesłanek) zarówno w przypadku, gdy płatność za usługi jest dokonywana z góry, jak i w przypadku płatności z dołu.

Jak wskazał Wnioskodawca szczególny sposób ustalania momentu (daty) powstania przychodu określony w art. 12 ust. 3c Ustawy o CIT, wynika z konieczności dostosowania przepisów do specyficznego charakteru usług, które mogą przyjmować formę „ciągłą”. Oznacza to, że są one świadczone w sposób stały i powtarzalny, w związku z czym nie jest możliwe wskazanie poszczególnych etapów świadczenia takich usług, ani też precyzyjne ustalenie, kiedy została wykonana określona część usługi. Taki sposób charakterystyki usługi ciągłej uniemożliwiałby zastosowanie normy wynikającej z art. 12 ust. 3a Ustawy o CIT.

W tym miejscu należy podkreślić, że przepisy podatkowe nie definiują pojęcia usług ciągłych.

W odniesieniu do kwestii powstania przychodów należnych w zakresie tzw. usług ciągłych należy sprecyzować zakres tego pojęcia.

Słownikowe znaczenie słowa „ciągłość” to „łączność, nieprzerywający się związek jakichś faktów, brak luk, przerw w czasie albo w przestrzeni. To także dziejący się, odbywający się, trwający stale, nieustannie, bezustanny, ustawiczny, stale się powtarzający, stały”.

Do usług o charakterze ciągłym można bowiem zaliczyć wszelkie usługi świadczone stale, nieprzerwanie i w dłuższym okresie czasu albo bezterminowo, rozliczane okresowo, nie rzadziej niż raz w roku. Analizując wspomniany przepis należy zauważyć, że:
• dotyczy on wszystkich usług, które strony rozliczają cyklicznie, ustawodawca w żaden sposób nie zawęził katalogu tych usług,
• strony ustaliły, iż będą one rozliczane cyklicznie,
• wspomniana regulacja dotyczy tylko usług, nie obejmuje natomiast dostawy towarów, nawet jeżeli ma on charakter ciągły,
• okres rozliczeniowy może wynikać zarówno z umowy, jak i z wystawionej faktury VAT,
• w przypadku usług rozliczanych w okresach cyklicznych datą powstania przychodu jest zawsze koniec okresu rozliczeniowego, nie ma natomiast wówczas znaczenia, ani data wystawienia faktury, ani data otrzymania należności.

Dzierżawa jest umową uregulowaną w art. 693-709 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2020 r., poz. 1740 ze zm.). Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Na podstawie art. 12 ust. 3c Ustawy o CIT, może zostać określona data powstania przychodu z tytułu najmu, dzierżawy, leasingu lub innych umów o podobnym charakterze.

Wskazać jednocześnie należy, iż zgodnie z art. 12 ust. 3c Ustawy o CIT, rozpoznanie przychodu winno następować nie rzadziej niż raz w roku. Sformułowanie „nie rzadziej niż raz w roku” odnosi się do okresu, w jakim świadczona usługa jest rozliczana. Istotnym dla wskazania daty powstania przychodu jest okoliczność ustalenia w umowie (fakturze) rozliczania w okresach rozliczeniowych i ustalenie tych okresów. Wystąpienie więc tej sytuacji - zależnej wyłącznie od woli stron - skutkuje rozliczaniem przychodu w zgodzie z cytowanym przepisem art. 12 ust. 3c Ustawy o CIT, tj. w okresach rozliczeniowych. W takim przypadku przychód z tytułu usług o ustalonym okresie rozliczeniowym powinien być określany w ostatnim dniu przyjętego przez strony okresu rozliczeniowego, a data wystawienia faktury oraz termin płatności nie decydują o terminie powstania przychodu.

Ustawa o CIT nie zawiera definicji pojęcia okresu rozliczeniowego. Zatem należy odwołać się do wykładni literalnej przepisu art. 12 ust. 3c ww. ustawy. Przywołując internetowy słownik języka polskiego (http://sjp.pwn.pl) „rozliczyć się” to „załatwić/uregulować z kimś sprawy finansowe”, „rozliczenie” zaś to „uregulowanie wzajemnych należności, zobowiązań między przedsiębiorstwem i dostawcami, dłużnikami i wierzycielami, pracodawcami i pracownikami itp.” Natomiast „okres” to „czas trwania czegoś”, „przedział czasowy, wyodrębniony w dziejach ze względu na jakieś ważne wydarzenia historyczne, kulturalne itp.”, „czas, w którym ma miejsce jakieś zjawisko cykliczne i po jego upływie powtarza się jego przebieg”. Okres rozliczeniowy oznacza zatem przedział czasowy, wyodrębniony ze względu na obowiązek uregulowania przez dane podmioty spraw finansowych.

Ustawodawca zdecydował się wprowadzić przepis szczególny, w którym do zdeterminowania daty przychodu odwołuje się do pojęcia „okresu rozliczeniowego” ustalonego przez strony, dając im w ten sposób pewną swobodę w zakresie wyodrębnienia „części” usługi, odnosząc się do parametru, jakim jest czas. Innymi słowy, w wyniku przyjęcia przez strony okresu rozliczeniowego w odniesieniu do świadczonej usługi jest możliwe ustalenie, w jakim momencie podatnik jest zobowiązany rozpoznać przychód. W ocenie Spółki, okres rozliczeniowy powinien być interpretowany w tym zakresie jako powtarzalny przedział czasowy („okres”), którego upływ wiąże się z koniecznością uregulowania zobowiązania („rozliczenie”), za wykonywaną w jego trakcie usługę.

