Ryczałt ewidencjonowany: wynajem 4 mieszkań to nie działalność

Przeczytaj także: Ryczałt ewidencjonowany z najmu: podwyższony czynsz

Jakie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?

Wnioskodawczyni jest właścicielką jednego mieszkania. Drugie stanowi majątek wspólny małżeński jej oraz męża. Nadto zawarła ona umowę użyczenia kolejnych dwóch mieszkań należących do majątku odrębnego męża.

Wszystkie cztery mieszkania zainteresowana wynajmuje we własnym imieniu w na cele mieszkaniowe. Są to umowy długotrwałego wynajmu. Wyjątkiem jest czas pomiędzy zmianą najemcy. Wówczas to w krótkich okresach czasu, do póki nie znajdzie się chętny na wynajem długoterminowy, wnioskodawczyni może wynająć mieszkanie na kilka lub kilkanaście dób.

Najemcy nie otrzymują od wnioskodawczyni żadnych dodatkowych usług. Podczas szukania najemców podatniczka nie korzysta z pomocy pośredników, usług firm zarządzających najmem itp. Nie zatrudnia też osób celem obsługi najmu lokali.

Wnioskodawczyni zadała pytanie, czy przychody z najmu czterech lokali może opodatkować ryczałtem ewidencjonowanym? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zgodził się ze stanowiskiem wnioskodawczyni i odstąpił od jego uzasadnienia prawnego. Stanowisko to było następujące:

„(…) Zdaniem Wnioskodawcy, uzyskiwane przez nią dochody z najmu mieszkań nie będą stanowiły dochodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, a ze źródła jakim jest najem. W konsekwencji będzie ona uprawniona do opodatkowania przychodów osiąganych z najmu czterech mieszkań ryczałtem w wysokości 8,5%, o ile przychody z najmu nie przekroczą kwoty 100.000 zł.

Kliknij, aby powiekszyć

fot. DragonImages - Fotolia.com

Wynajem kilku mieszkań nie przekreśla opłacania ryczałtu

Wynajem czterech prywatnych mieszkań może być opodatkowany ryczałtem ewidencjonowanym? Rozwiązanie takie jest dopuszczalne, pod warunkiem, że wynajmujący nie zachowuje się jak przedsiębiorca. Taka liczba lokali nie oznacza automatycznie prowadzenia firmy. Warto jednak pamiętać o tym, aby przy najmie tym nie korzystać z pomocy osób i firm zewnętrznych.

Stanowisko Wnioskodawczyni wynika z następujących argumentów.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej jako: UPIT) wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do przepisów tej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 pozarolnicza działalność gospodarcza oraz najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 UPIT. Zgodnie z tym przepisem za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1,2 i 4-9.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej użyte w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych opiera się na trzech przesłankach:
• zarobkowym celu działalności,
• wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,
• prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

W myśl art. 14 ust. 2 pkt 11 ww. ustawy, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Z powyżej przywołanych przepisów wynika, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodu (art. 10 ust. 1 pkt 6 UPIT), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy).

Stosownie do treści art. 9a ust. 6 UPIT dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (dalej jako: UZPD), ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.

Osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych - o czym stanowi art. 2 ust. 1a UZPD. Zgodnie z art. 6 ust. 1a UZPD, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ww. ustawy, do przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, do kwoty 100.000 zł ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5%, zaś od nadwyżki ponad tą kwotę 12,5% przychodów. Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. Zarówno ona jak i jej mąż posiadają w majątku osobistym łącznie trzy mieszkania oraz jedno stanowiące ich wspólną własność. Nieruchomości te Wnioskodawczyni planuje wynajmować długoterminowo, nie wyklucza jednak, że od czasu do czasu będą one wynajmowane krótkoterminowo. Krótkoterminowy najem nie jest głównym jej zamierzeniem, a jedynie dodatkowym sposobem na uzyskanie dochodu z nieruchomości, gdy nie ma stałych najemców. Wnioskodawczyni, w celu wynajęcia przedmiotowych lokali nie będzie korzystała z usług pośrednika. Zawierane przez nią umowy będą z reguły długoterminowe i będzie to najem na cele mieszkalne.

W ocenie Wnioskodawczyni najem nieruchomości nie będzie wykonywany przez nią w sposób określony w definicji wynikającej z art. 5a pkt 6 UPIT, a więc wskazujący na to, iż prowadzi ona w tym zakresie działalność gospodarczą. Nie będzie ona bowiem zatrudniała pracowników celem obsługi najmu, nie będzie korzystała z usług pośrednika, czy oferowała najemcom jakichkolwiek dodatkowych usług. Co do zasady czynności Wnioskodawczyni sprowadzą się de facto do podpisania umów, sporządzenia protokołu przekazania lokali oraz przekazania kluczy najemcom. W ocenie Wnioskodawczyni nie można zatem mówić, że jej działalność ma charakter zorganizowany, a zatem świadczący o wykonywaniu jej w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Zdaniem Wnioskodawczyni, przedmiotowy najem nie będzie prowadzony w ramach działalności gospodarczej, a zatem uzyskiwane dochody będą pochodziły ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 UPIT.

Skoro Wnioskodawczyni będzie uzyskiwała dochody z najmu mieszkań prowadzonego poza działalnością gospodarczą (najem prywatny), wskazać należy, że będzie uprawniona do opodatkowania uzyskiwanych z tego tytułu przychodów na zasadach określonych w art. 6 i 12 UPZD. A zatem, biorąc pod uwagę, że w terminie określonym w art. 9 ust. 4 UPZD Wnioskodawczyni złożyła pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca jej zamieszkania, to Wnioskodawczyni będzie przysługiwało prawo do opłacania zryczałtowanego podatku dochodowego w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych stawką 8,5% z tytułu najmu. Wnioskodawczyni wprawdzie nie przewiduje aby przychody z najmu przekroczyły kwotę 100.000 zł, jednak w przypadku gdyby to nastąpiło, wówczas nadwyżkę opodatkuje ryczałtem w wysokości 12,5%.(…)”

Pełną treść interpretacji można przeczytać na stronie Ministerstwa Finansów