Stan deweloperski: wykończenie a ulga mieszkaniowa

Przeczytaj także: Sprzedaż nieruchomości firmy w księdze podatkowej

Odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej czy prawa wieczystego użytkowania gruntów stanowi źródło przychodu w podatku dochodowym, jeżeli nastąpi przed upływem pięciu lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie.

Opodatkowaniu podlega tutaj dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem uzyskanym ze sprzedaży a kosztami jego uzyskania. Niemniej dochód taki może korzystać ze zwolnienia. W art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ustawodawca bowiem wskazał, że wolne są od podatku dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. Udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

To, jakie cele mieszczą się w powyższym zwolnieniu, znalazło się natomiast w art. 21 ust. 25 ustawy. Ustawodawca wymienia tutaj m.in. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, a także rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego - położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Ustawodawca wskazał zatem, że jednym z celów mieszkaniowych jest budowa budynku mieszkalnego czy własnego lokalu mieszkalnego a także jego remont. Czy zwolnienie to obejmuje jednak nie samą budowę bądź remont, ale wykończenie nabytego lokalu mieszkalnego? Ustawa bowiem takich wydatków nie wskazuje wprost, jako korzystających ze zwolnienia. Niemniej zdaniem WSA w Białymstoku, odpowiedź na to pytanie jest jak najbardziej twierdzące.

Sąd problem ten rozstrzygał w wyroku z dnia 18.02.20110 r. sygn. akt I SA/Bk 542/09. Otóż w rozpatrywanej sprawie podatniczka wystąpiła z wnioskiem o interpretację, w którym wskazała, że nabyła nowy lokal mieszkalny od dewelopera w stanie tzw. deweloperskim, na który zaciągnęła kredyt. W 2009 r. sprzedała inną nieruchomość, którą otrzymała w darowiźnie w tym samym roku. Środki uzyskane ze sprzedaży zamierzała przeznaczyć na wcześniejszą spłatę kredytu jak też wykonanie w zakupionym lokalu mieszkalnym podstawowych robót wykończeniowych umożliwiających korzystanie z niego. Chodzi tutaj m.in. o równanie ścian i sufitów z malowaniem, ułożenie glazury i terakoty, wykonanie podłóg, zakup i montaż drzwi. W związku z tym zadała m.in. pytanie, czy wydatki ponoszone na powyższe roboty są wydatkami na cele mieszkaniowe?

Oczywiście organ wydający interpretację uznał, że nie. Wskazał on bowiem, że wydatki te nie były wydatkami na remont.

Poglądu tego nie podzielił jednak WSA. Sąd co prawda przyznał, że wykończenie lokalu mieszkalnego polegające na doprowadzeniu go ze stanu deweloperskiego do stanu zamieszkania nie mieści się w pojęciu remontu, o którym mówi ustawa, niemniej prace takie stanowią w istocie zakończenie budowy tego lokalu.

WSA wskazał, powołując się na prawo budowlane, ustawe z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali oraz rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, że budowa lokalu mieszkalnego oznacza wykonanie tego lokalu w stanie umożliwiającym w nim stały pobyt ludzi, czyli jego zamieszkanie. Nie nadaje się natomiast do zamieszkania lokal w stanie deweloperskim, który dopiero po przeprowadzeniu prac wykończeniowych może być wykorzystywany do normalnej eksploatacji i użytkowania, jako lokal mieszkalny. Należy zatem przyjąć, że wydatki poniesione na wykończenie lokalu mieszkalnego mieszczą się w pojęciu wydatków poniesionych na budowę lokalu mieszkalnego w rozumieniu art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o podatku dochodowym i w konsekwencji są one wydatkami na własne cele mieszkaniowe.