Data przychodu ze sprzedaży nieruchomości w podatku dochodowym

Przeczytaj także: Przejęcie długu za udział w nieruchomości bez podatku PIT

Jakie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarzą polegającą na budowie budynków mieszkalnych jedno i wielorodzinnych. Zawiera z przyszłymi nabywcami umowy przedwstępne sprzedaży, na podstawie których ci ostatni wnoszą zaliczki na poczet ceny sprzedaży. Wydanie lokalu następuje zazwyczaj po całkowitej zapłacie ceny. Wtedy to dochodzi także do podpisania aktu notarialnego i przeniesienia prawa własności lokalu. Jeden z nabywców nie uregulował całej ceny sprzedaży, niemniej wnioskodawca przekazał mu mieszkanie w październiku 2013 r. W listopadzie 2013 r. zaś została podpisana przedwstępna umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu w formie aktu notarialnego tego mieszkania. W dokumencie tym zastrzeżono, że resztę ceny sprzedaży nabywca zobowiązuje się uregulować w 24 ratach płatnych do końca każdego miesiąca (termin spłaty upływa we wrześniu 2015 r.). Dopiero po całkowitej zapłacie dojdzie do przeniesienia własności lokalu (zawarcia właściwej umowy sprzedaży) w formie aktu notarialnego. Wnioskodawca zadał pytanie, kiedy winien rozpoznać przychód z tego tytułu na potrzeby podatku dochodowego? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zajął następujące stanowisko:

„(…) Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
W myśl art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Kliknij, aby powiekszyć

fot. RFsole - Fotolia.com

Data przychodu ze sprzedaży nieruchomości w podatku dochodowym

Przychód ze sprzedaży nieruchomości, a więc przeniesienia jej własności, powstaje dopiero z chwilą zawarcia aktu notarialnego tę własność przenoszącego. Wpłacane wcześniej przedpłaty należy traktować jako zaliczki, które w podatku dochodowym nie wywołują żadnych skutków.

Stosownie do treści art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Zgodnie z art. 14 ust. 1c ww. ustawy, za datę powstania przychodu, o którym mowa w ust. 1, uważa się, z zastrzeżeniem ust. 1e, 1h i 1i, dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi, albo częściowego wykonania usługi, nie później niż dzień:
1. wystawienia faktury albo
2. uregulowania należności.

Stosownie natomiast do postanowień art. 14 ust. 3 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, do przychodów, o których mowa w ust. 1 i 2, nie zalicza się pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych, a także otrzymanych pożyczek i kredytów oraz zwróconych pożyczek, z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od tych pożyczek.

Powyższe oznacza, że nie każde otrzymane środki pieniężne są przychodami w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Rozstrzygające znaczenie będzie miało to, czy otrzymane środki pieniężne stanowią zapłatę za wykonane świadczenie, otrzymany towar, czy są jedynie przedpłatą, zaliczką na poczet przyszłych świadczeń, sprzedaży towaru.

W przedmiotowej sprawie wskazania wymaga, że zgodnie z art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121), przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.