Ryczałt ewidencjonowany z najmu: przychód a opłaty eksploatacyjne

Przeczytaj także: Rozliczenie VAT gdy firma i prywatny najem mieszkania

Zgodnie z przepisami, podatek od przychodów z wynajmu mieszkań czy nieruchomości – o ile podatnik nie zajmuje się tym w ramach działalności gospodarczej - można zapłacić według stawki zryczałtowanej. Wynosi ona, jak mówi ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów uzyskiwanych przez osoby fizyczne, 8,5%. Jednak, jak wynika z interpretacji podatkowych, odpowiednie sformułowanie umowy najmu pozwala nieco zaoszczędzić na podatkach.

Nie wszystko jest przychodem

Opłaty, jakie najemca płaci za wynajmowane mieszkanie, można podzielić na dwie kategorie. Pierwsza to kwota, jaką dostaje od niego wynajmujący za użyczenie mieszkania, domu czy innej nieruchomości. Do drugiej zaś można zaliczyć opłaty eksploatacyjne, czyli za media (prąd, gaz, ogrzewanie, telefon czy internet), oraz przekazywane na rzecz zarządcy budynku, czyli wspólnoty mieszkaniowej czy spółdzielni.

Jak wynika z interpretacji Izby Skarbowej w Poznaniu, wydanej w grudniu br. (sygnatura ILPB1/415-1010/14-2/TW), ta druga kategoria opłat ponoszonych przez najemcę nie stanowi dla wynajmującego kosztu uzyskania przychodu.

Według informacji zawartych w interpretacji, podatnik wynajmuje nieruchomość najemcy, który z kolei ma prawo do dalszego jej podnajmowania. Czynsz, jaki pobiera podatnik, uzależniony jest od wartości nieruchomości. Poza tym najemca zobowiązany jest zwracać wynajmującemu opłaty, jakie ten ponosi na rzecz wspólnoty mieszkaniowej oraz opłaty za media. We wniosku o wydanie interpretacji najemca uznał, że owe opłaty nie stanowią dla niego przychodu, a więc nie podlegają opodatkowaniu. To stanowisko potwierdził dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu.

Kwestia umowy

Fakt, że dla organów podatkowych opłaty związane z eksploatacją mieszkania, nie są przychodem, ma spore znacznie dla wynajmujących. Ci, którzy wynajmują swoje lokale na podstawie odpowiednio skonstruowanych umów, w których czynsz jest oddzielony od innych opłat, zapłacą mniejszy podatek niż osoby, które w umowach mają wpisaną jedną kwotę.

Kwestie zapisów w umowach nie miałyby znaczenia, gdyby pod uwagę były brane również koszty uzyskania przychodów. Jednak, zgodnie z przepisami, przy podatku zryczałtowanym bierze się pod uwagę jedynie przychody. To oznacza, że nie ma możliwości odpisania kosztów, jakimi niewątpliwie są opłaty eksploatacyjne czy czynsz, płacony spółdzielni czy też opłaty na rzecz wspólnoty.

Przykładowo – wynajmujący, który w umowie ma zapisaną kwotę 1500 zł opłaty, bez rozdzielenia tych środków na koszty eksploatacyjne i czynsz właściwy, będzie musiał zapłacić podatek od pełnej kwoty, czyli łącznie 127,5 zł. Tymczasem osoba, która w umowie ma zapisane, że czynsz wynosi 1000 zł, zaś zwrot opłat eksploatacyjnych to kolejne 500 zł, zapłaci podatku 85 zł. I to mimo że w obu przypadkach najemca płaci takie same kwoty.

Marek Siudaj, Tax Care