Remont mieszkania na wynajem jako koszty uzyskania przychodu?

Przeczytaj także: Czynsz najmu i media podczas budowy w kosztach podatkowych

Jakie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?

W dniu 25 października 2016 r. wnioskodawca kupił i wprowadził do ewidencji środków trwałych lokal mieszkalny od dewelopera w stanie deweloperskim, który wymagał przeprowadzenia prac budowlanych wykończeniowych (położenie podłóg, malowanie całości, wyłożenie kafelek, zainstalowanie armatury, założenie oświetlenia). Lokal zostanie umeblowany i w 2017 r. oddany do najmu.

Obecnie wnioskodawca ponosi duże wydatki na przeprowadzane prace remontowo-wyposażeniowe. Wyposażenie lokalu to elementy budowlane, wykończeniowe, umeblowanie, osprzęt elektryczny, sprzęt AGD i TV. Wartość niektórych elementów przekroczy kwotę 3.500 zł i zostaną one wprowadzone do ewidencji środków trwałych. Ponadto zakup nieruchomości został sfinansowany z kredytu hipotecznego, który obecnie jest spłacany wraz z odsetkami.

Zainteresowany zadał pytanie, czy ponoszone wydatki na prace remontowo-wyposażeniowe może zaliczyć do kosztów roku 2016? Czy kosztami będą płacone odsetki od kredytu jak też naliczane odpisy amortyzacyjne? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zajął następujące stanowisko:

„(...) Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2016 r. poz. 2032), kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 ustawy.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera wykazu wydatków, który przesądzałby o ich zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodów, zatem przyjmuje się, że kosztami uzyskania przychodów są wszelkie racjonalnie uzasadnione wydatki związane z prowadzoną działalnością, których celem jest osiągnięcie przychodów lub zabezpieczenie albo zachowanie źródła przychodów, tak aby to źródło przynosiło przychody także w przyszłości.

Kliknij, aby powiekszyć

fot. Matthias Buehner - Fotolia.com

Kupionego mieszkania nie można od razu uznać za środek trwały

Jeżeli bowiem jest ono w stanie deweloperskim, środkiem trwałym stanie się dopiero po przeprowadzeniu prac budowlanych doprowadzających do jego używalności. Ma to niebagatelne znaczenie przy określaniu kosztów podatkowych.

W takim ujęciu kosztami tymi będą zarówno wydatki pozostające w bezpośrednim związku z uzyskanymi przychodami, jak i pozostające w związku pośrednim, jeżeli zostanie wykazane, że zostały w sposób racjonalny poniesione w celu uzyskania przychodów (w tym dla zagwarantowania funkcjonowania źródła przychodów), nawet wówczas gdyby z obiektywnych powodów przychód nie został osiągnięty.

Aby wydatek mógł być uznany za koszt uzyskania przychodu winien, w myśl powołanego przepisu spełniać łącznie następujące warunki:
• pozostawać w związku przyczynowym z przychodem lub źródłem przychodu i być poniesiony w celu osiągnięcia przychodu lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodu,
• nie znajdować się na liście kosztów nieuznawanych za koszty uzyskania przychodów, wymienionych w art. 23 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
• być właściwie udokumentowany.

Należy zaznaczyć, iż wykazanie związku poniesionych kosztów z przychodami uzyskiwanymi z tytułu najmu oraz okoliczności, że ich poniesienie ma wpływ na wysokość osiąganych przychodów (lub na zachowanie lub zabezpieczenie źródła przychodów) obciąża podatnika, bo to on wywodzi skutki prawne w postaci zmniejszenia zobowiązania podatkowego.

Zgodnie z art. 22 ust. 8 ww. ustawy, kosztami uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a-22o, z uwzględnieniem art. 23.

Przepis art. 23 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na:
a. nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów,
b. nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie innych niż wymienione w lit. a środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym również wchodzących w skład nabytego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanych części,
c. ulepszenie środków trwałych, które zgodnie z art. 22g ust. 17 powiększają wartość środków trwałych, stanowiącą podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych
- wydatki te, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, są jednak kosztem uzyskania przychodów przy określaniu dochodu z odpłatnego zbycia rzeczy określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d, oraz gdy odpłatne zbycie rzeczy i praw jest przedmiotem działalności gospodarczej, a także w przypadku odpłatnego zbycia składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, bez względu na czas ich poniesienia.

W myśl art. 22a ust. 1 ustawy, amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:
1. budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
2. maszyny, urządzenia i środki transportu,
3. inne przedmioty
- o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

W myśl art. 22c pkt 2 ww. ustawy, amortyzacji nie podlegają budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami lub lokale mieszkalne, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy, jeżeli podatnik nie podejmie decyzji o ich amortyzowaniu, zwane odpowiednio środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi.

Z przytoczonych przepisów wynika, że środkami trwałymi podlegającymi amortyzacji są m.in. nabyte budowle, budynki, lokale, o ile spełniają następujące warunki:
• stanowią własność lub współwłasność podatnika,
• są kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania,
• przewidywany okres ich używania jest dłuższy niż rok,
• są wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą.

Ponadto budynki (lokale) mieszkalne podlegają amortyzacji, o ile podatnik podejmie decyzję o ich amortyzowaniu.
Stosownie do treści art. 22g ust. 1 pkt 1 ustawy, za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z uwzględnieniem ust. 2-18, uważa się w razie odpłatnego nabycia - cenę ich nabycia.

W myśl art. 22g ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. W przypadku importu cena nabycia obejmuje cło i podatek akcyzowy od importu składników majątku.

Stosownie do treści art. 22g ust. 4 ww. ustawy, za koszt wytworzenia uważa się wartość, w cenie nabycia, zużytych do wytworzenia środków trwałych: rzeczowych składników majątku i wykorzystanych usług obcych, kosztów wynagrodzeń za prace wraz z pochodnymi i inne koszty dające się zaliczyć do wartości wytworzonych środków trwałych. Do kosztu wytworzenia nie zalicza się wartości własnej pracy podatnika, jego małżonka i małoletnich dzieci, kosztów ogólnych zarządu, kosztów sprzedaży oraz pozostałych kosztów operacyjnych i kosztów operacji finansowych, w szczególności odsetek od pożyczek (kredytów) i prowizji, z wyłączeniem odsetek i prowizji naliczonych do dnia przekazania środka trwałego do używania.

W myśl art. 22g ust. 17 ww. ustawy o podatku dochodowego od osób fizycznych, jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z ust. l, 3-9 i 11-15, powiększa się o sumę wydatków na ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 3.500 zł. Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 3.500 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.

Z powyższych przepisów wynika, iż wartość początkową zakupionego lokalu niemieszkalnego należy określić zgodnie z zapisami art. 22g ust 1 w zw. z art. 22g ust 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 22d ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, składniki majątku, o których mowa w art. 22a-22c, z wyłączeniem składników wymienionych w ust. 1, wprowadza się do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych zgodnie z art. 22n, najpóźniej w miesiącu przekazania ich do używania. Późniejszy termin wprowadzenia uznaje się za ujawnienie środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 4.

Przepis art. 22h ust. 1 pkt 4 ustawy stanowi, że odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od ujawnionych środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych nieobjętych dotychczas ewidencją, począwszy od miesiąca następującego po miesiącu, w którym te środki lub wartości zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Zgodnie z treścią art. 22h ust. 2 cytowanej ustawy podatnicy, zastrzeżeniem art. 22l i 22ł, dokonują wyboru jednej z metod amortyzacji określonej w art. 22i-22k dla poszczególnych środków trwałych przed rozpoczęciem ich amortyzacji; wybraną metodę stosuje się do pełnego zamortyzowania danego środka trwałego.

