Prywatny dom czy mieszkanie wykorzystywane w działalności gospodarczej

Przeczytaj także: Koszty działalności prowadzonej w mieszkaniu jako wydatki firmowe

1. Zakup nieruchomości

Osoba fizyczna, która dokona zakupu nieruchomości i wprowadzi ją do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych, dokonywać od niej może odpisów amortyzacyjnych zaliczanych do kosztów uzyskania przychodów. Taka możliwość istnieje również w przypadku budynku lub lokalu mieszkalnego wykorzystywanego zarówno do celów działalności gospodarczej, jak i do celów prywatnych.

Powyższe oznacza, że osoba fizyczna, która chce zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów część odpisów amortyzacyjnych od lokalu mieszkalnego powinna wyodrębnić w lokalu część mieszkalną oraz część użytkową służącą do wykonywania działalności gospodarczej. Osoba fizyczna nie może zatem zaliczać do kosztów uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej obliczonej w oparciu o np. szacunkowy procentowy udział, w którym nieruchomość jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej.

Takie stanowisko potwierdzają organy podatkowe, przykładowo Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej z 9 stycznia 2014 r. stwierdził, że: „Z tej też przyczyny, lokal mieszkalny, w którym Wnioskodawca nie jest w stanie określić powierzchni wyłącznie wykorzystywanej na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, nie może w ogóle być przedmiotem amortyzacji podatkowej.”

Wartość początkową nieruchomości podatnik powinien obliczyć zgodnie z art. 22 ust. 3 Ustawy PIT – jako cenę zakupu powiększoną m.in. o wartość ewentualnych odsetek oraz inne koszty związane z dostosowaniem nieruchomości do swoich potrzeb, w tym prace wykończeniowe. Będzie miał jednak prawo dokonywać odpisów amortyzacyjnych tylko od tej części wartości początkowej, która odpowiada wartości powierzchni wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej do całej powierzchni użytkowej nieruchomości.

2. Wydatki na media

W trakcie eksploatacji budynku lub lokalu osoba fizyczna ponosi określone wydatki związane z utrzymaniem budynku lub lokalu, np.: wydatki na czynsz oraz media.

Chociaż ustawodawca nie określa, tak jak w przypadku wartości początkowej, szczególnych zasad rozliczania tego typu kosztów, wydaje się, że podatnik ma prawo zaliczyć je do kosztów uzyskania przychodów według takiego samego stosunku, w jakim została obliczona jego wartość początkowa, tzn. w części, w jakiej pozostaje powierzchnia nieruchomości wykorzystywana do celów działalności gospodarczej do całej powierzchni lokalu mieszkalnego.

Taki sposób rozliczenia wydatków na media wskazują również organy podatkowe, przykładowo w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 24 października 2014 r. sygn. IPPB1/415-922/14-2/AM.

3. Remont nieruchomości

W trakcie eksploatacji nieruchomości podatnik może ponosić wydatki na remont lub modernizację tej nieruchomości. Takie wydatki również mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów w części, w jakiej służą działalności gospodarczej prowadzonej przez podatnika. Niektóre wydatki podatnik będzie miał zatem prawo zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów w całości.

W opinii organów podatkowych możliwe jest zaliczenie do kosztów uzyskania przychodów wydatków na remont lub modernizację nieruchomości w takiej części, w jakiej został ustalony stosunek powierzchni lokalu mieszkalnego wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej do całej powierzchni nieruchomości. Tak wskazał m.in. Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji indywidualnej z 2 lutego 2010 r. sygn. ITPB1/415-838/09/PSZ, w której organ stwierdził, że: „koszty utrzymania mieszkania, w którym prowadzona jest działalność gospodarcza, mogą być uznane za koszty uzyskania przychodu w takiej części w jakiej przypadają bezpośrednio na prowadzoną działalność gospodarczą. / Jednym ze sposobów ustalenia tej części wydatków, która dotyczy prowadzonej działalności gospodarczej jest zastosowanie do obliczeń wskaźnika udziału powierzchni zajmowanej na działalność gospodarczą do całej powierzchni lokalu.”

Natomiast sposób zaliczenia wydatków poniesionych na remont będzie zależał od tego, czy te wydatki będą kwalifikowały się jako ulepszenie środka trwałego. Zgodnie bowiem z art. 23 ust. 1 pkt 1 lit. c Ustawy PIT, do kosztów uzyskania przychodów wydatków na ulepszenie środków trwałych, które zgodnie z art. 22g ust. 17 powiększają wartość początkową środków trwałych, stanowiącą podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych.