Podatek dochodowy: nie warto budować przed zniesieniem współwłasności
2016-06-10 12:58
Przeczytaj także: Nieodpłatny dział spadku i sprzedaż nieruchomości z podatkiem
W myśl natomiast art. 30e ust. 4 ww. ustawy – po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:
1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
Należny podatek wynikający z tego zeznania jest płatny w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym (art. 45 ust. 4 pkt 4 w zw. z art. 45 ust. 1b ww. ustawy).
Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).
Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ustawy (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży odpowiadającą udziałowi 42,5 % nabytemu w drodze zniesienia współwłasności, pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż nabycie ww. udziału w nieruchomości nastąpiło w drodze zniesienia w sposób nieodpłatny – bez spłat i dopłat.
W art. 22 ust. 6d w zw. z art. 22 ust. 6e ustawy ustawodawca przewidział, że do kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia zaliczyć można:
• nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych poczynione w czasie ich posiadania, których wysokość ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych oraz
• kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.
Przywołany przepis art. 22 ust. 6d ustawy jednoznacznie formułuje katalog zamknięty, który w żadnym wypadku nie dopuszcza zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu innych wydatków niż wymienione. Kosztami uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia mogą być m.in. nakłady zwiększające wartość tej zbywanej nieruchomości. Wprowadzając wymóg podniesienia wartości nieruchomości ustawodawca miał na myśli „substancję nieruchomości”, a więc grunt, budynki, budowle itd. Dlatego – w tym kontekście – do nakładów można zaliczyć wydatki na budowę budynku na nieruchomości, na ulepszenie, modernizację i remont. Przy czym w świetle art. 22 ust. 6d i 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie każdy nakład będzie stanowił koszt uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, lecz jedynie ten, który został poniesiony przez podatnika, zwiększył wartość nieruchomości i jest udokumentowany fakturą VAT.
Wydatki na budowę domu stanowią zatem nakłady zwiększające wartość nieruchomości (działki). Jak zostało wskazane wyżej, w świetle prawa cywilnego w przypadku wybudowania budynku na własnym gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość). Skutkiem zatem wzniesienia budynku na nieruchomości gruntowej jest poczynienie na tę nieruchomość nakładów prowadzących do powstania części składowej gruntu w postaci budynku trwale z gruntem związanego. Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 8 lutego 2013 r., sygn. akt II FSK 1203/11 wzniesienie budynku na nieruchomości gruntowej nie prowadzi do wytworzenia tej nieruchomości, a jedynie stanowi nakład na tę nieruchomość, który może być wprawdzie zaliczony do kosztów uzyskania przychodów z tytułu jej odpłatnego zbycia, ale z uwzględnieniem zasad dokumentacyjnych określonych w art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Tym samym udokumentowane fakturami VAT wydatki, które Wnioskodawca poniósł na budowę budynku mieszkalnego z własnych środków mogą stanowić nakłady zwiększające wartość nieruchomości i jako takie mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodów. Wydatki te, poczynione w czasie posiadania nieruchomości, niewątpliwie przyczyniły się do podwyższenia wartości nieruchomości, którą Wnioskodawca zamierza sprzedać.
Przy czym podkreślić należy, że nakłady, które Wnioskodawca poniósł na wybudowanie budynku mieszkalnego zwiększyły wartość całej nieruchomości – całej działki 2995/1 – którą Wnioskodawca nabył w części w 2006 r. w drodze darowizny (57,5%) oraz w części w 2015 r. w drodze zniesienia współwłasności (42,5%). Jak już wyżej wyjaśniono opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlega wyłącznie sprzedaż udziału nabytego w 2015 r. W związku z tym 42,5% przychodu podlegającego opodatkowaniu może zostać obniżona wyłącznie o 42,5% poniesionych przez Wnioskodawcę nakładów na wybudowanie budynku mieszkalnego bowiem 57,5% nakładów na wybudowanie budynku przypada na udział w działce nabyty w 2006 r., z którego przychód nie podlega opodatkowaniu, co oznacza, że rozliczeniu nie podlegają także koszty uzyskania przychodu przypadające na ten udział.
Podsumowując, Wnioskodawca błędnie twierdzi, że skoro wartość udziału w nabytej nieruchomości jaka mu przysługiwała w rzeczy wspólnej po dokonanym podziale nieruchomości i zniesieniu współwłasności uległa powiększeniu tylko z uwagi na nakłady poczynione samodzielnie przez Wnioskodawcę, to nie doszło do nabycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przy ustalaniu czy w wyniku zniesienia współwłasności doszło do nabycia – wbrew twierdzeniu Wnioskodawcy – należy brać pod uwagę całą wartość działki nr 2995/1 a więc zarówno gruntu jak i znajdującego się na nim budynku oraz wartość działki nr 2995/2. Oznacza to, że przychód uzyskany z tytułu planowanej sprzedaży działki 2995/1 przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym dokonano zniesienia współwłasności, w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 2006 r. w drodze umowy darowizny (57,5%) nie będzie w ogóle podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Natomiast przychód odpowiadający udziałowi nabytemu w 2015 r. w wyniku zniesienia współwłasności (42,5%) podlegał będzie opodatkowaniu 19% zryczałtowanym podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym przy czym przychód ten może zostać obniżony o tę część poniesionych przez Wnioskodawcę udokumentowanych nakładów (kosztów uzyskania przychodu) na wybudowanie budynku mieszkalnego, które proporcjonalnie przypadają na udział nabyty w 2015 r. (...)”
Pełną treść interpretacji można przeczytać na stronie Ministerstwa Finansów
Przeczytaj także:
![Podatek od sprzedaży mieszkania nabytego w spadku i darowiźnie]( "Podatek od sprzedaży mieszkania nabytego w spadku i darowiźnie")
Podatek od sprzedaży mieszkania nabytego w spadku i darowiźnie
Podatek od sprzedaży mieszkania nabytego w spadku i darowiźnie
oprac. : Ministerstwo Finansów
Przeczytaj także
Skomentuj artykuł Opcja dostępna dla zalogowanych użytkowników - ZALOGUJ SIĘ / ZAREJESTRUJ SIĘ
Komentarze (0)
![Wynajem mieszkania za drogi dla Polaka? [© Freepik]](https://s3.egospodarka.pl/grafika2/wynajem-mieszkania/Wynajem-mieszkania-za-drogi-dla-Polaka-262933-50x33crop.jpg "Wynajem mieszkania za drogi dla Polaka? [© Freepik]")
Wynajem mieszkania za drogi dla Polaka?
