Adaptacja części budynku mieszkalnego do działalności gospodarczej

Przeczytaj także: Sądy bronią amortyzacji w spółkach nieruchomościowych

Nakłady takie nie muszą być duże, niemniej niekiedy są dosyć znaczne. Poza zwykłym „odświeżeniem” pomieszczenia mogą się bowiem wiązać ze zmianą niektórych części konstrukcyjnych, jak przemieszczenie, powiększenie czy dołożenie otworów drzwiowych i okiennych, zmiana układu pomieszczeń, wyposażenie w dodatkowe instalacje jak sieć wodociągowa czy kanalizacyjna itp.

Po dokonaniu takich zmian przedsiębiorca chciałby oczywiście tę część nieruchomości, która służy potrzebom firmy, amortyzować. Jak w takim przypadku należy ustalić jej wartość początkową oraz rozliczyć poniesione wydatki na adaptację?

Niewątpliwie taka nieruchomość spełnia definicję środka trwałego. Jest bowiem składnikiem majątku stanowiącym własność lub współwłasność przedsiębiorcy, zdatnym i kompletnym do użytku w dniu przekazania go do używania jak też okres jego używania ma być dłuższy niż rok. Ma on także być wykorzystywany w prowadzonej firmie.

Niemniej w przypadku nieruchomości tylko częściowo wykorzystywanych w prowadzonej działalności trzeba bezwzględnie pamiętać o art. 22f ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przepis ten mówi mianowicie, że jeżeli tylko część nieruchomości, w tym budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej bądź wynajmowana lub wydzierżawiana - odpisów amortyzacyjnych dokonuje się w wysokości ustalonej od wartości początkowej nieruchomości, budynku lub lokalu odpowiadającej stosunkowi powierzchni użytkowej wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, wynajmowanej lub wydzierżawianej, do ogólnej powierzchni użytkowej tej nieruchomości, budynku lub lokalu.

Co się z kolei tyczy rozliczenia nakładów poniesionych na dostosowanie części nieruchomości do potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, odpowiedzi w tej materii udzielił m.in. Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej z dnia 23 czerwca 2009 r., nr IBPBI/1/415-250/09/ZK. W interpretacji tej czytamy:

„(…) do wartości początkowej ww. składnika majątku należy zaliczyć wydatki związane z nabyciem budynku mieszkalnego w stanie surowym oraz wydatki poniesione na dokończenie budowy, a także wydatki dotyczące adaptacji jego części na gabinet stomatologiczny oraz prowadzonych równocześnie prac budowlanych i modernizacyjnych całego budynku. Do wydatków tych nie należy zaliczyć wyposażenia gabinetu, takiego jak fotel dentystyczny czy aparat rentgenowski. (…)

Odpisów amortyzacyjnych od ww. środka trwałego można dokonywać w wysokości ustalonej od wartości początkowej budynku odpowiadającej stosunkowi powierzchni użytkowej wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, do ogólnej powierzchni użytkowej tego budynku. (…)”

Z powyższego zatem wynika, że wydatki poniesione na adaptację pomieszczeń na potrzeby firmy zwiększają wartość całej nieruchomości – budynku mieszkalnego. Następnie z tej wartości należy wyodrębnić wartość początkową środka trwałego służącego firmie w sposób wyżej wskazany (a więc jako stosunek powierzchni).

Warto przy tym pamiętać, że jeżeli dany budynek zostanie uznany za używany (czyli gdy był wykorzystywany przez okres co najmniej 60 miesięcy przez poprzednich właścicieli) bądź ulepszony przed wprowadzeniem do ewidencji w co najmniej 30% wartości początkowej, możliwe jest zastosowanie do takiego środka trwałego indywidualnej stawki amortyzacyjnej.