Podatek od najmu: zmiana zasad opodatkowania

Przeczytaj także: Działalność gospodarcza i prywatny najem w deklaracji i ewidencji VAT

Wynajmując mieszkanie, niezależnie od tego, czy robimy to w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, czy najmu prywatnego, możemy znacznie obniżyć podstawę opodatkowania za pomocą kosztów uzyskania przychodów. Z tym że w przypadku najmu prywatnego możliwość uwzględnienia kosztów mają tylko osoby płacące podatek z tego tytułu według zasad ogólnych, czyli według stawek skali podatkowej 18% i 32% (wynajmujący mieszkanie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej mogą zaliczać związane z tym wydatki w koszty także przy rozliczeniach z fiskusem za pomocą 19-proc. podatku liniowego). Natomiast osoby płacące zryczałtowany, 8,5-proc. podatek z najmu prywatnego kosztów nie mogą uwzględniać. W ramach specjalnej akcji Tax Time, w której podpowiadamy, co mogą jeszcze zrobić podatnicy przed końcem roku, aby zmniejszyć swoje zobowiązania na rzecz fiskusa, dziś pod uwagę wzięliśmy wydatki na remont i modernizację wynajmowanego mieszkania.

Remont w styczniu, zakupy w grudniu
Od przychodów z najmu można odliczyć wszelkie wydatki związane z nieruchomością, w tym m.in.: rachunki za mieszkanie (jeśli nie są wliczone w miesięczny czynsz i płaci je właściciel), kwoty wynikające z odpisów amortyzacyjnych, ubezpieczenia lokalu, kosztów administracji czy odsetek od kredytu. Kosztem będą również uzasadnione wydatki związane z wyposażeniem wynajmowanego mieszkania (np. meble czy pralka) oraz materiały budowlane (farby, płytki, panele itp.). W sytuacji, gdy właściciel mieszkania planuje w styczniu 2013 r. zmienić formę opodatkowania najmu prywatnego i przejść z zasad ogólnych na 8,5-proc. ryczałt (może to zrobić, koniecznie w formie pisemnej, do 20 stycznia), a jednocześnie musi za jakiś czas przeprowadzić w nim remont (związany na przykład ze zmianą najemcy), warto, by związane z tym zakupy zaplanował jeszcze w grudniu. Nawet w sytuacji, gdy remont czy zmianę wyposażenia zamierza przeprowadzić dopiero w styczniu czy w lutym. Jeśli bowiem dokona zakupów artykułów niezbędnych do remontu już w przyszłym roku, nie będzie mógł – po przejściu na 8,5% ryczałt – zaliczyć tych wydatków do kosztów.

Kilkutysięczne oszczędności
Grudniowe zakupy będą opłacalne również dla tych osób, które oprócz najmu prywatnego osiągają wysokie dochody na przykład z pracy etatowej. Dochód z najmu opodatkowany skalą rozlicza się bowiem wraz z dochodami z innych źródeł – w tym właśnie z pracy etatowej czy umowy-zlecenia. Tym samym istnieje ryzyko, że dochód takiego podatnika przekroczy pierwszy próg podatkowy, w związku z czym konieczne będzie zapłacenie wyższego, 32-proc. podatku. Natomiast zaliczenie wydatków na remont czy wyposażenie w koszty uzyskania przychodów zmniejsza takie ryzyko.

Ile mogą zaoszczędzić na podatku wynajmujący mieszkanie? Zakładając, że wydatki na artykuły związane z remontem wyniosą 30 tys. zł, do kieszeni podatnika rozliczającego się z fiskusem z najmu (za pomocą niższej, 18-proc. stawki) wróci ok. 5400 złotych.


Agata Szymborska-Sutton, Tax Care