Leasing prawa użytkowania wieczystego gruntu - zmiany 2013

Przeczytaj także: Podatek dochodowy: leasing (operacyjny) w 2013 r.

Przypomnijmy, w stanie prawnym obowiązującym do końca 2012 r. ustawy o podatkach dochodowych zezwalały, aby przedmiotem leasingu była nieruchomość. Umowa leasingowa musiała tutaj jednak być zawarta na okres co najmniej 10 lat. Autorzy projektu III ustawy deregulacyjnej podkreślali w tej materii, że w ramach umów leasingu finansujący ponosi generalnie ryzyko związane z potencjalną niewypłacalnością korzystającego, a także z koniecznością zagospodarowania przedmiotu umowy. Co za tym idzie, w obecnych warunkach rynkowych wskazany wyżej wymagany minimalny okres umowy leasingu nieruchomości jest zbyt długim okresem, co znacznie utrudnia po stronie finansującego oszacowanie długoterminowego ryzyka związanego z finansowaniem zakupu nieruchomości.

Zaproponowali oni skrócenie minimalnego czasu trwania umowy leasingu nieruchomości podlegających amortyzacji z 10 do 5 lat, co też zostało przyjęte. Zmiana ta (znowelizowane art. 23b ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i art. 17b ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych) obowiązuje od 01 stycznia 2013 r.

Druga zmiana dotyczy użytkowania wieczystego gruntów.
Otóż w stanie prawnym obowiązującym do końca 2012 r. ustawy o podatkach dochodowych dopuszczają, aby przedmiotem umowy leasingu były podlegające amortyzacji środki trwałe lub wartości niematerialne i prawne, a także grunty (przypomnijmy że te amortyzacji nie podlegają). Nie zezwalały one natomiast na zawieranie umów leasingu, których przedmiotem byłoby prawo wieczystego użytkowania gruntów.

Autorzy nowelizacji w uzasadnieniu do zmiany w tym zakresie podkreślali, że powyższe regulacje powodują wiele komplikacji, szczególnie w sytuacji, gdy zawierana jest umowa dotycząca leasingu budynku (budowli) położonego na gruncie będącym przedmiotem prawa użytkowania wieczystego. Strony były bowiem zobligowane tutaj do zawierania między sobą dwóch umów, tj. umowy leasingu dotyczącej budynku (budowli) oraz umowy dzierżawy prawa wieczystego użytkowania.
Konieczność zawierania takich dwóch odrębnych umów nie znajduje racjonalnego uzasadnienia, szczególnie, że w świetle prawa cywilnego w granicach, określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste, użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać. Powyższe oznacza, że prawo użytkowania wieczystego może być przedmiotem obrotu, w tym także sprzedaży. Uznanie zatem prawa użytkowania wieczystego za dopuszczalny przedmiot umowy leasingu oraz ustalenie, na gruncie ustaw o podatkach dochodowych, identycznych skutków jak w przypadku leasingu gruntu stanowiłoby znaczące ułatwienie we wzajemnych rozliczeniach między stronami umowy leasingu.

Jak nietrudno się domyślić, znowelizowane z dniem 01 stycznia 2013 r. art. 23a pkt 1 i art. 23i ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz art. 17a pkt 1 i art. 17i ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych dopuszczają obecnie także leasing prawa użytkowania wieczystego gruntu. Po nowelizacji umowy leasingu mające za przedmiot prawo wieczystego użytkowania gruntów są rozliczane podatkowo w identyczny sposób, co umowy leasingu dotyczące gruntów będących przedmiotem prawa własności.