Działki budowlane jako towar handlowy w PKPiR

Przeczytaj także: Grunt jako towar a ewidencja w PKPiR

Jakie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?

Podatnik prowadzi działalność gospodarczą polegającą na budowie na własnych działkach budowlanych domów na sprzedaż. Jego żona działalności nie prowadzi. Małżonkowie zamierzają nabyć do majątku wspólnego działki budowlane od czynnego podatnika VAT, który na tę okoliczność wystawi faktury na imię i nazwisko małżonka prowadzącego firmę z podaniem jego NIP. Zakup zostanie sfinansowany z kredytów udzielonych małżonkom jako osobom fizycznym. Po zakupie wnioskodawca zamierza przeznaczyć działki na potrzeby prowadzonej działalności i wybudować na nich domy w celu dalszej odsprzedaży. Wnioskodawca prowadzi podatkową księgę przychodów i rozchodów. Przy ewidencjonowaniu zdarzeń stosuje metodę memoriałową. Zadał pytanie, czy ceny netto wynikające z faktur zakupu działek będą stanowić dla niego koszty uzyskania przychodu? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zajął następujące stanowisko:

„(…) Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Kliknij, aby powiekszyć

fot. rozman - Fotolia.com

Działki budowlane jako towar handlowy w PKPiR

Wydatki poniesione na nabycie działek budowlanych, wprowadzonych do prowadzonej gospodarczej jako towar handlowy, będą stanowiły koszty uzyskania przychodów pozarolniczej działalności gospodarczej w momencie ich wprowadzenia i powinny być zaksięgowane w podatkowej księdze przychodów i rozchodów w kol. 10 wg ceny zakupu.

Kwalifikując zatem wydatek w koszty podatkowe trzeba stwierdzić, że spełnia on dwa warunki: wydatek musi być poniesiony w celu uzyskania przychodu lub zabezpieczenia albo zachowania źródła przychodów oraz nie może to być wydatek wymieniony w zamkniętym katalogu negatywnym, wymienionym w przepisie art. 23 ustawy.

W przypadku źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza należy przyjąć, iż kosztami uzyskania przychodów są wszelkie racjonalne i gospodarczo uzasadnione wydatki związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, których celem jest osiągnięcie przychodów, zabezpieczenie lub zachowanie źródła przychodów. (…)

W przepisie art. 23 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazano, że nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków poniesionych na nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów.

Wydatki te, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, są jednak kosztem uzyskania przychodów przy określaniu dochodu z odpłatnego zbycia rzeczy określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d), oraz gdy odpłatne zbycie rzeczy i praw jest przedmiotem działalności gospodarczej, a także w przypadku odpłatnego zbycia składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, bez względu na czas ich poniesienia.

Powołany przepis nie będzie miał jednak zastosowania w przedmiotowej sprawie, gdyż z racji specyfiki prowadzonej przez Wnioskodawcę pozarolniczej działalności gospodarczej, zakupione grunty na sprzedaż stanowią towar handlowy.

W związku z powyższym przedmiotowe grunty nie zostały zakupione w celu powiększenia majątku trwałego firmy, a stanowią one towar handlowy służący dalszej odsprzedaży. W tym przypadku, aby dany wydatek mógł zostać zaliczony do kosztów uzyskania przychodów, dla celów podatkowych, podatnik musi wykazać bezpośredni związek wydatku z prowadzoną działalnością oraz to, że jego poniesienie miało lub mogło mieć bezpośredni wpływ na wielkość osiągniętego przychodu.

W związku z powyższym, z uwagi na fakt, iż przedmiotem działalności Wnioskodawcy jest m.in. sprzedaż nieruchomości, wydatki ponoszone na nabycie gruntów będą stanowiły koszt uzyskania przychodów prowadzonej działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 22 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, u podatników prowadzących księgi rachunkowe koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami, poniesione w latach poprzedzających rok podatkowy oraz w roku podatkowym, są potrącalne w tym roku podatkowym, w którym osiągnięte zostały odpowiadające im przychody, z zastrzeżeniem ust. 5a i 5b.

Stosownie do treści art. 22 ust. 5c tej ustawy, koszty uzyskania przychodów, inne niż koszty bezpośrednio związane z przychodami, są potrącalne w dacie ich poniesienia. Jeżeli koszty te dotyczą okresu przekraczającego rok podatkowy, a nie jest możliwe określenie, jaka ich część dotyczy danego roku podatkowego, w takim przypadku stanowią koszty uzyskania przychodów proporcjonalnie do długości okresu, którego dotyczą.

W myśl art. 22 ust. 6 ww. ustawy, zasady określone w ust. 5-5c, z zastrzeżeniem ust. 6b, mają zastosowanie również do podatników prowadzących podatkowe księgi przychodów i rozchodów, pod warunkiem że stale w każdym roku podatkowym księgi te będą prowadzone w sposób umożliwiający wyodrębnienie kosztów uzyskania przychodów odnoszących się tylko do tego roku podatkowego.

Stosownie art. 22 ust. 6b cyt. ustawy, za dzień poniesienia kosztu uzyskania przychodów w przypadku podatników, o których mowa w ust. 6, tj. prowadzących podatkową księgę przychodów i rozchodów, z zastrzeżeniem ust. 5e, 6ba, 6bb i 7b, uważa się dzień wystawienia faktury (rachunku) lub innego dowodu stanowiącego podstawę do zaksięgowania (ujęcia) kosztu.

Sposób prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów określa rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów (Dz. U. z 2003 r., Nr 152, poz. 1475 ze zm.).

Zgodnie z § 3 pkt 1 lit. a) cyt. rozporządzenia, towarami handlowymi są wyroby przeznaczone do sprzedaży w stanie nieprzerobionym; towarami handlowymi są również produkty uboczne uzyskiwane przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej.