Odliczenie VAT przy budowie pozbawia ryczałtu od prywatnego najmu

Przeczytaj także: W 2019 r. ryczałt ewidencjonowany od prywatnego najmu ograniczony

A skutki (w postaci wysokości podatku) są tutaj bardzo istotne. Ryczałt to bowiem 8,5% podatku od uzyskanego przychodu. Skala podatkowa to z kolei co najmniej 18% podatku, ale od dochodu. Jeżeli zatem koszty związane z najmem nie są zbyt wysokie, warto z ryczałtu korzystać. Niestety nie zawsze nasze chęci, a podejmowane decyzje przesądzają o tym, jak trzeba się będzie rozliczać.

Przekonało się o tym małżeństwo, które wybudowało ze wspólnych pieniędzy obiekt użytkowy. Obiekt ten miał zostać oddany w najem. Obiekt nie ma być wykorzystywany w działalności gospodarczej, wynajmującym będzie mąż, zaś uzyskane z tego tytułu przychody chciałby on opodatkować właśnie ryczałtem ewidencjonowanym.

Ponieważ jednak mąż prowadził dodatkowo firmę (o zupełnie innym profilu aniżeli najem czy dzierżawa) i był czynnym podatnikiem VAT, faktury dokumentujące wydatki na budowę były wystawiane na niego, z których to chętnie odliczał on podatek VAT.

Powstały tutaj jednak wątpliwości, czy faktycznie wybranie ryczałtu do przychodów z najmu jest możliwe. Dlatego też mąż postanowił o to spytać fiskusa.

Odliczenie VAT jest kluczowe

Organ podatkowy w udzielonej odpowiedzi wyjaśnił, że przedstawiony wyżej najem spełnia definicję działalności gospodarczej określoną w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych. Już bowiem w momencie przystąpienia do inwestycji wnioskodawca podjąć decyzję o jej charakterze, decydując się na budowę budynku użytkowego przeznaczonego do wynajmu. Od samego początku wiadomym zatem było, że inwestycja nie będzie realizowała prywatnych, osobistych potrzeb małżonków, tylko jest przewidziana dla innych podmiotów (i to w okresie długofalowym).

Sądy potwierdziły

Sprawa trafiła do WSA który po analizie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uznał, że „(...) już sam sposób wejścia w posiadanie przedmiotowej nieruchomości, która ma podlegać wynajęciu z uwzględnieniem sposobu finansowania wytworzenia tejże nieruchomości wskazuje na to, iż możliwe do uzyskania przychody z wynajmu tejże nieruchomości należy przyporządkować do źródła pochodzenia - z działalności gospodarczej.(...)”

W związku z tym WSA uznał, że nie jest możliwe przyporządkowanie przychodu uzyskiwanego z wynajmowania takiej nieruchomości jako przychodu z tzw. najmu prywatnego. W takim przypadku źródłem przychodów będzie pozarolnicza działalność gospodarcza.

Skarżący złożył kasację na powyższy wyrok, niemniej NSA uznał ją za niezasadną (na chwilę obecną nie ma jeszcze pisemnego uzasadnienia do wyroku WSA). Sądy uznały zatem, że skorzystanie z prawa do odliczenia VAT od wydatków związanych z budową nieruchomości wykluczyło późniejszą możliwość rozliczania jej najmu ryczałtem.

Wyrok WSA z dnia 12.03.2015 r., sygn. akt I SA/Rz 118/15
Wyrok NSA z dnia 11.08.2017 r. nr II FSK 1940/15