Darowizna i zamiana nieruchomości w podatku dochodowym

Przeczytaj także: Zakup mieszkania przed sprzedażą a zwolnienie z podatku dochodowego

Jakie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?

W 2011 r. wnioskodawca otrzymał na podstawie umowy darowizny działki, które następnie na mocy umowy majątkowej małżeńskiej z grudnia 2013 r. weszły do wspólnego gospodarstwa rolnego małżonków. Z tak nabytych gruntów została wydzielona działka 639/3 o powierzchni 0,0673 ha – wnioskodawca poniósł koszty tego podziału. Następnie 29 maja 2014 r. Pani S. przeniosła na małżonków własność działki nr 639/6 o powierzchni 0,0719 ha w zamian za wyżej wydzieloną działkę 639/3. Wartość zamienianych działek została określona w takiej samej wysokości na kwotę 12 000 zł. Nabyta przez małżonków w ten sposób działka weszła do ich gospodarstwa rolnego. Zamieniane nieruchomości leżą w terenie mieszkalnictwa jednorodzinnego, niemniej wg rejestru gruntów stanowią one grunty orne. Wnioskodawca zadał pytanie, czy przy zbyciu nieruchomości w drodze zamiany wartość nieruchomości zamienianej stanowi dla niego koszt uzyskania przychodu w myśl przepisów ustawy o podatku dochodowym, jak też czy ma znaczenie fakt, że nabyta w ten sposób nieruchomość wejdzie do jego gospodarstwa rolnego? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zajął następujące stanowisko:

„(…) Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) – podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c. prawa wieczystego użytkowania gruntów
–jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego uregulowania, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Kliknij, aby powiekszyć

fot. Ruud Morijn - Fotolia.com

Darowizna i zamiana nieruchomości w podatku dochodowym

Dla określenia kosztów uzyskania przychodu, a w efekcie dochodu przy zamianie nieruchomości, gdzie nieruchomość będącą przedmiotem zamiany nabyto w drodze darowizny, nie ma znaczenia wartość nieruchomości nabytej w drodze zamiany.

Użyte w powyższym przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pojęcie „odpłatne zbycie” oznacza przeniesienie prawa własności lub innych praw majątkowych w zamian za korzyść majątkową. Tym samym „odpłatne zbycie” obejmuje swoim zakresem nie tylko umowę sprzedaży, ale również umowę zamiany. Aby dana czynność miała charakter odpłatnej nie musi jej bowiem towarzyszyć świadczenie pieniężne i przepływ gotówkowy. Forma bezpośredniej wymiany towarów jaką jest uregulowana w art. 603 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2014 r. poz. 121) umowa zamiany – w wyniku której każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy – również stanowi odpłatne zbycie rzeczy. Ekwiwalentem w tym wypadku jest inna rzecz, a nie wartości pieniężne. Zamiana jest więc umową o podobnym charakterze co sprzedaż. Świadczy o tym między innymi fakt, że ustawodawca nie reguluje odrębnie tej umowy, a jedynie w art. 604 Kodeksu cywilnego stanowi, że do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży. Ponadto zgodnie z art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego – m.in. umowa zamiany rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę. Zasadnicza różnica między umową sprzedaży a umową zamiany polega jedynie na tym, że w umowie zamiany nie występuje świadczenie pieniężne, a formę zapłaty stanowi inna rzecz. Zamiana więc podobnie jak umowa sprzedaży stanowi formę odpłatnego zbycia.

Nie ma przy tym znaczenia czy zamieniane nieruchomości mają taką samą wartość lub powierzchnię. Zamiana bowiem niezależnie od tego czy przedmiotem zamiany są nieruchomości mające taką samą wartość, czy też nie, stanowi formę odpłatnego zbycia, przez co wywołuje określone skutki podatkowe.

Wobec powyższych okoliczności należy powtórzyć, że zamiana nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, jeżeli ma miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Jeżeli natomiast zamiana nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości następuje po upływie tego okresu, przychód z zamiany nie podlega w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że na podstawie umowy darowizny z 24 lutego 2011 r. Wnioskodawca nabył nieruchomość utworzoną z działki nr 639/1 o powierzchni 0,1354 ha. Działka nr 639/1 uległa podziałowi między innymi na działkę nr 639/3 o powierzchni 0,0673 ha. Aktem notarialnym sporządzonym 29 maja 2014 r. Pani S. przeniosła na rzecz Wnioskodawcy i jego małżonka własność nieruchomości utworzonej z działki nr 639/6 o powierzchni 0,0719 ha, a w zamian za to Wnioskodawca i jego małżonek przenieśli na rzecz Pani S. własność nieruchomości utworzonej z działki nr 639/3.

Zauważyć należy, że nieistotny dla opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych jest sam fakt podziału nieruchomości. Jeżeli właściciel (współwłaściciel) dokonuje jedynie podziału nieruchomości, to nie mamy do czynienia z żadnym nabyciem, bo chodzi o nieruchomość, której ta osoba jest już właścicielem (współwłaścicielem). Sam podział nieruchomości (działki) nie stanowi daty nowego nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W wyniku podziału Wnioskodawca nie nabył bowiem żadnych nowych nieruchomości ponad to, czego był już właścicielem wraz z małżonkiem. W wyniku samego podziału działki nie zmieniła się struktura własności każdej z działek wydzielonych w drodze podziału, małżonkowie nadal posiadali takiej samej wielkości nieruchomości jak przed podziałem, tyle że w mniejszych działkach. Stąd czynność ta nie ma wpływu na określenie początku biegu terminu, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Fakt podziału nieruchomości pozostaje bez znaczenia, gdyż jak zostało już wskazane na wstępie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uzależniają skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości od daty jej nabycia, a nie od daty podziału.

Odnosząc powyższy stan faktyczny sprawy do treści regulacji przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy stwierdzić, że przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości (działki nr 639/3), którą Wnioskodawca nabył w drodze darowizny – stanowi dla Wnioskodawcy źródło przychodu i podlega opodatkowaniu, ponieważ nieruchomość tę Wnioskodawca nabył w 2011 r. a jej odpłatnego zbycia w drodze zamiany dokonał w 2014 r. tj. przed upływem 5-letnego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy.