Podatek PIT: prywatny najem mieszkania przez rodzeństwo

Przeczytaj także: Rozliczenie VAT gdy firma i prywatny najem mieszkania

Rozpatrzmy następującą sytuację: Dwaj braci odziedziczyli po zmarłych rodzicach mieszkanie w częściach równych (każdy po 50%). Ponieważ każdy z nich posiada już własne lokum, odziedziczone mieszkanie postanowili wynająć. Czy podatek od wynajmu może w takim przypadku płacić tylko jeden z braci, aby ograniczyć biurokrację?

Właścicielami nieruchomości są tutaj dwie osoby, w związku z czym, mimo że mogą oni sporządzić jedną umowę najmu z najemcą (w której to wspólnie będą określeni jako „wynajmujący”), tak podatek dochodowy od uzyskanego z tytułu najmu przychodu każdy z nich powinien rozliczać odrębnie.

Jedynie bowiem w stosunku do małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa, osiągających ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychody ze wspólnej własności, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy, ustawodawca przewidział opodatkowanie całości dochodu przez jednego z nich pod warunkiem złożenia w urzędzie skarbowym stosownego oświadczenia (mówi o tym art. 8 wspomnianej ustawy).

Pozostali podatnicy obowiązani są do rozliczania przychodów z najmu odrębnie. Tym samym w przypadku najmu mieszkania należącego do dwóch braci w częściach równych, każdy z nich powinien rozpoznać i rozliczyć przychód odrębnie (w wysokości połowy czynszu najmu, który z tego tytułu uzyskują). Przychody ze wspólnej własności określa się tutaj proporcjonalnie do prawa każdego z podatników do jego udziału w wynajmowanej nieruchomości.

Co się zaś tyczy sposobu opodatkowania takiego przychodu, gdy najem ten nie stanowi działalności gospodarczej, można go rozliczać na dwa sposoby:

1. zasady ogólne wg skali podatkowej
2. ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wg 8,5% stawki podatku od uzyskanych przychodów

To, które rozwiązanie jest korzystniejsze, zależy od ponoszonych kosztów związanych z wynajmowaną nieruchomością a także tego czy oraz w jakiej wysokości podatnik uzyskuje inne dochody opodatkowane skalą i jakie ewentualnie ulgi podatkowe mu przysługują. Generalnie można przyjąć, że im wyższe wydatki ponoszone w związku z najmem, tym bardziej opłacalna jest skala podatkowa. Jeżeli zaś wydatki takie są znikome bądź w ogóle nie występują, lepiej skorzystać z opodatkowania ryczałtem.

Należy przy tym jednak pamiętać, że wybranej formy opodatkowania nie można zmienić przez cały rok podatkowy. Tym samym jeżeli przykładowo zostanie wybrane opodatkowanie ryczałtem ewidencjonowanym, zaś w trakcie roku konieczne będzie poniesienie wysokich nakładów na wynajmowaną nieruchomość (związanych np. z gruntownym jej remontem), wybrana forma opodatkowania nie pozwoli na ujęcie tych wydatków w rachunku podatkowym.

Regułą podstawową przy tym jest tutaj opodatkowanie przychodów z najmu na zasadach ogólnych wg skali podatkowej. Podatnicy, którzy chcą opłacać ryczałt, muszą w tym zakresie złożyć oświadczenie właściwemu dla siebie wg miejsca zamieszkania naczelnikowi urzędu skarbowego (o czym mówi art. 9 ust. 4 ustawy o ryczałcie ewidencjonowanym). Czynności tej należy dopełnić do 20 stycznia danego roku podatkowego. Jeżeli jednak najem rozpoczyna się w trakcie roku, oświadczenie trzeba złożyć nie później, niż 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnięto pierwszy przychód z najmu. Wyjątkiem jest sytuacja, w której pierwszy przychód uzyskano w grudniu. Tutaj bowiem oświadczenie trzeba złożyć do końca roku podatkowego.

Niemniej wybór sposobu opodatkowania determinuje także konieczność złożenia odpowiedniego zeznania podatkowego po zakończeniu roku podatkowego. Przy wyborze ryczałtu należy złożyć do końca stycznia następnego roku PIT-28 wraz załącznikami, zaś przy opodatkowaniu skalą podatkową PIT-36. Co się natomiast tyczy wpłacania zaliczek na podatek bądź należnego ryczałtu, te co do zasady reguluje się za okresy miesięczne (niekiedy możliwe jest także rozliczenie kwartalne) w terminie do 20 dnia miesiąca następującego po tym, w którym uzyskano przychód. Przy ryczałcie rozliczenie czynszu za grudzień następuje w zeznaniu rocznym. Z kolei w przypadku rozliczania przychodów z najmu na zasadach ogólnych wg skali podatkowej zaliczki za grudzień nie trzeba płacić, jeżeli przed upływem terminu do jej wpłaty podatnik złoży zeznania i dokonana zapłaty wynikającego z niego podatku.