Rozliczenie VAT gdy firma i prywatny najem mieszkania

Przeczytaj także: Działalność gospodarcza i prywatny najem w deklaracji i ewidencji VAT

Podatnicy zamierzający wynajmować swoje nieruchomości, bardzo często zastanawiają się, czy robić to w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, czy też jako tzw. najem prywatny. Powyższe jest podyktowane preferencjami podatkowymi, z których może korzystać dane źródło przychodu. Przypomnijmy bowiem, że w art. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ustawodawca jako dwa odrębne źródła przychodów wymienia:

1. pozarolniczą działalność gospodarczą oraz
2. najem, podnajem, dzierżawę, poddzierżawę czy inne umowy o podobnym charakterze (przy czym nie mieści się tutaj najem składników majątku należących do przedsiębiorstwa podatnika)

Gdyby przedsiębiorca zdecydował się na najem nieruchomości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej (co oczywiście także ma miejsce), ta nie mogłaby być opodatkowana ryczałtem ewidencjonowanym. Do wyboru w takim przypadku podatnik ma opodatkowanie na zasadach ogólnych wg skali podatkowej oraz podatkiem liniowym.
Najem prywatny może natomiast być opodatkowany ryczałtem w wysokości 8,5% od uzyskanego przychodu bądź skalą podatkową.

Nie ma przy tym najmniejszych przeszkód, aby obok prowadzonej firmy przedsiębiorca uzyskiwał także przychody z najmu prywatnego swoich nieruchomości (a więc poza działalnością gospodarczą). W takim przypadku do każdego z tych źródeł przychodów mają zastosowanie odrębne formy opodatkowania opisane wyżej. Może zatem przykładowo wystąpić sytuacja, iż przychody z działalności gospodarczej opodatkowane są skalą podatkową, czy podatkiem liniowym, zaś przychody z najmu ryczałtem ewidencjonowanym. Nie ma także przeszkód, aby sama firma korzystała z opodatkowania ryczałtem i przychody z najmu prywatnego także. Co ważne, w takiej sytuacji do limitu przychodu z firmy uprawniającego do ryczałtu ewidencjonowanego, nie będą wliczane przychody z najmu, jako że te stanowią odrębne źródło przychodów.

Co za tym idzie, odpowiedni dobór formy opodatkowania i rozdzielenie na dwa odrębne źródła przychodów z prowadzonej działalności gospodarczej oraz przychodów z najmu może przynieść wymierne korzyści w postaci mniejszych zobowiązań podatkowych w zakresie podatku dochodowego.

Powyższe roszady nie mają natomiast większego znaczenia na tle podatku od towarów i usług. Tutaj bowiem przedsiębiorca taki jest jednym podatnikiem i rozlicza ten podatek zarówno z pozarolniczej działalności gospodarczej jak i prywatnego najmu.

Przypomnijmy w tym miejscu, iż w zależności od tego, jaka nieruchomość jest przedmiotem najmu oraz jakim celom ma ona służyć, różna będzie stawka tego podatku.

Otóż co do zasady wynajem nieruchomości (w tym także i mieszkań) podlega opodatkowaniu podstawową stawką podatku VAT. W art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT ustawodawca zwolnił jednak z tego podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części tych nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Jeżeli zatem przykładowo przedsiębiorca posiada mieszkanie, które wynajmie rodzinie na cele mieszkaniowe (czyli rodzinie, która się do niego wprowadzi i będzie w nim mieszkać), uzyskiwany z tego tytułu czynsz z najmu będzie zwolniony z podatku VAT. Jeżeli jednak mieszkanie takie zostanie wynajęte firmie na prowadzenie w nim działalności gospodarczej, uzyskiwany czynsz będzie obciążony 23% stawką podatku VAT.

Oczywiście w zależności od tego, jaka stawka VAT ma zastosowanie do powyższego obrotu, podatnik odpowiednio będzie miał prawo (bądź nie) do odliczenia podatku naliczonego od dokonywanych wydatków związanych z tą sprzedaż (a więc z reguły wydatków na daną nieruchomość).

Reasumując, jeżeli przedsiębiorca rozlicza podatek VAT z tytułu prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej, będzie także zobowiązany do jego rozliczania z tytułu tzw. prywatnego najmu nieruchomości. Co za tym idzie, obrót wynikający z tytułu uzyskanego czynszu należy ująć w rejestrze sprzedaży prowadzonym na potrzeby tego podatku, przy czym zastosowanie właściwej stawki będzie tutaj uzależnione od tego, jaka nieruchomość została oddana w najem oraz w jakim celu.

Na koniec warto wspomnieć, że w przypadku najmu ustawodawca przewidział szczególny moment powstania obowiązku podatkowego w podatku od towarów i usług. Otóż zgodnie z art. 19 ust. 13 pkt 4 ustawy o VAT, w przypadku świadczenia na terytorium kraju usług najmu, dzierżawy, leasingu lub usług o podobnym charakterze, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż z upływem terminu płatności określonego w umowie lub na fakturze.