Spłata spadkobiercy wpływa na dochód ze sprzedaży mieszkania

Przeczytaj także: Sprzedaż mieszkania: pożyczka hipoteczna to cele mieszkaniowe

Jakie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?

Dnia 5.11.2009 r. zmarł ojciec wnioskodawczyni, pozostawiając w spadku mieszkanie. Postanowieniem z dnia 29.11.2010 r. Sąd Rejonowy uznał, że mieszkanie to po 1/3 nabywają w drodze spadku A, B i C. Z uwagi na trudności w zarządzaniu mieszkaniem C i A zdecydowali się je sprzedać, gdyż dyskusja w zakresie jego zarządu była ignorowana przez B. Złożony został w związku z tym wniosek o zniesienie współwłasności mieszkania. Postanowienie w tym zakresie Sąd Rejonowy wydał 29.03.2011 r., w którym to zasądził od C i A na rzecz B po 20 760,66 zł. Następnie C i A mieszkanie sprzedali. Wnioskodawczyni zadała pytanie, czy spłat 1/3 części mieszkania należącego do B jest dla C i A kosztem uzyskania przychodu? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zajął następujące stanowisko:

„(…) Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Kliknij, aby powiekszyć

fot. gsobczak - Fotolia.com

Spłata spadkobiercy wpływa na dochód ze sprzedaży mieszkania

Nie ma przeszkód, aby do kosztów uzyskania przychodów zaliczyć udokumentowaną kwotę faktycznej spłaty dokonanej na rzecz wcześniejszego współwłaściciela za zniesienie współwłasności mieszkania, ponieważ mieści się ona w kategorii kosztów nabycia, o których mowa w ww. art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:
a. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości i praw wymienionych w tym przepisie, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany ze sprzedaży w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W przypadku sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w powyższym przepisie decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu (dochodu) ma moment ich nabycia z uwagi na fakt, że przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ulegały zmianie.
Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że udział w wysokości 1/3 w mieszkaniu Wnioskodawczyni nabyła w spadku po ojcu zmarłym w 2009 r.

Zgodnie z art. 924 i 925 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2014, poz. 121 ze zm.), spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku, natomiast otwarcie spadku następuje z chwilą śmierci spadkodawcy. Oznacza to, że dniem nabycia spadku jest data śmierci spadkodawcy.

Zgodnie z art. 1035 ustawy Kodeks cywilny, jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego stosuje się przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych.

Natomiast zgodnie z art. 195 ww. Kodeksu cywilnego współwłasność polega na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Zgodnie z art. 210 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Celem postępowania o zniesienie współwłasności jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, które stanowią przedmiot współwłasności.
Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy tylko wówczas, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej.

W przedmiotowej sprawie Wnioskodawczyni, na skutek spadku uzyskała składnik majątkowy w postaci 1/3 udziału w mieszkaniu po zmarłym ojcu. Natomiast, na podstawie postanowienia sądu z 29 marca 2011 r. o zniesieniu współwłasności Zainteresowana wraz z A - po dokonaniu spłaty 1/3 udziału na rzecz B - nabyli mieszkanie na wyłączność. Przedmiotowe mieszkanie zostało sprzedane.