Amortyzacja nieruchomości gdy brak najmu

Przeczytaj także: Przebudowa i sprzedaż nieruchomości wspólników spółki cywilnej

Jakie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem liniowym m.in. w zakresie wynajmu lokali mieszkalnych i użytkowych. Część z nich obecnie nie jest wynajmowana z powodu sytuacji kryzysowej, niemniej mimo to jest on obowiązany do ponoszenia kosztów ich eksploatacji (czynsz, dostawa ciepła, energia elektryczna itp.). Dokonuje także ich amortyzacji. Wnioskodawca posiada 6 lokali, z czego trzy nabył od dewelopera i po wykończeniu z dniem 1 stycznia 2013 r. wprowadził do ewidencji środków trwałych w prowadzonej działalności gospodarczej. Pozostałe trzy lokale są jego własnością i do końca roku 2012 jeden z nich był wynajmowany na zasadach wynajmu okazjonalnego i opodatkowany na zasadach ryczałtu ewidencjonowanego. Od początku roku 2013 postanowił wynajmować wszystkie lokale w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Obecnie wynajmuje jeden lokal mieszkalny. Nowe lokale zamierza amortyzować wg metody liniowej. Oferta wynajmu lokali została zgłoszona do biura nieruchomości. Wnioskodawca prowadzi także poszukiwanie klientów na własną rękę. Zadał pytanie, czy ponoszone przez niego koszty eksploatacyjne (także amortyzacja) w czasie niewynajmowania lokali stanowią dla niego koszty uzyskania przychodu? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zajął następujące stanowisko:

„(…) Stosownie do przepisu art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.), kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Zgodnie z generalną zasadą zawartą w cytowanym przepisie, aby określony wydatek można było uznać za koszt uzyskania przychodu, to pomiędzy tym wydatkiem a osiągnięciem przychodu musi zachodzić związek tego typu, że poniesienie wydatku ma, lub może mieć wpływ na powstanie lub zwiększenie przychodu lub zachowanie lub zabezpieczenie źródła przychodów.

Kliknij, aby powiekszyć

fot. slavun - Fotolia.com

Amortyzacja nieruchomości gdy brak najmu

Gdy nabyte dla celów działalności gospodarczej lub wprowadzone do firmy lokale mieszkalne i użytkowe stanowiące własność wnioskodawcy nie zostały wynajęte, to brak jest podstaw prawnych do rozpoczęcia ich amortyzacji.

W oparciu o kryterium stopnia tego powiązania wyróżnia się koszty podatkowe bezpośrednio związane z przychodami, których poniesienie przekłada się wprost na uzyskanie konkretnych przychodów (możliwe jest ustalenie, w jakim okresie i w jakiej wysokości powstał związany z nimi przychód) oraz inne niż bezpośrednio z nimi związane, których nie można wprost przypisać do określonych przychodów, ale są racjonalnie uzasadnione jako zmierzające do ich osiągnięcia (tzw. koszty pośrednie). W przypadku kosztów pośrednich brak jest możliwości ustalenia, w jakim okresie i w jakiej wysokości powstał związany z nimi przychód. Do tego rodzaju kosztów zalicza się m.in. koszty ogólnego zarządu, koszty administracyjne, wydatki na utrzymanie obiektów, obsługę prawną, ubezpieczenia, świadczenia na rzecz pracowników, koszty promocji i reklamy.

Przy ustalaniu kosztów uzyskania przychodów, każdy wydatek - poza wyraźnie wskazanym w ustawie - wymaga indywidualnej oceny pod kątem bezpośredniego związku z przychodami i racjonalności działania dla osiągnięcia przychodu.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych daje podatnikom prowadzącym podatkową księgę przychodów i rozchodów możliwość wyboru metody rozliczania kosztów. Mogą być one ewidencjonowane dwoma metodami.

Według pierwszej metody, wydatki stanowią koszt uzyskania przychodów w dacie ich poniesienia – bez względu na to, jakiego okresu dotyczą. Powyższe wynika z art. 22 ust. 4 i ust. 6b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podatnik prowadzący podatkową księgę przychodów i rozchodów, zgodnie z art. 22 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, może wybrać drugą metodę rozliczania kosztów w czasie, według zasad określonych w art. 22 ust. 5-5c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dokonanie wyboru tej metody przez podatnika jest jednak możliwe pod warunkiem, że stale, w każdym roku podatkowym będzie prowadził podatkową księgę przychodów i rozchodów w sposób umożliwiający wyodrębnienie kosztów uzyskania przychodów odnoszących się tylko do danego roku podatkowego. Przy tej zasadzie zaliczania wydatków do kosztów uzyskania przychodów, moment zaliczania wydatków do kosztów uzyskania przychodów uzależniony jest od ich charakteru oraz momentu powstania przychodu związanego z tymi kosztami. Przy czym i w tej metodzie generalnie koszty pośrednie ujmowane są w kosztach uzyskania przychodu w dacie poniesienia. Jeżeli jednak koszty te dotyczą okresu przekraczającego rok podatkowy, a nie jest możliwe określenia, jaka ich część dotyczy danego roku podatkowego, to w takim przypadku stanowią koszty uzyskania przychodów proporcjonalnie do długości okresu, którego dotyczą (art. 22 ust. 5c ustawy o podatku dochodowym).

W myśl art. 22 ust. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a-22o, z uwzględnieniem art. 23.

Stosownie do art. 22a tej ustawy, amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:
1. budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
2. maszyny, urządzenia i środki transportu,
3. inne przedmioty
- o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

Wymieniona ustawa w art. 22a definiuje zatem środek trwały tylko poprzez wskazanie składników majątku, które przy spełnieniu określonych w tym przepisie warunków uznać należy za środki trwałe, podlegające amortyzacji. Wskazuje, że aby składnik majątku podatnika można było uznać za środek trwały podlegający amortyzacji musi spełniać on następujące warunki:
• stanowić własność lub współwłasność podatnika,
• w dniu przyjęcia do używania być kompletny i zdatny do użytku,
• być przewidywany do używania przez okres dłuższy niż rok,
• być wykorzystywany przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną działalnością gospodarczą.