Podatek od najmu gdy czynsz w formie niepieniężnej

Przeczytaj także: Rozliczenie VAT gdy firma i prywatny najem mieszkania

Konieczność dokonania naprawy może oczywiście pojawić się także w trakcie trwania umowy. W takich sytuacjach często strony umowy najmu ustalają, że remont ten wykona najemca w zamian za co wynajmujący na pewien okres czasu zwolni go z płacenia czynszu. Czy w takim przypadku u wynajmującego wystąpi przychód który trzeba opodatkować, skora nie otrzymał on fizycznie zapłaty?

W przypadku tzw. najmu prywatnego podatnicy mają do wyboru jedną z dwóch form opodatkowania: zasady ogólne wg skali podatkowej (tutaj przy obliczaniu podatku są brane pod uwagę także koszty uzyskania przychodu) bądź ryczałt ewidencjonowany, który trzeba płacić w wysokości 8,5% uzyskanego przychodu. Wskazane formy opodatkowania są uregulowane w dwóch odrębnych aktach prawnych: ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, przy czym ta ostatnia w dużej mierze odnosi się do przepisów ustawy o podatku dochodowym. W przypadku najmu prywatnego powstanie przychodu (bez względu na wybraną formę opodatkowania) określa się zgodnie z art. 11 ustawy o podatku dochodowym. Ten mówi, że przychodami są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Należy przy tym jednakże pamiętać, że umowa najmu jest czynnością uregulowaną nie w przepisach podatkowych, a Kodeksie cywilnym (art. 659-692). Zgodnie z nimi wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, zaś najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Czynsz taki może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.

Wynajmujący winien przy tym wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Co ważne, jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego. Najemca powinien przy tym powiadomić niezwłocznie wynajmującego o konieczności przeprowadzenia napraw go obciążających.

Drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają natomiast najemcę.

Kodeks cywilny reguluje przy tym także zasady uiszczania czynszu najmu. Otóż winien on być regulowany w umówionym przez strony terminie. Jeżeli zaś termin płatności w umowie nie został określony, czynsz winien być płacony z góry. Gdy najem ma trwać dłużej niż miesiąc (bądź umowa została zawarta na czas nieoznaczony), czynsz winien być płacony miesięcznie do dziesiątego dnia miesiąca, chyba że w umowie znalazł się zapis określający inny termin.

W opisanej wyżej sytuacji oddana w najem nieruchomość wymaga remontu, przy czym ten zgodnie z przytoczonymi wyżej regulacjami Kodeksu cywilnego obciąża wynajmującego a nie najemcę. Strony umówiły się jednak, że remont wykona najemca, w zamian za co wynajmujący zwolni go z płacenia czynszu za pewien okres czasu. Wynajmujący zatem zwróci najemcy poniesione przez niego nakłady na remont poprzez ich potrącenie z kwoty czynszu należnego za najem.

Ta bezgotówkowa regulacja czynszu powoduje jednak powstanie przychodu po stronie wynajmującego. Przychód taki będzie powstawał w każdym miesiącu, w którym powyższe rozliczenie będzie dokonywane.