W świetle powyższego dopiero w momencie, gdy nieruchomość niemieszkalna przeznaczona na wynajem, zostanie przekazana do użytkowania jako kompletny i zdatny do użytku w dniu przyjęcia do używania składnik majątkowy, a podatnik podejmie decyzję o amortyzacji, składnik majątku winien zostać wprowadzony do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych z tym, że zapis w ewidencji winien być dokonany najpóźniej w miesiącu przekazania środka trwałego do używania. Późniejsze wprowadzenie stanowi ujawnienie środka trwałego i umożliwia zaliczenie do kosztów uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych.(...)

Biorąc powyższe pod uwagę stwierdzić należy, że w przypadku źródła przychodów, jakim jest najem należy przyjąć, iż składniki majątku oddane do używania na podstawie umowy najmu, jeżeli przewidywany okres ich wykorzystywania jest dłuższy niż rok, są środkami trwałymi.

Tym samym odpisy amortyzacyjne dokonywane zgodnie z przepisami art. 22a - 22o ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od wartości początkowej środków trwałych wprowadzonych do ewidencji środków trwałych, mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy.

Za wartość początkową środka trwałego – lokalu niemieszkalnego – uznać należy wydatki poniesione przez Pana na jego nabycie, powiększone o wydatki ściśle związane z przystosowaniem tego lokalu do wynajmu. Wydatki poniesione przez Pana na przystosowanie lokalu niemieszkalnego do wynajmu, nie mogą zostać zaliczone bezpośrednio do koszów uzyskania przychodów. W sytuacji bowiem, gdy podatnik ponosi wydatki mające na celu przystosowanie środka trwałego do używania (np. najmu), tj. czyni ten środek kompletnym, zdatnym do używania, wówczas wartość poczynionych nakładów, stanowi obok ceny nabycia element wartości początkowej środka trwałego.

W sytuacji opisanej we wniosku lokal ten nie był kompletny i zdatny do użytkowania w dniu jego nabycia. W momencie zakupu lokal niemieszkalny był w stanie „deweloperskim”, co oznacza, że aby przedmiotowy lokal był kompletny i zdatny do użytku musi być wyposażony we wszystkie elementy umożliwiające jego funkcjonowanie, zgodnie z przeznaczeniem.

Mając na względzie powołane powyżej przepisy oraz sytuację opisaną we wniosku należy stwierdzić, że nie może Pan zaliczyć bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów opisanych we wniosku wydatków poniesionych na przystosowanie lokalu niemieszkalnego do wynajmu. Wydatki poniesione na wykonanie prac wykończeniowych w zakupionym lokalu niemieszkalnym przed oddaniem go do użytkowania będą zwiększały wartość początkową środka trwałego, bowiem warunkowały one rozpoczęcie najmu tego lokalu. Wydatki te (poniesione przed oddaniem lokalu do używania) były niezbędne, aby przedmiotowy lokal był kompletny i zdatny do użytku, tym samym będą stanowiły element jego wartości początkowej.

W konsekwencji ww. wydatki mogą stanowić koszt uzyskania przychodu, jednakże tylko poprzez odpisy amortyzacyjne.

Natomiast zgodnie z treścią art. 23 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów naliczonych, lecz niezapłaconych albo umorzonych odsetek od zobowiązań, w tym również od pożyczek (kredytów).

W świetle powyższego należy uznać, że dopiero zapłacenie odsetek daje możliwość zaliczenia ich do kosztów uzyskania przychodów. Treść art. 23 ust. 1 pkt 33 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, stanowi zaś, że nie uważa się za koszty uzyskania przychodów odsetek, prowizji i różnic kursowych od pożyczek (kredytów) zwiększających koszty inwestycji w okresie realizacji tych inwestycji.

