Fiskus żąda podatku od sprzedaży mieszkania, którego miało nie być

Przeczytaj także: Kiedy ulga meldunkowa na sprzedaż gruntu?

Teoretycznie podatkiem od sprzedaży nieruchomości nabytych w latach 2007-2008 nie powinniśmy się już przejmować. Praktycznie jednakże pełny spokój uzyskamy dopiero po roku 2019, a niektórzy jeszcze później (jeżeli zostanie im wydłużony termin przedawnienia zobowiązań podatkowych, co nie jest dla skarbówki zbyt trudnym zadaniem).

Dlaczego tak się dzieje? Z jednej strony mamy bowiem przepisy regulujące, kiedy powstaje źródło przychodu w podatku dochodowym (czyli kiedy trzeba się rozliczyć), z drugiej zaś terminy przedawnień zobowiązań podatkowych. I tak sprzedaż nieruchomości jest objęta PIT-em, jeżeli ma miejsce przed upływem pięciu lat licząc od końca tego roku, w którym daną nieruchomość nabyliśmy bądź wybudowaliśmy. W związku z tym w przypadku nieruchomości nabytych w roku 2007 podatkiem nie przejmujemy się, jeżeli sprzedaż nastąpi po 2012 r., zaś w przypadku nieruchomości nabytych w 2008 r. - po roku 2013.

Okres, w którym powstaje przychód to jednak nie wszystko. Ważne też jest to, kiedy się z takiego przychodu rozliczyć oraz kiedy podatek z tego tytułu się przedawnia.
A podatek od sprzedaży nieruchomości nabytych we wskazanym okresie i przed upływem wspomnianych pięciu lat należało rozliczyć do końca kwietnia roku następującego po tym, w którym miała miejsce sprzedaż.

Do tego czasu fiskus ma prawo sprawdzać, czy prawidłowo wywiązaliśmy się ze swoich obowiązków. I z całą pewnością to zrobi, zwłaszcza gdy idzie o podatek od sprzedaży nieruchomości. Często bowiem wyliczony podatek do małych wartości się nie zalicza. A do tego uregulować go będzie trzeba z odsetkami za zwłokę - jeżeli został zaniżony bądź w ogóle niewykazany.

Złudna ulga meldunkowa

Rozliczenie podatku od sprzedaży nieruchomości do zadań prostych niestety nie należało i nadal nie należy. Na przestrzeni lat zmieniały się bowiem przepisy regulujące zasady wymierzania podatku. I tak inne zasady opodatkowania stosowało się do sprzedaży nieruchomości nabytych w roku 2006 i wcześniejszych, inne do tych z lat 2007-2008 i inne do nieruchomości nabytych w roku 2009 i latach późniejszych

W związku z tym sprzedając np. w 2012 r. nieruchomość nabytą w roku 2008, powinien stosować przepisy podatkowe roku 2008 a nie 2012, o czym spora część zdaje się zapominać. A to zupełnie inne regulacje prawne.

Co się zmieniło? Same zasady liczenia podstawy o podatkowania czy stawki podatkowej w okresie od 2007 r. do chwili obecnej nie uległy zmianie. Opodatkowany jest tutaj dochód, czyli przychód pomniejszony o koszty jego uzyskania (ustalane różnie w zależności od tego, w jaki sposób staliśmy się właścicielem zbywanej nieruchomości). Stawka podatku to natomiast 19% - liczona od ustalonego dochodu.

W latach 2007-2008 inne obowiązywało za to zwolnienie. Przy sprzedaży nieruchomości z tamtych lat można było nie płacić podatku dzięki tzw. uldze meldunkowej. Nie ważne ile na sprzedaży zarobiliśmy i jak wykorzystaliśmy te pieniądze.

Wystarczyło zatem być zameldowanym w sprzedawanej nieruchomości na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy, aby podatku nie płacić. Nie miało przy tym znaczenia to, czy zameldowanie takie miało miejsce bezpośrednio w okresie przed sprzedażą czy wcześniej - także w okresie, kiedy jeszcze nie byliśmy właścicielami domu czy mieszkania.

Ulga meldunkowa miała też jeden, bardzo szczególny warunek, niezbędny do skorzystania z niej.
Otóż ustawa o PIT wskazywała, że wspomniane zwolnienia ma zastosowanie, o ile podatnik złoży w urzędzie skarbowy w terminie 14 dni od dnia sprzedaży oświadczenie, że spełnia warunki tego zwolnienia.

Termin bardzo krótki i ostatecznie został znacznie wydłużony. Otóż ostatecznie - zgodnie z ustawą nowelizującą (z 6 listopada 2008 r.) - oświadczenie należało złożyć w terminie złożenia zeznania podatkowego za rok, w którym nastąpiło odpłatne zbycie (czyli do 30 kwietnia roku następnego).

Obecnie fiskus sprawdza, czy osoby, które podatku nie zapłaciły, faktycznie były z niego zwolnione. Okazuje się przy tym, że o ile większość wie czym jest ulga meldunkowa i że można z niej skorzystać, tak o obowiązku złożenia stosownego oświadczenia z reguły już nie pamiętało albo nie wiedziało.

Nietrudno tutaj też o wprowadzeniu w błąd poprzez zastosowanie nie tych przepisów, które wówczas obowiązywały. Niektórzy byli bowiem przekonani, że sprzedając nieruchomość w roku przykładowo 2011 czy 2012 stosują przepisy w tych latach obowiązujące a nie z lat 2008-2009 i zarobione pieniądze przeznaczali na własne cele mieszkaniowe będąc przekonanymi, że dzięki temu unikną zapłaty podatku.

Niestety każda taka sytuacja obecnie jest brzemienna w skutkach. Fiskus domaga się bowiem zapłaty zaległego podatku i to wraz z odsetkami za zwłokę. A nietrudno tutaj o przypadki, w których zbywane nieruchomości pochodziły ze spadków, darowizn czy też tańszego wykupu mieszkań bądź były budowane systemem gospodarczym, gdzie nie dbano o dokumentowanie ponoszonych zakupów. Wówczas owe 19% podatku jest w zasadzie liczone niemalże od kwoty uzyskanego przychodu. W efekcie wyliczony podatek może iść w dziesiątki a niekiedy nawet setki tysięcy złotych.