Ryczałt od najmu nieruchomości na cele działalności gospodarczej

Przeczytaj także: Rozliczenie VAT gdy firma i prywatny najem mieszkania

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych w artykule 10 ust. 1 jako odrębne źródła przychodów wyróżnia:

• pozarolniczą działalność gospodarczą oraz
• najem, podnajem, dzierżawę, poddzierżawę oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawę, poddzierżawę działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Jeżeli przychody z najmu dotyczą składników związanych z działalnością gospodarczą, stanowią przychody tego właśnie źródła (na co wskazuje art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy). Dodajmy w tym miejscu, że podatnik trudniący się w ramach prowadzonej działalności wynajmem nieruchomości, nie ma prawa do płacenia ryczałtu ewidencjonowanego od firmy.

Zgoła odwrotnie jest w przypadku najmu prowadzonego poza działalnością gospodarczą. Tutaj skorzystanie z opłacania zryczałtowanego podatku dochodowego wg stawki 8,5% jest jak najbardziej możliwe, o ile oczywiście podatnik taką formę rozliczenia z fiskusem wybierze (jest ona bowiem fakultatywną formą opodatkowania).

Podatnik trudniący się najmem prywatnym, który wybrał opodatkowanie ryczałtem ewidencjonowanym, nie musi się przy tym martwić charakterem wynajmowanych nieruchomości jak też ich liczbą. Ważne jest tutaj jedynie to, aby nie wynajmować tych nieruchomości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Taki sposób może zatem mieć zastosowanie zarówno wtedy, gdy podatnik wynajmuje np. dom czy mieszkanie innej osobie na cele mieszkalne, ale także lokal użytkowy czy garaż a nawet sam grunt (np. pod plac). Nie ma tutaj także większego znaczenia to, w jakim celu dana nieruchomość przez najemcę będzie wykorzystywana (a więc na cele mieszkaniowe, do garażowania samochodu czy wręcz na potrzeby działalności gospodarczej) jak też czy najemcą będzie inna osoba fizyczna, spółka osobowa czy osoba prawna. W innych podatkach (tj. podatku od nieruchomości czy też podatku od towarów i usług) cel wykorzystania danej nieruchomości ma niemalże podstawowe znaczenie, aby prawidłowo określić zasady opodatkowania (przypomnijmy bowiem, że wynajem nieruchomości mieszkalnych na cele mieszkalne co do zasady korzysta ze zwolnienia z podatku VAT, zaś wynajem lokalu na działalność gospodarczą jest opodatkowany stawką podstawową; podobnie jest w podatku od nieruchomości - stawka tego podatku różni się w zależności od rodzaju oraz sposobu wykorzystania danej nieruchomości), niemniej w zakresie wyboru ryczałtu ewidencjonowanego jako sposobu opodatkowania przychodów z tego tytułu cel ten nie ma najmniejszego znaczenia.

Jak bowiem słusznie zauważył Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi w interpretacji indywidualnej z dnia 03.12.2013 r. nr IPTPB1/415-591/13-2/KO, najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodu, choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej. Przychody uzyskiwane z tytułu najmu można zaliczyć do odrębnego od pozarolniczej działalności gospodarczej źródła przychodów, jakim jest najem, dzierżawa, wyłącznie wtedy, gdy najem ten nie jest wykonywany w warunkach określonych w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bądź gdy przedmiotem najmu nie są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.
Jeżeli dana nieruchomość była wcześniej wynajmowana w ramach działalności gospodarczej, aby przychód z najmu mógł być zaliczony do tzw. najmu prywatnego, musi ona zostać uprzednio skutecznie z tej działalności wycofana. Nie jest tutaj jednak przeszkodą wynajmowanie takiej nieruchomości temu samemu podmiotowi, o ile nie będzie się to odbywać na podstawie umów zawartych w ramach działalności gospodarczej.

Osoby fizyczne uzyskujące przychody z tytułu umowy najmu, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji indywidualnej z dnia 06.11.2013 r. nr ILPB1/415-904/13-2/TW dodał zaś, że to od wyboru dokonanego przez podatnika zależy kwalifikacja uzyskiwanych z omawianego tytułu przychodów do odpowiedniego źródła przychodów. Podatnik nie jest tutaj ograniczony ilością posiadanych nieruchomości, lecz charakterem zawartych umów najmu (zapytanie dotyczyło opodatkowania przychodów z najmu 51 garaży).