Z powyższych przepisów wynika, że odsetki od kredytu mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów pod warunkiem łącznego spełnienia następujących warunków:
• zaciągnięty kredyt pozostaje w związku z uzyskiwanymi przez Pana przychodami,
• odsetki zostały zapłacone,
• odsetki nie zwiększają kosztów inwestycji.

Koszty związane ze spłatą odsetek od kredytu lokalu zakupionego z przeznaczeniem pod wynajem – można podzielić na występujące przed dniem przekazania środka trwałego do używania oraz poniesione po tej dacie. Bowiem to data przekazania przedmiotowego lokalu niemieszkalnego do używania decyduje o tym, w jaki sposób będą rozliczane koszty dotyczące spłaty odsetek od kredytu. Pamiętać przy tym należy, że oddany do używania może być wyłącznie lokal kompletny i nadający się do zamieszkania, co oznacza że oddanie do używania nie może nastąpić przed dokonaniem prac wykończeniowych.

Wydatki poniesione na spłatę odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup lokalu niemieszkalnego, który to lokal przeznaczony został pod wynajem, jako związane z uzyskiwanym przez Pana przychodem z najmu, mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania tego przychodu. Przy czym, odsetki od kredytu naliczone i zapłacone do dnia przekazania środka trwałego do używania, będą zwiększały wartość początkową tego środka trwałego, natomiast odsetki poniesione po tym dniu (naliczone i zapłacone) będą mogły być zaliczane bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów

W zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wydatków poniesionych na zakup wyposażenia, należy stwierdzić, iż zastosowanie będzie tu miała generalna zasada określona w art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że aby poniesiony koszt mógł być zakwalifikowany do kosztów uzyskania przychodów spełnione muszą być łącznie dwa warunki o których była mowa powyżej. Poniesione wydatki na zakup mebli oraz sprzętu AGD i TV, można zaliczyć w całości do kosztów poniesionych, jeśli faktycznie poniesione zostaną wyłącznie w celu uzyskania przychodów z najmu, a wartość zakupionych urządzeń razem z częściami składowymi i peryferyjnymi nie przekroczy 3.500 zł, gdyż taki wydatek nie został wymieniony w katalogu wydatków nie stanowiących kosztów uzyskania przychodów, określonym w art. 23 ww. ustawy.

Jeżeli jednak cena nabycia poszczególnych składników majątkowych przekroczyła wartość 3.500 zł kosztami uzyskania przychodów będą - stosownie do treści art. 22 ust. 8 ww. ustawy - odpisy z tytułu zużycia środka trwałego.

Reasumując, wydatki remontowe poniesione przez Pana na przystosowanie lokalu niemieszkalnego zakupionego w stanie deweloperskim do wynajmu, nie mogą zostać zaliczone bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów. Wydatki poniesione do dnia oddania tego lokalu do użytku będą zwiększały jego wartość początkowa. Tym samym, wydatki takie jak położenie podłóg, malowanie całości, wyłożenie kafelek, zainstalowanie armatury, założenie oświetlenia, są składnikami wartości początkowej, które zwiększą wartość początkową mieszkania i będą stanowić koszty uzyskania przychodów poprzez odpisy amortyzacyjne. Wartość początkową środka trwałego zwiększać będą również odsetki od kredytu naliczone i zapłacone do dnia przekazania środka trwałego do używania. Odsetki poniesione po tym dniu (naliczone i zapłacone) będą mogły być zaliczane bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów.

Wydatki na zakup wyposażenia wynajmowanego lokalu mieszkalnego, jeżeli wartość poszczególnych składników wyposażenia nie przekracza 3.500 zł - i nie zostały one zaliczone do środków trwałych - można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów bezpośrednio, zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast w sytuacji gdy elementy wyposażenia będą stanowiły środki trwałe podlegające amortyzacji, to wówczas kosztem uzyskania przychodów będą odpisy amortyzacyjne. (...)”

Pełną treść interpretacji można przeczytać na stronie Ministerstwa Finansów