Sprzedaż działki z rozpoczętą budową domu w podatku VAT

Przeczytaj także: Czy sprzedaż prywatnej działki gruntu skutkuje zapłatą VAT?

Załóżmy, że Pan Marcin w 2015 r. kupił działkę budowlaną, na której w 2018 r. rozpoczął budowę domu dla siebie (w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych) systemem gospodarczym. Dom obecnie znajduje się w stanie surowym zamkniętym i z uwagi na trudności finansowe Pana Marcina, ma zostać sprzedany. Oferta sprzedaży zostanie zamieszczona w mediach (internet, lokalna prasa), a w przypadku braku odzewu zostanie zawarta umowa z agencją nieruchomości. Pan Marcin nie prowadził ani nie prowadzi działalności gospodarczej. Czy od tej sprzedaży będzie musiał zapłacić VAT?

Ustawa o VAT w art. 5 wskazuje, co podlega opodatkowaniu tym podatkiem. Jest to m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, gdzie przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Towarami są natomiast rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Każda czynność, która stanowi dostawę towaru w rozumieniu ustawy, podlega opodatkowaniu

Definicję tę spełnia grunt zabudowany budynkiem bądź z rozpoczętą na nim budową.

Należy jednak pamiętać, że dostawa taka podlega opodatkowaniu, o ile jest dokonywana przez podatnika (którym może być m.in. osoba fizyczna) w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Działalność gospodarcza obejmuje tutaj wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przytoczona wyżej definicja działalności gospodarczej pozwala w związku z tym na uznanie za podatnika VAT tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Jeżeli zatem dana osoba podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez podmioty prowadzące profesjonalną działalność w tym zakresie, będzie uznana za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży nieruchomości. Czym innym jednak jest sprzedaż nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Jak wyjaśnił Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 12 marca 2020 r., nr 0114-KDIP1-1.4012.15.2020.2.AKA:

„(…) w kwestii zaliczenia transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne jako wykonywanej w ramach działalności gospodarczej kryterium decydującym jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Podejmowanie zorganizowanych działań, takich jak podział gruntu na mniejsze działki, wydzielenie dróg wewnętrznych, wystąpienie do właściwego organu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i uzyskanie takiej decyzji przed sprzedażą, wykonywanie czynności zmierzających do podniesienia wartości nieruchomości, np. uzbrojenie terenu, świadczy o tym, że czynności te przybierają formę zawodową (profesjonalną). Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. W konsekwencji, dostawę nieruchomości należy uznać za objętą podatkiem VAT pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.(…)”

W związku z powyższym osoba, która zamierza podjąć czynności zmierzające do sprzedaży działki gruntu z niedokończoną budową domu, który to miał służyć zaspokojeniu jej potrzeb mieszkaniowych, nie będzie z tego tytułu uznana za podatnika VAT i zobowiązana do jego zapłaty. Nie można bowiem w takim przypadku uznać wykonywanych w tym celu czynności za ciąg celowo prowadzonych działań podejmowanych przez handlowca prowadzącego działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami, których efektem końcowym jest sprzedaż nieruchomości. W naszym przykładzie właściciel zamierzając sprzedać nieruchomość podejmuje w tym celu określone działania w obrębie majątku osobistego, do którego przepisów ustawy o VAT się nie stosuje.