Tym samym pojęcie „okres rozliczeniowy” oznacza umownie zdefiniowany powtarzalny przedział czasowy, którego upłynięcie pociąga za sobą obowiązek uregulowania przez dane podmioty wzajemnych zobowiązań finansowych, np. miesiąc, kwartał, rok.

Odnosząc powyższe rozważania do sytuacji Wnioskodawcy, należy wskazać, że Spółka:
• świadczy na rzecz GA usługę dzierżawy, która to usługa ma charakter usługi ciągłej (spełnienie przesłanki świadczenia usługi ciągłej);
• zawarła Umowę dzierżawy, zgodnie z którą przysługuje jej roczne wynagrodzenie. Strony w Umowie dzierżawy wskazały roczny okres rozliczeniowy, o czym świadczy użyty zwrot „Dzierżawca będzie zobowiązany w zamian za dzierżawę Nieruchomości płacić czynsz (...) powiększony o kwotę podatku VAT (...) rocznie” czy też sformułowanie „Rok czynszowy będzie odpowiadał rokowi kalendarzowemu” (spełnienie przesłanki ustalenia w umowie okresów rozliczeniowych);
• płatność za okresy rozliczeniowe jest dokonywana z góry do 10 (dziesiątego) stycznia danego roku kalendarzowego, przy czym czynsz za pierwszy rok dzierżawy był płatny w terminie 5 dni od dnia wejścia w życie Umowy dzierżawy.

Zatem, w ocenie Wnioskodawcy, w sytuacji uzyskania płatności z góry za świadczoną usługę dzierżawy, za którą przysługuje mu zgodnie z Umową dzierżawy roczne wynagrodzenie, Spółka będzie zobowiązana do rozpoznawania przychodu w wysokości przysługującego jej wynagrodzenia, w ostatnim dniu każdego roku - zgodnie z treścią mającego w takim przypadku zastosowanie art. 12 ust. 3c Ustawy o CIT, tj. 31 grudnia danego roku. Bez znaczenia, według Spółki, pozostaje w tym zakresie moment (tj. zapłaty z góry), w jakim Wnioskodawca uzyska zapłatę, jak również ilość okresów rozliczeniowych, których wynagrodzenie będzie dotoczyło czy moment wystawienia faktury.

Wnioskodawca wskazuje, że zaprezentowane przez niego stanowisko znajduje poparcie zarówno w orzecznictwie sądów administracyjnych jak i poglądach prezentowanych przez organy podatkowe. Przykładowo w wyroku NSA z dnia 31 maja 2016 r., sygn. akt II FSK 1363/14 Sąd w odniesieniu do kwestii płatności za usługę ciągłą „z góry” przyjął, że jeżeli z umowy i/lub wystawionej faktury wynika, że wieloletnie usługi archiwizowania dokumentów rozliczane będą w okresach rozliczeniowych, za datę powstania przychodu zgodnie z art. 12 ust. 3c ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz.U. z 2011 r. Nr 74, poz. 374 z późn. zm.) uznać należy ostatni dzień okresu rozliczeniowego, określonego w umowie lub w wystawionej fakturze, nie rzadziej jednak, niż raz w roku, także wtedy, gdy wpłata na poczet ceny usługi dokonywana jest jednorazowo w dacie zawarcia umowy.

Natomiast, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 12 listopada 2020 r. Znak: 0111-KDIB1-3.4010.367.2020.4.BM, dotyczącej usług retargetingu cyfrowego, uznał za prawidłowe stanowisko podatnika, zgodnie z którym fakt dokonania płatności „z góry” pozostaje bez znaczenia dla zastosowania art. 12 ust. 3c Ustawy o CIT.

Podobne stanowisko w zakresie stosowania art. 12 ust. 3c Ustawy o CIT zajął Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 9 lipca 2020 r. Znak: 0111-KDIB1- 2.4010.192.2020.2.SK, w której wskazano, że w świetle powyższego zgodzić się należyz Wnioskodawcą, jeżeli w umowie będzie wskazany miesięczny okres rozliczeniowy najmu, to obowiązek podatkowy w podatku dochodowym od osób prawnych powstaje na koniec przyjętego okresu rozliczeniowego, tj. na koniec każdego miesiąca w wysokości czynszu miesięcznego za dany miesiąc. Na powyższą zasadę nie ma wpływu moment wystawienia faktury lub otrzymania zapłaty, w tym otrzymanej zaliczki na poczet najmu, bowiem w niniejszej sprawie mamy do czynienia z usługą rozliczaną w okresach rozliczeniowych, gdzie przychód powstaje na koniec okresu rozliczeniowego.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy, wynagrodzenie zapłacone przez GA na rzecz Spółki tytułem czynszu dzierżawnego powinno być rozpoznawane przez Spółkę, zgodnie z treścią art. 12 ust. 3c Ustawy o CIT, jako przychód w ostatnim dniu każdego rocznego okresu rozliczeniowego przyjętego w zawartej przez Wnioskodawcę i GA Umowie dzierżawy, tj. 31 grudnia danego roku.(…)”

Pełną treść interpretacji można przeczytać na stronie Ministerstwa Finansów