Ryczałt ewidencjonowany: ważne zapisy umowy najmu

Przeczytaj także: Fiskus potwierdza. Wynajem 5 mieszkań możliwy na ryczałcie

Jakie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?

Wnioskodawczyni jest właścicielką mieszkania, które zamierza wynająć. Z tego tytułu chce opłacać ryczałt ewidencjonowany. Miesięczna otrzymywana kwota najmu będzie wynosić ok. 2.000 zł, z czego 1.600 zł to czynsz najmu, a 400 zł to zaliczki na opłaty na media (prąd, gaz, woda, telewizja, internet). W umowie najmu zostanie zapisane, że to zainteresowana płaci za wszystkie media (nie występuje tutaj w roli pośrednika między najemcą a uprawnionymi podmiotami).

Wnioskodawczyni zadała pytanie, jaką kwotę winna przyjąć jako przychód podlegający opodatkowaniu ryczałtem ewidencjonowanym? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zajął następujące stanowisko:

„(…) Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2018 r., poz. 1509 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy wskazuje, że źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Przychodami, w myśl art. 11 ust. 1 przywołanej ustawy, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19, art. 25b i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Kliknij, aby powiekszyć

fot. Andrey Popov - Fotolia.com

Umowa njamu: decyzja stron wywołuje skutki w podatkach

Strony umowy cywilnoprawnej, w postaci umowy najmu, mogą w zasadzie w dowolny sposób określać poszczególne warunki tej umowy. Należy jednak pamiętać, że w zależności od tego, co w umowie zostanie zapisane, różne będą tego konsekwencje podatkowe. I tak gdy w umowie zostanie zastrzeżone, że to wynajmujący jest obowiązany do płacenia za media, otrzymywane na ten cel pieniądze od najemcy będą stanowiły jego przychód.

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać w oparciu o postanowienia wyżej powołanego art. 11 ww. ustawy.

Stosownie do art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2017 r., poz. 2157, z późn. zm.), osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Jak stanowi art. 6 ust. 1a tej ustawy, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Przepis art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a ww. ustawy – w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2018 r. – stanowi, że ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, do kwoty 100 000 zł; od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 12,5% przychodów.

Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, iż podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże, aby przychód ten po stronie wynajmującego powstał, muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym. Wpłacane przez najemcę kwoty powinny zatem zostać otrzymane przez wynajmującego lub postawione do jego dyspozycji. Warunek ten nie zostanie spełniony w przypadku opłat, do których ponoszenia – zgodnie z umową najmu – zobowiązany jest najemca. W takim przypadku bowiem wynajmujący pełni jedynie rolę pośrednika, przekazując pieniądze najemcy innym podmiotom, uprawnionym do ich otrzymania. Nie można zatem mówić o przysporzeniu majątkowym – a więc i o przychodzie – po jego stronie.

Jeżeli jednak zawarta między stronami umowa stanowi, że ciężar określonych zobowiązań pieniężnych leży po stronie wynajmującego, to nie ma podstaw, by równowartość wynikających z nich kwot była wyłączona z osiąganych przez niego przychodów. Zapłacony wynajmującemu czynsz najmu stanowi bowiem dla niego w całości definitywne przysporzenie majątkowe - staje się jego własnością jako świadczenie bezzwrotne. Przy tym, należną zapłatę wynajmujący otrzymuje niezależnie od płatności, jakich dokonuje w związku z najmem. Regulując je, wykorzystuje własne środki finansowe – nie zaś środki najemcy. Nie występuje zatem w roli pośrednika między najemcą a odpowiednimi podmiotami, ale we własnym imieniu spełnia świadczenie, do którego jest zobowiązany.(…)

Biorąc pod uwagę przedstawioną powyżej argumentację uznać zatem należy, że przysługująca Pani jako wynajmującej, cała określona w umowie kwota czynszu będzie Jej przychodem z najmu. Ze swej istoty stanowić ma wynagrodzenie umowne, przekazane Pani – w zamian za korzystanie z mieszkania – na własność (a nie np. z przeznaczeniem na dokonanie innych płatności). W takiej sytuacji równowartość wydatków, które ponosić będzie Pani - ze względu na to, że zgodnie z umową to na Niej ma spoczywać ich rzeczywisty ciężar - nie podlega wyłączeniu z przychodów osiąganych z najmu.

A zatem, cała otrzymana kwota wynikającego z umowy czynszu - przy treści umowy wskazanej w opisie zdarzenia przyszłego - bez jej pomniejszania o koszty administracyjne i eksploatacyjne ponoszone przez Panią, jako przychód z najmu podlegała będzie opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.(…)”

Pełną treść interpretacji można przeczytać na stronie Ministerstwa Finansów