Czynsz dla spółdzielni nie jest przychodem z najmu mieszkania?

Przeczytaj także: Rozliczenie VAT gdy firma i prywatny najem mieszkania

Jakie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?

Wnioskodawca wraz z żoną wynajmuje dwa mieszkania. Uzyskiwany z tego tytułu przychód opodatkowany jest ryczałtem ewidencjonowanym. Na otrzymywany czynsz składa się wynagrodzenie za wynajem mieszkania jak i czynsz należny spółdzielni czy wspólnocie mieszkaniowej. W zawartej umowie najmu znajduje się klauzula mówiąca, że czynsz do spółdzielni i wspólnoty za wskazane mieszkania regulują wynajmujący z otrzymanych od najemcy środków (kwota czynszu przekazywana przez najemców wynajmującym zawiera wynagrodzenie za udostępnienie mieszkania oraz czynsz należny spółdzielni czy wspólnocie). Niemniej zgodnie z zapisami umowy obowiązanymi do ponoszenia tych opłat jak i opłat za media (czyli opłat eksploatacyjnych), są najemcy. Wnioskodawca zadał pytanie, czy przychodem z najmu jest u niego wysokość czynszu należnego od najemcy, czy też wysokość tego czynszu pomniejszona o opłaty na rzecz spółdzielni/wspólnoty? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zajął następujące stanowisko:

„(…) W myśl art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm.) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 1998 r. Nr 144, poz. 930 ze zm.), osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Kliknij, aby powiekszyć

fot. bzyxx - Fotolia.com

Czynsz dla spółdzielni nie jest przychodem z najmu mieszkania?

Jeżeli do ponoszenia kosztów związanych z eksploatacją udostępnionych do użytku mieszkań, takich media czy czynsz należny wspólnocie bądź spółdzielni mieszkaniowej, obowiązany jest najemca, otrzymanie ich przez wynajmującego od najemcy, celem przekazania do właściwych organizacji i firm nie stanowi dla wynajmującego przychodu z najmu, który podlegałby opodatkowaniu ryczałtem.

Stosownie do zapisu art. 6 ust. 1a ww. ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, iż podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami.

Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego. Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (przykładowo opłaty związane z lokalem takie jak: czynsz uiszczany w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, opłata za wodę, energię elektryczną, gaz), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu mieszkalnego nie mieszczą się bowiem w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51 poz. 307 ze zm.), jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że zgodnie z zawartą umową najmu, to najemca zobowiązany jest do wnoszenia opłat związanych z eksploatacją udostępnionych do użytku mediów oraz czynszu do wspólnoty mieszkaniowej i spółdzielni mieszkaniowej.

Reasumując, w świetle przedstawionego stanu faktycznego oraz powołanych przepisów prawa, uznać należy, iż jedynie określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe Wnioskodawcy jako wynajmującego, a tym samym generuje przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym.. Natomiast otrzymane przez wynajmującego od najemcy należności z tytułu opłat związanych z eksploatacją udostępnionych do użytku mediów oraz czynszu do wspólnoty mieszkaniowej i spółdzielni mieszkaniowej - skoro do ich ponoszenia zobowiązany jest najemca - nie stanowią przychodu ze źródła jakim jest najem i tym samym nie podlegają opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Opłaty te bowiem nie mieszczą się w pojęciu „świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń”, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ani też nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.(…)”

Pełną treść interpretacji można przeczytać na stronie Ministerstwa Finansów