Najem nieruchomości: przychód w podatku dochodowym

Przeczytaj także: Podatek od wynajmu nieruchomości: wybrane problemy

Podatnicy, którzy chcą wynajmować swoje nieruchomości, z punktu widzenia podatku dochodowego mogą to robić w dwojaki sposób: jako pozarolnicza działalność gospodarcza bądź jako tzw. najem prywatny.

W przypadku wyboru pierwszego wariantu, do wyboru mają oni dwie formy opodatkowania: zasady ogólne wg skali podatkowej oraz podatek liniowy. Obydwie te formy polegają na płaceniu podatku od uzyskanego dochodu. Co za tym idzie, w rachunku podatkowym podatnicy uwzględniają nie tylko przychód, ale także koszty jego uzyskania (w tym również odpisy amortyzacyjne naliczane od wynajmowanych nieruchomości). Oczywiście prowadzenie firmy w tym zakresie wymaga jej rejestracji oraz opłacania składek ZUS i ubezpieczenia zdrowotnego jak u każdego innego przedsiębiorcy.

Podatnicy, który zamierzają się trudnić najmem prywatnym, mają natomiast do wyboru opodatkowanie na zasadach ogólnych wg skali podatkowej bądź ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Przy ryczałcie stawka podatku jest stała i wynosić 8,5% uzyskanego z tego tytułu przychodu. Nie są tutaj brane pod uwagę koszty uzyskania przychodu.

Jak nietrudno zauważyć, zarówno w przypadku działalności gospodarczej jak i najmu prywatnego, podatnicy mogą wybrać opodatkowanie na zasadach ogólnych wg skali podatkowej. Ta jednak nie zawsze jest korzystna, tym bardziej, gdy obok takiego najmu pojawiają się także inne dochody opodatkowane na zasadach ogólnych (np. z umowy o pracę, zlecenia itp.) Jeżeli koszty takiego najmu są niewielkie, lepiej wybrać dla niego opodatkowanie ryczałtem ewidencjonowanym w ramach tzw. najmu prywatnego. Gdyby natomiast skala najmu była dosyć duża i koszty z nim związane także nie byłyby zbyt niskie, a opodatkowanie skalą podatkową spowodowałoby płacenie podatku wg 32% stawki, warto zastanowić się nad płaceniem podatku liniowego.

Niemniej nie tylko wysokość przychodu czy dochodu należy brać pod uwagę przy wyborze odpowiedniej formy opodatkowania. Trzeba bowiem pamiętać, że przy prywatnym najmie nieruchomości obowiązują zupełnie inne zasady określania momentu powstania przychodu aniżeli w przypadku najmu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Dlaczego?

Przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej został określony w art. 14 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Są nim kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Co się natomiast tyczy daty powstania przychodu, tę w przypadku najmu rozliczanego w okresach rozliczeniowych (co z reguły ma zastosowanie przy najmie nieruchomości) określa się zgodnie z art. 14 ust. 1e przytoczonej ustawy. Przepis ten wskazuje, że jeżeli strony ustalą, że usługa jest rozliczana w okresach rozliczeniowych, za datę powstania przychodu uznaje się ostatni dzień okresu rozliczeniowego określonego w umowie lub na wystawionej fakturze, nie rzadziej niż raz w roku.

Co za tym idzie, w przypadku świadczenia usług najmu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej przychód wystąpi z końcem każdego okresu rozliczeniowego, który został przyjęty przez strony (nie rzadziej niż raz w roku). Nie ma tutaj znaczenia to, czy pieniądze z najmu do przedsiębiorcy faktycznie trafią, czy dłużnicy będą zwlekać z uregulowaniem swoich zobowiązań z tego tytułu.

Inaczej jest przy najmie prywatnym. Do niego bowiem nie mają zastosowania przepisy w zakresie określania momentu powstania przychodu, przewidziane dla pozarolniczej działalności gospodarczej. Tutaj stosuje się zasadę ogólną wynikającą z art. 11 ustawy o podatku dochodowym. Co za tym idzie, przychodami są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

W przypadku najmu prywatnego zatem przychód powstanie jedynie w przypadku otrzymania zapłaty za tego typu usługę (a więc stricte kasowo). Jest to niewątpliwie rozwiązanie bardzo korzystne dla podatników, gdyż płacą tutaj podatek jedynie od tego, co faktycznie zarobili (a nie tylko na papierze). Niemniej z drugiej strony w taki sam sposób rozliczane są koszty uzyskania przychodu. Aby zatem przy najmie prywatnym opodatkowanym na zasadach ogólnych wg skali podatkowej dany wydatek stał się kosztem uzyskania przychodu, musi być faktycznie przez podatnika poniesiony (czyli np. zapłacony, skompensowany, czy też uregulowany w inny sposób).