Dobrze sporządzona umowa pozwala na niski podatek od najmu

Przeczytaj także: Rozliczenie VAT gdy firma i prywatny najem mieszkania

Tylko do przyszłego wtorku (31 styczeń 2017 r.) mają czas osoby, które rozliczają ryczałt od najmu, na złożenie rozliczenia rocznego PIT-28. Co niezwykle ważne, podatek taki płaci się tutaj jedynie od przychodów tylko fizycznie otrzymanych w 2016 r. Jeżeli zatem przykładowo najemca czynsz za grudzień 2016 r. uregulował w styczniu 2017 r., ten powiększy przychód roku 2017. Jeżeli natomiast w 2016 r. uregulował trzy zaległe płatności roku 2015, należy je ująć w PIT-28 za rok 2016 i zapłacić od nich podatek. Przychód jest zatem rozpoznawany kasowo.

Co jest przychodem czyli ograniczanie podatku

Załóżmy, że najemca płaci wynajmującemu czynsz najmu w wysokości 1 500 zł. Obok powyższego występują jednakże opłaty dodatkowe, takie jak czynsz do spółdzielni w wysokości 400 zł i opłaty za media w wysokości 200 zł. Łączne obciążenie najemcy wynosi z tego tytułu 2 100 zł. Czy od takiej kwoty podatek powinien płacić wynajmujący?

Wszystko tutaj zależy od postanowień zawartej umowy najmu. Jeżeli w jej treści do ponoszenia tych opłat zostanie obowiązany lokator, wynajmujący zapłaci ryczałt jedynie od czynszu mu należnego za udostępnienie lokalu, czyli 1 500 zł (podatek wyniesie 128 zł). Będzie tak nawet wówczas gdy pieniądze poszczególnym usługodawcom (oraz spółdzielni) będą przekazywane przez lokatora za pośrednictwem wynajmującego (właściciela nieruchomości).

Należności z tytułu mediów, czy opłat dodatkowych, uiszczanych przez najemcę wynajmującemu, jako osobie jedynie pośredniczącej w ich przekazaniu do odpowiednich instytucji, nie stanowią dla wynajmującego przychodu - o ile faktycznie w umowie jest zapis, że osoba ta została zobowiązana do ich ponoszenia. Stanowisko takie zajął Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej z dnia 12.02.2015 r. nr IBPBII/2/415-1011/11/14/MZM.

Kliknij, aby powiekszyć

fot. thodonal - Fotolia.com

Jak zapłacić niski podatek od najmu?

Dzięki prawidłowej konstrukcji umowy najmu można obniżyć przychód, od którego wynajmujący płaci podatek.

Jeżeli do ponoszenia kosztów związanych z eksploatacją udostępnionych do użytku mieszkań, takich media czy czynsz należny wspólnocie bądź spółdzielni mieszkaniowej, obowiązany jest najemca, otrzymanie ich przez wynajmującego od najemcy, celem przekazania do właściwych organizacji i firm nie stanowi dla wynajmującego przychodu z najmu, który podlegałby opodatkowaniu ryczałtem. Przychodem takim jest jedynie czynsz w wysokości określonej w umowie za udostępnienie mieszkania. Stanowisko takie zajął Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 30.11.2011 r. nr IPPB1/415-786/11-2/JB.

Najem prywatny czy w ramach działalności gospodarczej?

Spory pomiędzy fiskusem a podatnikami powstają przy wynajmie kilku nieruchomości (lokali/budynków). O ile bowiem w sytuacji, gdy mamy tylko jedną bądź dwie umowy najmu, organy podatkowe pozwalają na skorzystanie z opodatkowania ryczałtem, tak przy większej ilości nieruchomości bądź umów zawieranych na krótkie okresy czasu już tak prosto nie jest.

Niestety nie ma prostej odpowiedzi, kiedy kończy się najem prywatny (a jedynie taki może być rozliczany ryczałtem) a zaczyna działalność gospodarcza. Jest tutaj duża „dowolność” organów podatkowych z uwagi na bardzo szeroką definicję działalności gospodarczej zawartej w ustawie podatkowej (przez co jej interpretacja może przyjmować przeróżne kształty).

I tak przykładowo Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej z dnia 23.02.2015 r. nr IBPBII/2/415-1042/14/JG zgodził się na skorzystanie z ryczałtu dla wynajmu kilku lokali jednocześnie (pisaliśmy o tym tutaj: Ryczałt ewidencjonowany od wynajmu kilku lokali (nie)mieszkalnych?), zaś Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej z dnia 15.07.2015 r. nr IBPB-2-2/4511-41/15/JG uznał, że zbyt duże zaangażowanie się w czynności związane z najmem wskazują na prowadzenie firmy (pisaliśmy o tym tutaj: Mieszkania na wynajem to działalność gospodarcza).

Idąc dalej Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji indywidualnej z dnia 19.08.2016 r. nr ITPB4/4511-542/16/MS uznał, że podatnik może opodatkować ryczałtem wynajem ośmiu mieszkań, zaś zdaniem Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie, wyrażonym w interpretacji indywidualnej z dnia 22.07.2015 r. nr IPPB2/4511-431/16-4/MG, wynajem pięciu lokali ma znamiona działalności gospodarczej i nie może być rozliczany na zasadach ryczałtu ewidencjonowanego.

Sytuacja nie jest prosta także w przypadku posiadania domku letniskowego, który w okresie wakacyjnym jest udostępniany wczasowiczom. Organy podatkowe niestety z reguły takie działanie nakazują traktować jako prowadzenie działalności gospodarczej (o czym pisaliśmy w artykule: Jak opodatkować wynajem domku letniskowego?).