Budynek mieszkalno-użytkowy: sprzedaż w podatku dochodowym

Przeczytaj także: Sprzedaż nieruchomości firmy w księdze podatkowej

Art. 14 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który określa przychody zaliczane do działalności gospodarczej, w ust. 2 pkt 1 wyjaśnia, że do przychodów takich zalicza się również inne przychody, w tym z odpłatnego zbycia (czyli sprzedaży) składników majątku będących m.in. środkami trwałymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, wykorzystywanych na potrzeby działalności gospodarczej.

Nawet zaprzestanie prowadzenia w takiej nieruchomości działalności gospodarczej i wycofanie jej z majątku firmowego nie uchroni przed obowiązkiem wykazania powyższego przychodu od jej sprzedaży. Ten bowiem nie powstanie jedynie wówczas, gdy pomiędzy wycofaniem nieruchomości z firmy a jej późniejszą sprzedażą upłynie co najmniej 6 lat.

Światełko w tunelu

Sprzedaż nie wszystkich nieruchomości zalicza się jednak do http://www.podatki.egospodarka.pl/125813,Co-jest-przychodem-z-pozarolniczej-dzialalnosci-gospodarczej,1,69,1.html przychodów z działalności gospodarczej>. Otóż w art. 14 ust. 2c ustawy zawarto, że do przychodów z firmy nie zalicza się m.in. przychodów z odpłatnego zbycia (czyli m.in. sprzedaży) wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą m.in. budynku mieszkalnego.

Podsumowując powyższe wyjaśnienia dochodzimy zatem do wniosku, że sprzedaż opisanej we wstępie nieruchomości może być przyporządkowana do jednego z dwóch źródeł przychodu: pozarolniczej działalności gospodarczej bądź prywatnej sprzedaży nieruchomości.

Czy zatem w przykładzie ze wstępu należy podzielić przychód na sprzedaż części mieszkalnej i użytkowej oraz rozliczyć go w dwóch różnych źródłach?

Decyduje PKOB i KŚT

Ważne tutaj jest to, czy budynek taki jest klasyfikowany jako mieszkalny czy też jako niemieszkalny, o czym decyduje PKOB (czyli Polska Klasyfikacja Budowlana) w powiązaniu z KŚT.

Przypomnijmy, że zgodnie z Klasyfikacją Środków Trwałych budynki dzielą się na mieszkalne i niemieszkalne. Tak samo jest w PKOB.

Zgodnie z KŚT budynki mieszkalne to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki sklasyfikowany jest jako niemieszkalny zgodnie z jego przeznaczeniem.

Z kolei budynki niemieszkalne to obiekty budowlane wykorzystywane głównie dla potrzeb niemieszkalnych.

Nie ma natomiast czegoś takiego, jak prawna definicja budynku mieszkalno-użytkowego. Dlatego też przychód ze sprzedaży opisanej nieruchomości może być zaliczony tylko do jednego źródła przychodów, o czym będzie decydować jego odpowiednia klasyfikacja.