Czy można kupić, podzielić i sprzedać ziemię poza działalnością gospodarczą?

Przeczytaj także: Wycofanie z firmy i sprzedaż gruntu w podatku dochodowym

Zgodnie z definicją zawartą w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. 1991 nr 80, poz. 350, ze zm.) działalnością gospodarczą jest wytwórcza, budowlana, handlowa lub usługowa działalność zarobkowa, prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły (art. 5a pkt 6). Jest więc niezwykle istotne z punktu widzenia ochrony majątku własnego, czy gospodarując nim, robi się to w ramach zwykłego władania, czy w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. W tym drugim przypadku bowiem niemal każdym uzyskanym dochodem trzeba się dzielić z państwem.

Określenie podatku po 6 latach

Prowadzący działalność gospodarczą podatnik w 2011 r. nabył nieruchomość gruntową, którą następnie podzielił i sprzedawał w częściach w 2012 r. i w latach następnych. Działek tych nie sprzedawał jednak w ramach działalności gospodarczej polegającej na obrocie nieruchomościami, a w ramach zwykłego zarządu własnym majątkiem. Nie prowadzi on bowiem http://www.nieruchomosci.egospodarka.pl/153708,Cykliczne-spowolnienie-na-rynku-nieruchomosci-to-juz-fakt,1,80,1.html biura nieruchomości>, a działalność polegającą na doradztwie w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania.

Po blisko 6 latach, w listopadzie 2018 r., Dyrektor Izby Administracji Skarbowej określił podatnikowi zobowiązanie w podatku dochodowym od osób fizycznych za 2012 r. w kwocie ponad 22 000 zł. Organy podatkowe ustaliły, że podatnik, dokonując rozliczenia podatkowego za ten rok, nie ujął w nim sprzedaży działek. Bo choć w rejestrze CEiDG brak jest informacji, jakoby prowadził on działalność gospodarczą polegającą na profesjonalnym obrocie nieruchomościami, to nie oznacza to, że dokonana przez niego w sposób zorganizowany i ciągły sprzedaż gruntów taką działalnością nie była.

Sprzedaż wszystkich działek tylko u jednego notariusza

Dyrektor IAS wskazał, że rejestracja działalności gospodarczej, dysponowanie pomieszczeniem biurowym czy zakup domen internetowych świadczy o tym, że podatnik, sprzedając swą nieruchomość, działał w sposób zorganizowany, a przesądza o tym fakt podjęcia tych właśnie, niezbędnych do organizacji działalności, czynności. Wśród argumentów mających za tym przemawiać znalazły się dokonane przez podatnika działania polegające na łączeniu i dzieleniu działek, rozpowszechnianiu informacji o zamiarze ich sprzedaży, a nawet sporządzanie umów sprzedaży wszystkich działek tylko u jednego notariusza. Zdaniem organu za celowym, zorganizowanym działaniem podatnika przemawiało również to, że część nabytych w 2011 r. nieruchomości sprzedał niemal natychmiast w roku następnym. Zakup gruntów nie był więc przypadkowy czy też stanowiący inwestycję na przyszłość.

Jak stwierdził organ:
„W niniejszej sprawie podatnik działał jak handlowiec, tj. kupował liczne nieruchomości i następnie je sprzedawał, uzyskując z tego tytułu znaczne przychody, przewyższające nawet przychody z działalności gospodarczej prowadzonej w podstawowym zakresie. W konsekwencji organ przyjął, że podatnik w 2012 r. prowadził działalność gospodarczą w zakresie usług biznesowo-doradczych i finansowych (zarejestrowaną od 8 stycznia 2009 r.) i niezarejestrowaną działalność w zakresie obrotu nieruchomości, jednakże dowolnie ustalał, które przychody wykaże jako przychód z działalności” (sygn. I SA/Gd 170/19).

Miał świadków, ale organy nie chciały ich przesłuchać

Podatnik odpowiedział fiskusowi, że po kryzysie finansowym w 2008 r. składanie oszczędności w bankach stało się niepewne, stąd ulokował je w nieruchomości. Gdy je sprzedał, nabył dla siebie i małżonki większe mieszkanie. W skardze na decyzję organów podatkowych podniósł m.in. odstąpienie przez organy z niewyjaśnionych przyczyn od przeprowadzenia dowodu z przesłuchania świadków – nabywców przedmiotowych działek. Jak wskazał podatnik, części nieruchomości zbył już w 2012 r. tylko dlatego, że nadarzyła się do tego świetna okazja. Jako że znał wiele osób, wiadomość o posiadanych przez niego działkach szybko się rozeszła i oferujący bardzo korzystną na ówczesne czasy cenę nabywcy z własnej inicjatywy złożyli mu propozycję kupna – i to właśnie mieli potwierdzić w trakcie przesłuchania, z którego organy zrezygnowały. Dlatego też sporna sprzedaż nieruchomości była dla niego źródłem przychodu, ale jako zwykłe rozporządzenie majątkiem osobistym, unormowanym w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

