Zamiana i sprzedaż nieruchomości w podatku dochodowym

Przeczytaj także: Sprzedaż nieruchomości: odsetki jako koszty bezpośrednie

Załóżmy że pan Piotr w 2009 r. zamienił swoje mieszkanie (którego właścicielem był od 2000 r., o wartości 350 000 zł) na mniejsze (o wartości 250 000 zł). Ponieważ jego mieszkanie miało większą wartość, otrzymał także dopłatę w wysokości 100 tys. zł. Obecnie mieszkanie nabyte w drodze zamiany zamierza sprzedać. W jaki sposób winien ustalić koszty uzyskania przychodu na potrzeby podatku dochodowego?

Art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mówi, że jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, jeżeli nie następuje ono w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie. Ustawodawca wskazuje przy tym, że w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Zatem datą nabycia mieszkania jest m.in. data zamiany.

Co się z kolei tyczy zasad opodatkowania takiego źródła przychodu, te zostały określone w art. 30e przytoczonej ustawy. Zgodnie z nim podatek dochodowy wynosi tutaj 19% podstawy obliczenia podatku, którą z kolei jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy

• przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, a
• kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d.

Różnicę tę powiększa się o sumę dokonanych odpisów amortyzacyjnych (o ile dana nieruchomość podlegała amortyzacji).

Przychodem jest tutaj cena sprzedaży określona w umowie pomniejszona o poniesione przez podatnika koszty związane z odpłatnym zbyciem danej nieruchomości (czyli np. koszty wyceny, biura nieruchomości, a także opłaty notarialne, jeżeli to on je ponosi). Warto pamiętać, że cena nieruchomości nie powinna tutaj odbiegać od jej wartości rynkowej (jeżeli będzie od tej wartości odbiegać, fiskus w określonych sytuacjach może ją kwestionować).

Co się natomiast tyczy kosztów uzyskania przychodu, te określa się na różnych zasadach w zależności od tego, w jaki sposób podatnik stał się właścicielem danej nieruchomości. W naszym przypadku nastąpiło to w drodze zamiany. W związku z tym znajdą tu zastosowanie regulacje określone w art. 22 ust. 6c ustawy mówiące, że kosztami uzyskania przychodu są udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Inny sposób określania kosztów odnosi się bowiem do nieruchomości nabytych w drodze spadku lub darowizny, co w naszym przykładzie nie miało miejsca.
Niestety poza wyżej przytoczoną regulacją ustawodawca nie doprecyzowuje jak postąpić w przytoczonym wyżej przykładzie. Odpowiedzi na to pytanie starał się jednak udzielić Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej z dnia 30.04.2014 r. nr IBPBII/2/415-112/13/NG. Organ ten wskazał że:
„(…) W przypadku sprzedaży nieruchomości lub prawa nabytego w drodze zamiany, kosztem uzyskania przychodu jest określona w umowie zamiany wartość nieruchomości lub prawa przekazanego na rzecz kontrahenta w zamian za nieruchomość lub prawo będące przedmiotem sprzedaży.(…)”

Odnosząc powyższe do naszego przykładu uznać zatem należy, że kosztem uzyskania przychodu pana Piotra w stosunku do sprzedaży mieszkania nabytego wcześniej w drodze zamiany będzie określona w umowie zamiany wartość mieszkania, które wydał on na rzecz drugiej strony tej umowy w zamian za uzyskanie prawa do mieszkania będącego obecnie przedmiotem sprzedaży. W uproszczeniu zatem mówiąc pan Piotr do kosztów uzyskania przychodu zaliczy kwotę 350 000 zł.