Podatek od nieruchomości gdy częściowa likwidacja

Przeczytaj także: Likwidacja budowli: podatek dochodowy i od nieruchomości

Częściowa likwidacja a istnienie budynku lub budowli
W celu właściwego zrozumienia konsekwencji dotyczących częściowej likwidacji budynku lub budowli na gruncie podatku od nieruchomości niezbędne jest podkreślenie, że podatkiem od nieruchomości stosownie do art. 2 ust. 1 dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 95 poz. 613 z późn. zm., zwana dalej: UPiOL) są nieruchomości oraz obiekty budowlane stanowiące m. in. budynki lub ich części oraz budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Tym samym w przypadku gdy na skutek częściowej likwidacji (np. rozbiórki) dochodzi do utraty przez dany obiekt budowlany cech budynku lub budowli obowiązek podatkowy wygasa począwszy od 1 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym doszło do tego rodzaju likwidacji.

Należy jednak zgodzić się ze stanowiskiem wyrażonym przez WSA w Poznaniu w wyroku z dnia 28 maja 2010 r., sygn. akt III SA/Po 106/10, w którym stwierdzono, że „Sam fakt przeznaczenia budynku do rozbiórki, a nawet jego zły stan techniczny czy też brak przydatności do użytkowania nie są wystarczające do uznania, że dany obiekt nie stanowi budynku w rozumieniu ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2002 r. Nr 9, poz. 84 ze zm.). (…) Obowiązek podatkowy nie istnieje po zakończeniu prac rozbiórkowych obiektu, jednakże prace te najczęściej są rozciągnięte w czasie, wobec czego jeszcze przed definitywnym zakończeniem rozbiórki może dojść do wygaśnięcia obowiązku podatkowego na skutek utraty przez obiekt podlegający rozbiórce cech konstytutywnych budynku w rozumieniu ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.”

Niestety w orzecznictwie sądowym brak jest jednoznacznej definicji częściowej likwidacji budynku, czy też budowli, która mogłaby prowadzić do utraty cech obiektu budowlanego opodatkowanego podatkiem od nieruchomości. Na uwagę zasługuje jednak orzeczenie WSA w Krakowie z dnia 24 czerwca 2009 r. (sygn. akt I SA/Kr 496/09), w którym stwierdzono, że: „Zgodnie z ustawą o podatkach i opłatach lokalnych, przedmiotem opodatkowania podatkiem od nieruchomości jest m.in. budynek definiowany jako obiekt budowlany w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. Na gruncie tej definicji obiekt budowlany, który nie ma dachu – nie jest budynkiem. (…) W związku z przedstawionymi zasadami rozważenia wymagają implikacje częściowej rozbiórki budynku, obejmującej także częściowy demontaż dachu. Zdaniem sądu, jeżeli właściciel budynku otrzymał pozwolenie na rozbiórkę i doprowadził ją do etapu zdjęcia poszycia dachowego, to należy przyjąć, że dach przestał istnieć, a co za tym idzie – obiekt budowlany utracił cechy budynku. Dotyczy to nawet takiej rozbiórki, która – po zdjęciu ¬poszycia – nie doprowadziła do demontażu więźby dachowej. Powyższy wniosek wynika m.in. z potocznego rozumienia słowa „dach”, które odwołuje się do definicji funkcjonalnej. Zgodnie z tą definicją dach jest elementem budynku, który chroni przed opadami atmosferycznymi oraz przed ubytkiem ciepła; nie spełnia tych funkcji, jeżeli nie ma poszycia. W konsekwencji budynek traci byt jako przedmiot podatku od nieruchomości.”

Częściowa likwidacja prowadzi do zmniejszenia wysokości podatku
W sytuacji, w której częściowa likwidacja nie doprowadziła do utraty przez budynek lub też budowlę cech obiektu budowlanego, konsekwencją związaną z częściową likwidacją budynku lub budowli będzie zmniejszenie wysokości podatku od nieruchomości. Jednakże w opisywanym przypadku w sposób odmienny została potraktowana przez ustawodawcę likwidacja częściowa budynku oraz budowli.

W przypadku częściowej likwidacji budynku, która będzie związana ze zmniejszeniem powierzchni użytkowej budynku, którą zgodnie z art. 1a pkt 5 UPiOL jest powierzchnia mierzoną po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych; za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe, dochodzi do zmniejszenia podstawy opodatkowania. Powyższe, stosownie do treści art. 6 ust. 3 UPiOL będzie prowadziło do obniżenia podatku od nieruchomości o zlikwidowaną powierzchnię od 1 dnia miesiąca, który następuje po miesiącu dokonania likwidacji. Wspomniana regulacja prawna przewiduje bowiem, iż jeżeli w trakcie roku podatkowego zaistniało zdarzenie mające wpływ na wysokość opodatkowania w tym roku, a w szczególności zmiana sposobu wykorzystywania przedmiotu opodatkowania lub jego części, podatek ulega obniżeniu lub podwyższeniu, poczynając od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpiło to zdarzenie.

W odmienny sposób należy jednak podejść do częściowej likwidacji budowli. Wynika to przede wszystkim ze szczególnych zasad dotyczących określania podstawy opodatkowania budowli. Trzeba bowiem zaznaczyć, że zgodnie z art. 4 ust. 1 pkt 3 UPiOL podstawę opodatkowania dla budowli stanowi ich wartość ustalona na dzień 1 stycznia roku podatkowego, stanowiąca podstawę obliczania amortyzacji w tym roku. Użyte przez ustawodawcę sformułowanie "wartość ustalona na dzień 1 stycznia roku podatkowego" wskazuje jednoznacznie, że chodzi tu o "wartość do dokonywania odpisów amortyzacyjnych" na potrzeby podatkowe, którą określają ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej zwana: PDOF) oraz ustawa z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (dalej zwana: PDOP). Podkreślić trzeba, że za podstawę opodatkowania budowli podatkiem od nieruchomości należy uważać wartość początkową budowli, stanowiącą podstawę do dokonywania odpisów amortyzacyjnych, ustaloną na dzień 1 stycznia roku podatkowego. Tym samym w przypadku likwidacji częściowej budowli jej konsekwencje powinny zostać uwzględnione dopiero poprzez zmniejszenie podstawy opodatkowania od 1 stycznia roku następującego po roku, w który dokonano takowej likwidacji częściowej.