Ryczałt ewidencjonowany od krótkoterminowego najmu okiem fiskusa

Przeczytaj także: Forma opodatkowania czyli jak rozliczać podatek z najmu w 2017 r.

Poniżej prezentujemy wybrane interpretacje organów podatkowych odnoszących się właśnie do sytuacji krótkoterminowego najmu. Obecnie dominuje wśród nich pogląd, zgodnie z którym najem krótkotrwały, wykonywany w sposób powtarzalny, nie może być rozliczany w ramach tzw. najmu prywatnego. Wprawdzie w dalszym ciągu i taka działalność często może korzystać z ryczałtu ewidencjonowanego, ale stawka podatku jest tutaj dużo mniej kusząca.

Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji indywidualnej z dnia 17.01.2017 r. nr 0461-ITPB1.4511.905.2016.1.AK wyjaśnił, że „(...) że udostępnianie miejsc na krótkie pobyty zostało sklasyfikowane pod symbolem 55.20 Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług jako usługi miejsc krótkotrwałego zakwaterowania. Zatem Wnioskodawca wynajmując apartamenty na krótkie okresy czasu świadczył będzie usługi w tym zakresie, co wynika z ww. przepisów. Tym samym stwierdzić należy, że wynajmowanie przez Wnioskodawcę apartamentów na krótkie okresy nie może być klasyfikowane do najmu o charakterze prywatnym. Opisany we wniosku wynajem nieruchomości (apartamentów) będzie w istocie szeregiem cyklicznych, powtarzalnych okresowo, w sposób zorganizowany i ciągły czynności, podejmowanych w celach zarobkowych, zawierających ww. elementy definicji działalności gospodarczej.

Zatem – niezależnie od tego, czy udostępnianie apartamentów będzie odbywało się poprzez serwisy internetowe, czy za pośrednictwem firm, które specjalizują się w świadczeniu usług krótkoterminowego zakwaterowania – przychody uzyskiwane z tego tytułu, jako przychody ze świadczenia usług związanych z zakwaterowaniem na krótkie pobyty, Wnioskodawca winien zaliczyć do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i opodatkować w sposób przewidziany dla tego źródła przychodów. Powyższa okoliczność oznacza również, że Wnioskodawca nie ma prawa zastosować do przychodów z krótkoterminowego zakwaterowania stawki ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 8,5% przychodów, właściwej, jak już wskazano, wyłącznie dla przychodów z umów najmu zawieranych poza działalnością gospodarczą.

Kliknij, aby powiekszyć

fot. p!xel 66 - Fotolia.com

Najem krótkotrwały przekreśla 8,5% stawkę ryczałtu?

Długość zawartej umowy może przesądzać o tym, czy prowadzimy działalność gospodarczą udostępniając innym osobom swoje nieruchomości. Jeżeli tylko najem będzie krótkoterminowy - zdaniem fiskusa prowadzimy działalność gospodarczą i nie możemy skorzystać z 8,5% ryczałtu. Sytuacja jest zgoła inna, gdy nieruchomość wynajmiemy firmie trudniącej się takim najmem.

Wyłącznie w sytuacji gdyby – jak wskazano we wniosku – jeden z apartamentów został wynajęty na postawie długoterminowej umowy najmu, zawartej poza działalnością gospodarczą, przychody z tego tytułu mogłyby zostać zaliczone do odrębnego źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Takie przychody Wnioskodawca mógłby opodatkować ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 8,5%(...)”

Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji indywidualnej z dnia 17.01.2017 r. nr 0461-ITPB1.4511.999.2016.1.AK uznał, że gdy „(...) wynajem będzie w istocie szeregiem cyklicznych, powtarzalnych okresowo, w sposób zorganizowany i ciągły czynności, podejmowanych w celach zarobkowych, zawierających ww. elementy definicji działalności gospodarczej. Usługi wynajmu jakie zamierza świadczyć Wnioskodawczyni noszą znamiona usług związanych z zakwaterowaniem. Nie sposób zatem zgodzić się ze stanowiskiem, że uzyskiwane przychody z opisanego najmu nie będą stanowić przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Reasumując, przychody uzyskiwane z tytułu wynajmu – jako usługi związane z zakwaterowaniem na krótkie pobyty – Wnioskodawczyni winna zaliczyć do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i opodatkować w sposób przewidziany dla tego źródła przychodów.(...)”

Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji indywidualnej z dnia 13.01.2017 r. nr 0461-ITPB1.4511.897.2016.1.AK uznał zaś, że wakacyjny krótkotrwały (na krótkie okresy czasu) wynajem mieszkania turystom pomiędzy najmem długotrwałym „(...) stanowi w istocie szereg cyklicznych, powtarzalnych okresowo, w sposób zorganizowany i ciągły czynności, podejmowanych w celach zarobkowych, tj. wykonywanych w sposób wynikający z definicji działalności gospodarczej. Zatem przychody uzyskiwane z tytułu wynajmu nieruchomości – jako usługi związane z zakwaterowaniem na krótkie pobyty – Wnioskodawca winien zaliczyć do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z tym, że Wnioskodawca planuje, że mieszkanie będzie – w miesiącach letnich udostępniane „na doby” – co należy zakwalifikować jako usługi związane z zakwaterowaniem, a od września do czerwca mieszkanie to będzie wynajęte „długoterminowo”, uzasadnionym jest stwierdzenie, że tak zorganizowany sposób udostępniania mieszkania stanowi wykonywanie działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. (...)”

W efekcie „(...) usługi krótkotrwałego zakwaterowania oraz najem mieszkania należy uznać za prowadzone w ramach działalności gospodarczej, w związku z czym Wnioskodawca nie będzie miał możliwości zastosowania opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Całość dochodu uzyskanego z najmu należy zatem opodatkować według skali podatkowej lub w formie tzw. „podatku liniowego”.(...)”

Kiedy ryczałt dopuszczalny?

Organy podatkowe bardzo często w takich przypadkach dopuszczają opodatkowanie ryczałtem zaznaczając jednak, że stawka podatku będzie dużo wyższa od tej dla najmu prywatnego. Otóż przychód uzyskany z tytułu najmu krótkotrwałego na ogół jest klasyfikowany jako usługi krótkotrwałego zakwaterowania. Te generują przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, który może być opodatkowany ryczałtem, ale wg 17% stawki podatku.

Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji indywidualnej z dnia 13.01.2017 r. nr 0461-ITPB1.4511.980.2016.1.AK wyjaśnił, że „(...) wynajem nieruchomości na krótkie pobyty tzw. najem krótkoterminowy stanowi w istocie szereg cyklicznych, powtarzalnych okresowo, w sposób zorganizowany i ciągły czynności, podejmowanych w celach zarobkowych, tj. wykonywanych w sposób wynikający z definicji działalności gospodarczej. Zatem przychody uzyskiwane z tytułu wynajmu nieruchomości - jako usługi związane z zakwaterowaniem na krótkie pobyty - Wnioskodawczyni winna zaliczyć do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i opodatkować w sposób przewidziany dla tego źródła przychodów. Powyższa okoliczność oznacza również, że Wnioskodawczyni nie ma prawa zastosować do przychodów z usług wynajmu nieruchomości stawki ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 8,5% przychodów, właściwej jak już wskazano wyłącznie dla przychodów z umów najmu zawieranych poza działalnością gospodarczą.

(...) w przypadku wyboru zryczałtowanej formy opodatkowania i spełnienia warunków uprawniających do opodatkowania przychodów w tej formie, właściwą stawką dla opodatkowania przychodów z usług zakwaterowania krótkotrwałego - zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 2 lit. e ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne - będzie 17% przychodu.(...)”

Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji indywidualnej z dnia 01.06.2016 r. nr ILPB1/4511-1-156/16-4/TW uznał, że „(...) opisany we wniosku wynajem mieszkań będzie w istocie szeregiem cyklicznych, powtarzalnych okresowo, w sposób zorganizowany i ciągły czynności, podejmowanych w celach zarobkowych, zawierających ww. elementy definicji działalności gospodarczej. Usługi wynajmu mieszkań jakie zamierza świadczyć Wnioskodawca noszą znamiona usług związanych z zakwaterowaniem. Nie sposób zatem zgodzić się ze stanowiskiem Wnioskodawcy, że czynności wynajmu mieszkań mieszczą się w ramach tzw. najmu prywatnego. W ocenie Organu, przychody uzyskiwane z tytułu wynajmu mieszkań – jako usługi związane z zakwaterowaniem na krótkie pobyty – Wnioskodawca winien zaliczyć do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i opodatkować w sposób przewidziany dla tego źródła przychodów. Powyższa okoliczność oznacza również, że Wnioskodawca nie ma prawa zastosować do przychodów z usług wynajmu mieszkań stawki ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 8,5% przychodów. W przypadku wyboru zryczałtowanej formy opodatkowania i spełnienia warunków uprawniających do opodatkowania przychodów w tej formie, właściwą stawką – zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 2 lit. e) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne – będzie 17% stawka ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.(...)”

8,5% ryczałt także możliwy?

W ostatnim roku zostały wydane interpretacje dopuszczające też opodatkowanie ryczałtem najmu krótkotrwałego wg stawki 8,5% - a więc jako najmu prywatnego. Niemniej do rozwiązania tego należy podchodzić z dużą dozą ostrożności. W każdej z interpretacji bowiem organy podkreślały, że jeżeli w istocie nie jest prowadzona działalność gospodarcza, to takie rozwiązanie jest możliwe. Innym dopuszczalnym rozwiązaniem jest natomiast oddanie w najem nieruchomości pośrednikowi, który na własny rachunek trudni się najmem krótkotrwałym.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 28.06.2016 r. nr 1061-IPTPB1.4511.399.2016.1.KLK czytamy:
„(...) Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca wraz z żoną posiadają mieszkanie, które jest współwłasnością małżeńską i zamierzają to mieszkanie oddać w najem. (...) Najem będzie realizowany przez przedsiębiorcę (pośrednika), który będzie zajmował się obsługą najmu krótkoterminowego i będzie wykonywał niezbędne działania do obsługi wynajmu mieszkania w imieniu właściciela.

(...) najem stanowić będzie dla Wnioskodawcy źródło przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w związku z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Uzyskane przychody z ww. źródła będą mogły korzystać z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym wg stawki określonej w art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, tj. 8,5%, pod warunkiem złożenia w odpowiednim terminie właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego oświadczenia o wyborze tej formy opodatkowania. (...)”

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 26.04.2016 r. nr ILPB1/4511-1-214/16-2/KS czytamy:

„(...) Z informacji zawartych we wniosku wynika, że Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem są właścicielami lokalu mieszkalnego, położonego w miejscowości turystycznej. Zainteresowana planuje w ciągu kilkunastu lat przeprowadzić się do ww. miejscowości i zamieszkać w zakupionym mieszkaniu. Obecnie jednak Wnioskodawczyni podjęła decyzję o przeznaczeniu nieruchomości na wynajem. Działania prowadzone w związku z wynajmem nie są prowadzone w sposób metodyczny, systematyczny i uporządkowany. Umowy najmu między Wnioskodawczynią a osobami korzystającymi z lokalu zawierane są na krótki okres, np. 1 lub 2 dni, tydzień, miesiąc. Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej, a lokal mieszkalny będący przedmiotem najmu nie jest składnikiem majątku związanego z działalnością gospodarczą..

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis stanu faktycznego oraz obowiązujące przepisy stwierdzić należy, że skoro Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej i nieruchomość, która jest przedmiotem najmu, nie będzie składnikiem majątku związanym z działalnością gospodarczą oraz najem nie będzie prowadzony w sposób zorganizowany i ciągły – to przychody uzyskane z najmu tego lokalu będą stanowić źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. (...)”