Wartość początkowa nieruchomości przeznaczonej na wynajem

Przeczytaj także: Wynajem nieruchomości: amortyzacja uchroni przed podatkiem dochodowym

Długi remont, to droższy remont

Do kosztów, które powiększą wartość początkową mieszkania można też zaliczyć odsetki od kredytu. Chodzi tu na przykład o sytuację, w której inwestor zanim zaczął wynajmować mieszkanie musi je wyremontować. W związku z tym, że proces ten związany jest z przystosowaniem nieruchomości do używania, to suma zapłaconych w tym czasie odsetek powiększa wartość początkową nieruchomości. Zakładając więc, że remont mieszkania zajmie 3 miesiące, a kredyt oprocentowany na 4% udzielony był na kwotę 270 tys. zł i 30 lat, to łączna suma odsetek wyniesie w tym czasie 2 694,74 zł. W sumie oznacza to dodatkowe koszty finansowe, o które będzie można powiększyć wartość początkową do amortyzacji o kolejne 9 813,74 zł. Na koniec pozostaje jeszcze koszt remontu. Jeśli byłby on kompleksowy, to w przypadku 2-pok. mieszkania może zamknąć się w kwocie 40 tys. zł. Kwota ta może w całości lub części podnieść wartość początkową do amortyzacji.

W efekcie wartość początkową mieszkania można ustalić na poziomie 366 755,29 zł, a nie 300 000 zł jak wynikałoby z ceny zakupu. Trzeba jednak pamiętać, że na potwierdzenie poniesionych kosztów trzeba posiadać wiarygodne dokumenty (np. faktura za usługę pośrednictwa czy taksę notarialną, potwierdzenia przelewów rat kredytowych i kosztów okołokredytowych, potwierdzenia poniesienia opłat sądowych, faktury potwierdzające zakup materiałów, rachunek lub faktura od ekipy remontowej). Co więcej jedynie wydatki na ulepszenia trwale związane z mieszkaniem mogą być zaliczone w wartość początkową nieruchomości. Mogą to więc być wydatki na tynkowanie, parkiet czy malowanie i glazurę, ale już nie stół do jadalni czy telewizor. Te ostatnie można zaliczyć do kosztów bieżących stosując jednorazową amortyzację środków trwałych o wartości nieprzekraczającej 3,5 tys. zł lub poprzez odpisy amortyzacyjne w przypadku środków trwałych o wyższej wartości – wynika tak z interpretacji wydanej przez dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy (sygnatura ITPB1/415-232/09/TK).

Efektem tak ustalonej wartości początkowej nieruchomości jest możliwość zaliczenia w koszty amortyzacji o kwocie ponad 20-proc. wyższej niż gdyby brać pod uwagę jedynie cenę zakupu mieszkania. Różnica dla podatnika jest taka, że obliczając dokładnie wartość początkową nieruchomości może swoje dochody z wynajmu mieszkania pomniejszyć o 5 501,25 zł, a nie 4 500 zł w skali roku. Jeszcze bardziej wyraźną różnicę odczułby podatnik korzystający z przyspieszonej amortyzacji mieszkania. Dokładne określenie wartości początkowej pozwoliłoby mu bowiem odliczać od dochodu z wynajmu aż 36 675,53 zł, a nie 30 000 zł.

Remont spółdzielczego z wyższą stawką

Powyższy przykład dotyczył inwestora, któremu przysługiwało prawo własności do mieszkania. Trochę inaczej sytuacja wyglądałaby w przypadku mieszkania, do którego inwestorowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Wtedy koszty związane z wykończeniem czy remontem mieszkania poniesione przed wynajęciem lokalu nie powiększają wartości początkowej mieszkania, bo ten z punktu widzenia podatkowego nie jest środkiem trwałym inwestora tylko spółdzielni. Inwestorowi przysługuje natomiast spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, które należy do kategorii wartości niematerialnych i prawnych. Dlatego od wartości początkowej wartości niematerialnej naliczana jest amortyzacja o stawce 2,5%, a od kosztów remontu można ustalić indywidualną stawkę amortyzacji (nie wyższą niż 10%). Z punktu widzenia podatkowego koszty te są bowiem inwestycją w obcym środku trwałym. Taki wniosek można wysnuć z interpretacji wydanej przez dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi (sygnatura IPTPB1/415-82/11-4/AG).



Bartosz Turek, Lion’s Bank