Kiedy zamiana nieruchomości z podatkiem dochodowym?

Przeczytaj także: Podatek dochodowy od (zbycia) zamiany nieruchomości

Jak wynika z powyższego, zamiana jest umową o podobnym charakterze do sprzedaży. Czy tak samo jest na gruncie podatku dochodowego?

Ustawodawca umowę zamiany traktuje jako umowę odpłatnego zbycia. Art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT mówi, że źródłem przychodu jest m.in. odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, czy prawa wieczystego użytkowania gruntów - jeżeli ma miejsce przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. W przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Art. 19 ust. 2 ustawy o PIT dodaje tutaj, że przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw majątkowych, u każdej ze stron umowy przenoszącej własność jest wartość nieruchomości, rzeczy lub prawa zbywanego w drodze zamiany. Powinna to przy tym być tzw. wartość rynkowa.

Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej z dnia 13.01.2015 r. nr IBPBII/2/415-898/14/JG wyjaśnił, że pojęcie „odpłatne zbycie” oznacza przeniesienie prawa własności lub innych praw majątkowych w zamian za korzyść majątkową. Tym samym „odpłatne zbycie” obejmuje swoim zakresem nie tylko umowę sprzedaży, ale również umowę zamiany. Aby dana czynność miała charakter odpłatnej nie musi jej bowiem towarzyszyć świadczenie pieniężne i przepływ gotówkowy.

Zamiana jest umową o podobnym charakterze co sprzedaż. Świadczy o tym między innymi fakt, że ustawodawca nie reguluje odrębnie tej umowy, a jedynie w art. 604 Kodeksu cywilnego stanowi, że do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży. Ponadto zgodnie z art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego – m.in. umowa zamiany rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę. Zasadnicza różnica między umową sprzedaży a umową zamiany polega jedynie na tym, że w umowie zamiany nie występuje świadczenie pieniężne, a formę zapłaty stanowi inna rzecz. Zamiana więc podobnie jak umowa sprzedaży stanowi formę odpłatnego zbycia.

Powyższe oznacza, że każda ze stron umowy zamiany musi określić, czy powstanie u niej przychód z tego tytułu, czyli mówiąc innymi słowy - czy zamieniana nieruchomość należała do niej przez co najmniej wskazany wyżej okres 5 pełnych lat. Jeżeli tak - podatkami nie trzeba się martwić.

Jeżeli jednak okres posiadania był krótszy, należy ustalić przychód (pomniejszony o tzw. koszty odpłatnego zbycia), koszty jego uzyskania oraz ewentualny podatek. Możliwe jest tutaj także korzystanie z ulg podatkowych tak samo ja przy zwykłej sprzedaży, czyli chociażby ulgi mieszkaniowej - jeżeli dana nieruchomość ma takich charakter.

Warto tutaj także dodać, że koszty uzyskania przychodu ustala się w różny sposób, w zależności od sposobu nabycia zamienianej nieruchomości. Uwagę na to zwrócił dyrektor katowickiej izby w przytoczonej interpretacji, gdzie nabycie nastąpiło w drodze darowizny, a więc nieodpłatnie. W takim przypadku do kosztów można zaliczyć wyłącznie udokumentowane nakłady na tę nieruchomość zwiększające jej wartość oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej ten podatek przypada na tę nieruchomość.

Nie jest tutaj możliwe odliczenie kosztu nabycia podobnie jak wartości nieruchomości nabytej nieodpłatnie. W takim przypadku wartość zamienianej nieruchomości nie będzie stanowiła dla podatnika kosztu uzyskania przychodu jako kosztu nabycia. Wartość nieruchomości zbywanej w drodze zamiany będzie stanowiła przychód do opodatkowania, zaś wartość zamienianej nieruchomości może stanowić koszt uzyskania przychodu jako koszt nabycia dopiero w sytuacji gdy nastąpi odpłatne zbycie nieruchomości nabytej w wyniku zamiany.