Podatek od nieruchomości przy umowie najmu lub dzierżawy

Przeczytaj także: Podatek od nieruchomości to przychód z najmu?

Zaprezentowane rozstrzygnięcie ma niebagatelne znaczenie dla wynajmujących rozliczających się z przychodów z najmu na zasadzie ryczałtu ewidencjonowanego.

Zacznijmy jednak od początku.
Opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają grunty, budynki lub ich części a także budowle lub ich części (te ostatnie jedynie wówczas, gdy są związane z prowadzeniem działalności gospodarczej). Również użytki rolne czy lasy są objęte tym podatkiem (a nie rolnym lub leśnym) jeżeli służą prowadzeniu firmy.

Podatnikami podatku od nieruchomości są natomiast osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, będące:

1. właścicielami nieruchomości lub obiektów budowlanych (chyba że przedmiot opodatkowania znajduje się w posiadaniu samoistnym - wtedy to podatek przechodzi na posiadacza samoistnego);
2. posiadaczami samoistnymi nieruchomości lub obiektów budowlanych;
3. użytkownikami wieczystymi gruntów;
4. posiadaczami nieruchomości lub ich części albo obiektów budowlanych lub ich części, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli posiadanie:
   a) wynika z umowy zawartej z właścicielem, Agencją Nieruchomości Rolnych lub z innego tytułu prawnego, z wyjątkiem posiadania przez osoby fizyczne lokali mieszkalnych niestanowiących odrębnych nieruchomości,
   b) jest bez tytułu prawnego (z pewnymi wyjątkami).

Oddanie nieruchomości w najem czy dzierżawę może przy tym skutkować zmianą wysokości podatku (często jego zwiększeniem). Będzie tak wówczas, gdy nieruchomość taka zostanie przez najemcę przeznaczona na potrzeby działalności gospodarczej, z czym wiąże się zapłata podatku wg najwyższych stawek.

Nietrudno tutaj o to, aby podatek rzędu kilkuset złotych urósł do kilkunastu tysięcy złotych. Oddając nieruchomość w najem należy o tym pamiętać.

Odpowiednia konstrukcja umowy może jednak skutkować przerzuceniem w ostatecznym rozrachunku tego wydatku na najemcę bez konsekwencji podatkowych po stronie wynajmującego.

Taki sposób postępowania potwierdził Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej wydanej dnia 21.04.2016 r. nr IBPB-2-2/4511-429/16/MM.

Sprawa tyczyła się wydzierżawionej działki. Jej właściciel z uzyskiwanego czynszu opłacał ryczałt ewidencjonowany. Obowiązany też był do płacenia od niej podatku od nieruchomości. Po zapłacie jednakże podatek ten, zgodnie z postanowieniami umowy, zwracała mu firma dzierżawiąca.

Organ podatkowy wyjaśnił, że podstawą generowania przychodów z dzierżawy jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wydzierżawiającego, a co za tym idzie, generuje także przychód.

Aby jednak przychód powstał, czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wydzierżawiającego. Składnikiem przychodu osiąganego z dzierżawy przez wydzierżawiającego nie będą natomiast ponoszone przez dzierżawcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem dzierżawy (np. podatek od nieruchomości), jeżeli z umowy wynika, że dzierżawca jest zobowiązany do ich ponoszenia.

Organ podkreślił, że dodatkowe opłaty ponoszone przez dzierżawcę w związku z użytkowaniem działki nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mówi ustawa podatkowa, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wydzierżawiającego.

W efekcie, zdaniem organu podatkowego, koszty związane z podatkiem od nieruchomości, do których został zobowiązany dzierżawca przepisami zawartej umowy - nie stanowią przysporzenia majątkowego wydzierżawiającego.

Warto jednak dodać, że stanowisko fiskusa w tym zakresie nie jest jednolite. Do przeciwnych wniosków doszedł m.in. Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi w interpretacji indywidualnej z dnia 15.04.2014 r. nr IPTPB1/415-75/14-2/KC.

Jego zdaniem kwoty uiszczane przez dzierżawcę tytułem podatku od nieruchomości, którymi zgodnie z umową cywilnoprawną jest obciążony dzierżawca, należy zaliczyć do przychodów podlegających opodatkowaniu ryczałtem ewidencjonowanym, albowiem to na wydzierżawiającym jako właścicielu ciąży obowiązek zapłaty podatku od nieruchomości.