Cienka granica

WSA w Gdańsku przywołał orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego z 30 maja 2018 r., w którym skład orzekający stwierdził, że wykładnia przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie pozwala określić ram, kiedy działania podatnika zostaną uznane za zwykłą sprzedaż majątku osobistego, a kiedy przeradzają się w pozarolniczą działalność gospodarczą. Chęć uzyskania przez podatnika możliwie jak najwyższego zysku ze sprzedaży należących do niego nieruchomości, dla której podatnik podejmuje czynności cel ten urzeczywistniające, nie może przesądzać o zakwalifikowaniu ich do pozarolniczej działalności gospodarczej.

„...proste zestawienie unormowań zawartych w art. 10 ust. 1 pkt 3 oraz pkt 8, z regulacją art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., nie pozwala na skonkretyzowanie uniwersalnego wzorca, który w sposób jednolity rozstrzygałby, jak w sposób jednoznaczny oddzielić sprzedaż zaliczaną do związanej z wykonywaniem pozarolniczej działalności gospodarczej, od odpłatnego zbycia. Prócz problemów interpretacyjnych należy dodatkowo wskazać na komplikacje związane ze stosowaniem art. 10 ust. 1 pkt 3 w związku z art. 5a pkt 6 oraz art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f., stanowiące skutek zacierania się w praktyce obrotu nieruchomościami granicy pomiędzy tym, co wykazuje cechy profesjonalnego obrotu handlowego, a tym co stanowi jeszcze wyprzedaż majątku osobistego, w ramach normalnego zarządu własnym mieniem” (sygn. akt II FSK 3760/17).

Racjonalne gospodarowanie majątkiem

O kwalifikacji działalności gospodarczej nie może przesądzać także podejmowanie przez podatnika w sposób racjonalny czynności mieszczących się w granicach zwykłego zarządu majątkiem własnym, mające na celu m.in. zaspokajanie potrzeb rodziny. Sąd podzielił stanowisko wyrażone przez NSA w wyroku z 9 marca 2016 r. (II FSK 1423/14), że w obliczu niepewności na rynku pracy dążenie do zabezpieczenia w przyszłości potrzeb własnych i rodziny należy do naturalnych zachowań, a przejawiających się m.in. poprzez lokowanie wolnych środków w różne dobra, takie jak nieruchomości. Dokonanie podziału nieruchomości, w ramach którego podatnik musi podjąć szereg kroków na ścieżce administracyjnej, mieści się więc w kręgu czynności zwykłego zarządu własnymi sprawami majątkowymi.

WSA, uchylając zaskarżoną decyzję, orzekł, że organy nie wykazały w sposób niebudzący wątpliwości, że podjęte przez podatnika działania przekroczyły wskazany zakres zarządu majątkiem własnym, przeradzając się w profesjonalne działania z zakresu obrotu nieruchomościami. Nie stanowi na to dowodu sprzedaż nieruchomości w częściach, dokonywana na przestrzeni lat, sam zakup domen internetowych, posiadanie pomieszczenia biurowego, a już na pewno korzystanie z usług jednego notariusza.

„...sama liczba i zakres transakcji sprzedaży, fakt, że przed sprzedażą podatnik dokonał podziału jednego z gruntów na działki, długość okresu, w jakim te transakcje następowały, jak i wysokość osiągniętych z nich przychodów, nie ma znaczenia dla przesądzenia, w jakim charakterze działa podatnik dokonujący sprzedaży gruntów (...) Nie można bowiem przyjąć, że podatnik zarządzający prywatnym majątkiem nie może podejmować działań zwiększających rynkową atrakcyjność rzeczy, które zamierza sprzedać” (sygn. I SA/Gd 170/19).

Haracz fiskusa

Sądy bronią podatników, bo ci nie godzą się na wyciąganie przez fiskusa ręki po udział w każdym wypracowanym przez podatników zysku. Z pomocą radców prawnych, radców podatkowych i innych pełnomocników udowadniają organom, że nie każde zachowanie podatnika, które przyniesie mu choć ułamek zysku, musi stanowić celowe i podlegające obowiązkowemu dzieleniu się ze Skarbem Państwa.

Jak wskazał WSA w Gdańsku w uzasadnieniu swojego wyroku: „...sam zamiar podatnika osiągnięcia zysku w związku z przeprowadzonymi przez niego transakcjami nie przesądza w sposób wyłączny o przypisaniu uzyskanego z tych operacji przychodu do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f. (...) Oznaczałoby to bowiem, że działalność w zakresie zarządu majątkiem osobistym miałaby być prowadzona z naruszeniem reguł gospodarności i z założenia miałaby nie przynosić zysku” (sygn. I SA/Gd 170/19).